Dư nợ bất động sản vượt 5,1 triệu tỷ đồng, 5 ngân hàng lớn đang rót vốn vào đâu?

Đáng chú ý, dư nợ bất động sản hiện chiếm khoảng 25,5% tổng dư nợ nền kinh tế, trong khi nợ xấu lĩnh vực này tăng 10,5%. Khoảng 94% dư nợ bất động sản là các khoản vay trung và dài hạn, tăng 8,1% so với cuối năm trước. Những con số này khiến cách tiếp cận tín dụng bất động sản của từng ngân hàng trở thành vấn đề đáng chú ý.

Tại Vietcombank, định hướng được xác định khá rõ: tín dụng bất động sản vẫn được duy trì nhưng kiểm soát chặt, đặc biệt với những phân khúc có tính đầu cơ cao. Lãnh đạo ngân hàng đánh giá thị trường nửa đầu năm còn nhiều thách thức khi lãi suất cao, yêu cầu vốn lớn, giao dịch chậm và tồn kho tăng.

Theo Vietcombank, lượng giao dịch bất động sản trong 6 tháng đầu năm giảm khoảng 12% so với cùng kỳ, trong khi lãi suất thả nổi cho vay mua nhà ở mức 13-15%/năm khiến một bộ phận người mua chuyển sang thuê. Dù vậy, nguồn cung sơ cấp đang cải thiện khi số dự án được cấp phép và đủ điều kiện bán tăng lên.

Về dài hạn, Vietcombank vẫn đánh giá bất động sản có nền tảng phục hồi nhờ tăng trưởng kinh tế, thu nhập người dân cải thiện, đầu tư hạ tầng và quá trình đô thị hóa. Nhu cầu ở thực được xem là động lực chính, khi người mua để ở chiếm khoảng 66% giao dịch căn hộ.

ACB cũng lựa chọn cách tiếp cận có chọn lọc. Trong 6 tháng đầu năm, dư nợ bất động sản của ngân hàng tăng khoảng 8%, tương đương tốc độ tăng trưởng chung của danh mục tín dụng. Thời gian tới, ACB cho biết sẽ tiếp tục mở rộng cho vay trung và dài hạn, đồng thời tăng huy động vốn trung dài hạn để phù hợp cơ cấu nguồn.

Đáng chú ý, ACB ưu tiên nhóm khách hàng doanh nghiệp và SME theo từng ngành, trong đó tập trung vào bất động sản khu công nghiệp, xây dựng và điện - điện tử. Với các dự án lớn thuộc danh mục 18 đại dự án, ngân hàng chưa tham gia và cho biết nếu xem xét sẽ đánh giá từng dự án dựa trên pháp lý, năng lực chủ đầu tư, dòng tiền, khả năng trả nợ và hiệu quả sử dụng vốn.

Trong nhóm ngân hàng có tốc độ mở rộng tín dụng bất động sản đáng chú ý, MB ghi nhận dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản tăng hơn 40.000 tỷ đồng trong nửa đầu năm, đưa tỷ trọng lĩnh vực này từ 11,18% cuối năm trước lên 13,6%. Riêng năm 2025, dư nợ mảng này đã tăng gần gấp đôi, từ hơn 64.000 tỷ đồng lên 121.000 tỷ đồng.

Tuy nhiên, Tổng Giám đốc MB Phạm Như Ánh cho rằng thị trường bất động sản hiện vẫn khó khăn khi thanh khoản chậm. Theo ông, đây cũng có thể là một giai đoạn cần thiết sau thời kỳ tăng trưởng nóng, giúp thị trường điều chỉnh về mức hợp lý hơn.

Một điểm đáng chú ý trong quan điểm của MB là giá bất động sản có thể cần điều chỉnh để cải thiện thanh khoản. Theo lãnh đạo ngân hàng, biên lợi nhuận của ngành trong thời gian qua tương đối lớn và trong bối cảnh hiện nay, các doanh nghiệp bất động sản sẽ phải chấp nhận mức margin vừa phải hơn để thúc đẩy thanh khoản.

