Dư nợ cho vay bất động sản tại nhiều ngân hàng chiếm gần 1/3 tổng dư nợ

Bất động sản tiếp tục là một trong những lĩnh vực hấp thụ lượng vốn đáng kể từ hệ thống ngân hàng. Theo báo cáo phân tích ngành ngân hàng của Chứng khoán Yuanta Việt Nam, tại một số nhà băng, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản đã chiếm gần 1/3 tổng dư nợ cho vay khách hàng.

Trong 28 ngân hàng được công ty theo dõi, 13 ngân hàng công bố chi tiết tỷ trọng dư nợ bất động sản. Danh mục này gồm hai nhóm chính là cho vay kinh doanh bất động sản và cho vay cá nhân mua nhà.

Xét riêng cho vay kinh doanh bất động sản, SHB có tỷ trọng cao nhất, khoảng 33,5% tổng dư nợ cho vay khách hàng. BVB đứng sau với khoảng 30%, trong khi VPBank chiếm 25,5% và Techcombank 25,1%.

Như vậy, tại SHB và BVB, cho vay kinh doanh bất động sản tương đương khoảng 1/3 tổng dư nợ khách hàng. Tỷ trọng tại VPBank và Techcombank cũng ở mức trên 25%.

TPBank, VIB tăng mạnh cho vay bất động sản

Không chỉ có tỷ trọng cao, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản tại một số ngân hàng còn tăng mạnh so với cuối năm 2025.

Theo số liệu trong báo cáo của Chứng khoán Yuanta Việt Nam, TPBank ghi nhận mức tăng dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản khoảng 54%, trong khi VIB tăng khoảng 53%. VPBank tăng khoảng 42% và MB tăng khoảng 38%.

Mức tăng này cao hơn đáng kể so với tốc độ tăng tín dụng chung tại nhiều ngân hàng, cho thấy bất động sản tiếp tục là một trong những động lực quan trọng thúc đẩy tăng trưởng dư nợ tại một số nhà băng.

Tuy nhiên, mức độ tập trung vào bất động sản có sự khác biệt lớn giữa các ngân hàng. Trong khi SHB, BVB, VPBank và Techcombank có tỷ trọng cho vay kinh doanh bất động sản cao, một số nhà băng khác có tỷ trọng thấp hơn.

Tín dụng tăng nhanh hơn huy động

Diễn biến cho vay bất động sản diễn ra trong bối cảnh tín dụng toàn hệ thống tiếp tục tăng trưởng khá cao.

Theo Chứng khoán Yuanta Việt Nam, tín dụng toàn hệ thống tăng khoảng 9% tính đến ngày 31/7/2026. Trong nhóm 27 ngân hàng được theo dõi, tăng trưởng tín dụng đạt khoảng 9,2% tính đến cuối tháng 6, cao hơn mức tăng huy động khoảng 6,7%.

Tốc độ tăng trưởng tín dụng giữa các ngân hàng cũng phân hóa rõ rệt.

Nhóm ngân hàng tham gia tái cơ cấu ghi nhận mức tăng cao hơn mặt bằng chung. VPBank tăng khoảng 23% từ đầu năm, HDBank tăng 20,6% và MB tăng 13,2%.

Trong khi đó, tốc độ tăng tín dụng tại một số ngân hàng thương mại Nhà nước thấp hơn, với VietinBank khoảng 5%, Vietcombank khoảng 5% và BIDV khoảng 5,4%, theo số liệu Chứng khoán Yuanta Việt Nam tổng hợp.

Tín dụng tăng nhanh hơn huy động khiến tỷ lệ cho vay trên tiền gửi (LDR) toàn ngành tăng lên 114% trong quý II/2026, từ mức 108% cùng kỳ năm trước.

Khoảng cách giữa tăng trưởng tín dụng và huy động cũng đặt ra nhu cầu bổ sung nguồn vốn đối với các ngân hàng. Một trong những kênh được nhiều nhà băng sử dụng là vay hợp vốn trên thị trường quốc tế.

Theo báo cáo của Chứng khoán Yuanta Việt Nam, tổng giá trị một số khoản vay hợp vốn quốc tế gần đây của các ngân hàng Việt Nam vào khoảng 3,4 tỷ USD.

Trong đó, VPBank có khoản vay hợp vốn trị giá 1,44 tỷ USD, Techcombank 1 tỷ USD, HDBank 721 triệu USD và ACB 300 triệu USD.

Chứng khoán Yuanta Việt Nam cho rằng động lực huy động vốn quốc tế không chỉ nằm ở chi phí vốn, mà còn ở khả năng đa dạng hóa nguồn vốn và kéo dài kỳ hạn.

Đáng chú ý, tỷ trọng cho vay dài hạn của các ngân hàng cũng đang có xu hướng tăng. Theo báo cáo, tỷ trọng cho vay dài hạn trong tổng dư nợ đã lên khoảng 34-35%, so với khoảng 29-30% vào năm 2020.

Một số ngân hàng có tỷ trọng cho vay dài hạn cao gồm Techcombank khoảng 45%, OCB 44%, TPBank 42% và SHB 41%.

Trong bối cảnh tín dụng bất động sản tiếp tục tăng tại nhiều ngân hàng, việc cân đối giữa tốc độ mở rộng dư nợ, nguồn vốn và chất lượng tài sản sẽ là những yếu tố cần theo dõi trong thời gian tới.