Trong khi đó, Techcombank đang chủ động điều chỉnh tỷ trọng tín dụng bất động sản dù đây vẫn là một cấu phần lớn trong danh mục. Đến cuối quý II, tỷ lệ cho vay bất động sản trên toàn danh mục tăng nhẹ lên 32%, nhưng mục tiêu của ngân hàng là đưa tỷ lệ này về khoảng 30% vào cuối năm.

Tại Techcombank, bất động sản chiếm khoảng 56% tổng dư nợ khách hàng doanh nghiệp, trong khi cho vay mua nhà chiếm 67% dư nợ khách hàng cá nhân. Hai cấu phần này lần lượt tăng 21% và 5% so với cuối năm trước.

Theo lãnh đạo Techcombank, nhu cầu vay mua nhà trong quý II chịu tác động bởi tâm lý chờ đợi khi thông tin quy hoạch và địa giới hành chính còn được rà soát. Bên cạnh đó, giá bất động sản sơ cấp tăng tại Hà Nội và TP HCM khiến người mua cần cân nhắc kỹ hơn về khả năng tài chính, trong khi xu hướng lãi suất tăng trong ngắn hạn cũng là rào cản.

Dù vậy, Techcombank vẫn đánh giá triển vọng dài hạn của bất động sản nhà ở tích cực khi tỷ lệ đô thị hóa được dự báo tăng từ 44% lên 55%, thu nhập người dân cải thiện và tầng lớp trung lưu mở rộng. Khi thông tin quy hoạch rõ ràng hơn và lãi suất hạ nhiệt, dòng vốn vào phân khúc nhà ở được kỳ vọng quay trở lại.

VPBank lại tập trung mạnh vào nguyên tắc tín dụng bất động sản chọn lọc. Ngân hàng cho biết ưu tiên các dự án có chất lượng, ở những khu vực hưởng lợi từ đầu tư hạ tầng và chính sách hỗ trợ của Chính phủ, đồng thời phục vụ cả doanh nghiệp và người dân có nhu cầu an cư thực.

Chiến lược được VPBank xây dựng trên 5 tiêu chí gồm đúng chủ đầu tư, đúng vị trí, đúng phân khúc khách hàng hoặc loại hình nhà ở, đúng dự án và đúng người dùng cuối. Các phân khúc được ưu tiên gồm bất động sản khu công nghiệp, nhà ở xã hội, dự án nhà ở có nhu cầu ở thực và bất động sản thương mại tại các đô thị lớn.

Nhìn từ cách tiếp cận của 5 ngân hàng lớn, tín dụng bất động sản chưa có dấu hiệu bị thu hẹp đồng loạt. Ngược lại, dòng vốn vẫn đang tăng ở nhiều ngân hàng, nhưng tiêu chuẩn giải ngân đang dịch chuyển rõ hơn từ tăng trưởng quy mô sang chất lượng tài sản, pháp lý dự án, dòng tiền và nhu cầu thực.

Điểm đáng chú ý là trong khi dư nợ bất động sản toàn hệ thống đã lên 5,14 triệu tỷ đồng và nợ xấu tiếp tục tăng, các ngân hàng đang có xu hướng tránh tập trung quá mức vào các phân khúc đầu cơ. Dòng vốn được ưu tiên cho những lĩnh vực có khả năng tạo dòng tiền rõ ràng hơn như nhà ở thực, nhà ở xã hội, bất động sản khu công nghiệp và các dự án hưởng lợi từ hạ tầng.

Điều này cho thấy bài toán tín dụng bất động sản trong giai đoạn tới không còn đơn thuần nằm ở việc ngân hàng cho vay nhiều hay ít. Quan trọng hơn là dòng vốn đang đi vào đâu, tài sản bảo đảm có chất lượng thế nào và khả năng chuyển hóa tín dụng thành dòng tiền thực của dự án ra sao. Đây cũng sẽ là yếu tố quyết định chất lượng tăng trưởng tín dụng bất động sản khi thị trường bước sang giai đoạn phục hồi có chọn lọc.