Tín dụng bất động sản lên 5,14 triệu tỷ đồng, NHNN yêu cầu kiểm soát chặt dòng vốn

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), đến cuối tháng 6, tổng dư nợ cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của hệ thống tổ chức tín dụng đạt khoảng 5,14 triệu tỷ đồng, tăng 8,3% so với cuối năm 2025. Mức tăng này cao hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của toàn hệ thống.

Quy mô trên tương đương khoảng 25,5% tổng dư nợ tín dụng đối với nền kinh tế, cho thấy bất động sản vẫn là một trong những lĩnh vực hấp thụ lượng vốn rất lớn từ hệ thống ngân hàng. Đáng chú ý, nợ xấu trong lĩnh vực này tăng 10,5%, tạo thêm áp lực lên yêu cầu kiểm soát chất lượng tín dụng khi quy mô dư nợ tiếp tục mở rộng.

Rủi ro không chỉ nằm ở tốc độ tăng dư nợ mà còn ở cơ cấu kỳ hạn. Dư nợ trung và dài hạn hiện chiếm tới 94% tổng tín dụng bất động sản và tăng 8,1% so với cuối năm 2025. Trong khi đó, nguồn vốn huy động của các tổ chức tín dụng vẫn có tỷ trọng đáng kể ở kỳ hạn ngắn, khiến bài toán cân đối kỳ hạn trở thành điểm cần theo dõi.

NHNN lưu ý khi thị trường bất động sản biến động, giá trị tài sản bảo đảm có thể bị ảnh hưởng, từ đó tác động trực tiếp đến khả năng thu hồi nợ của ngân hàng. Vì vậy, cơ quan quản lý yêu cầu các tổ chức tín dụng tiếp tục kiểm soát chặt tín dụng bất động sản, đồng thời chủ động điều tiết dòng vốn vào những phân khúc phù hợp với chủ trương, chính sách.

Điều này cũng cho thấy dòng vốn vào bất động sản trong giai đoạn tới nhiều khả năng sẽ tiếp tục phân hóa thay vì mở rộng đồng đều. Những doanh nghiệp có năng lực tài chính, dự án hoàn thiện pháp lý và tài sản bảo đảm tốt vẫn có khả năng tiếp cận tín dụng, trong khi nhóm doanh nghiệp nhỏ hoặc dự án còn vướng pháp lý sẽ chịu áp lực lớn hơn.

Theo Viện Nghiên cứu & Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), khả năng tiếp cận vốn tiếp tục là một trong những yếu tố quyết định tốc độ phục hồi của từng doanh nghiệp và dự án. Khi nguồn vốn không được khơi thông đúng thời điểm, vấn đề không chỉ dừng ở khả năng triển khai dự án mà còn lan sang tiến độ bán hàng, dòng tiền và nghĩa vụ thanh toán.

Áp lực này càng đáng chú ý khi thị trường trái phiếu doanh nghiệp bước vào giai đoạn có lượng đáo hạn lớn. Theo VBMA, trong nửa cuối năm 2026, khoảng 111.673 tỷ đồng trái phiếu sẽ đáo hạn, trong đó trái phiếu bất động sản chiếm gần 55%, tương đương khoảng 61.000 tỷ đồng.

Khả năng thanh toán của doanh nghiệp bất động sản trong giai đoạn này phụ thuộc lớn vào tiến độ pháp lý, tốc độ bán hàng, khả năng thu hồi công nợ và tiếp cận nguồn vốn tái cấp vốn. Nếu dòng tiền không được cải thiện, doanh nghiệp có thể phải giãn tiến độ hoặc tạm dừng dự án, qua đó ảnh hưởng ngược trở lại nguồn cung bất động sản trong những năm tiếp theo.

Tác động cũng không dừng ở các chủ đầu tư. Khi dự án chậm triển khai, nhu cầu đối với vật liệu xây dựng, máy móc, thiết bị, thi công, nội thất, vận tải và các dịch vụ liên quan cũng bị ảnh hưởng. Vì vậy, khả năng khơi thông dòng vốn cho các dự án đủ điều kiện có ý nghĩa đối với cả chuỗi giá trị phía sau thị trường bất động sản.

Ở phía cầu, tín dụng cũng đóng vai trò quan trọng đối với quyết định mua nhà. Khi điều kiện vay vốn thuận lợi hơn, khả năng hấp thụ của thị trường có thể được cải thiện; ngược lại, chi phí và khả năng tiếp cận tín dụng trở thành yếu tố khiến người mua trì hoãn quyết định. Sức khỏe của thị trường do đó tiếp tục gắn chặt với cách dòng vốn ngân hàng được phân bổ.

Trong bối cảnh NHNN yêu cầu kiểm soát chặt, bài toán đặt ra không phải là thu hẹp tín dụng bất động sản một cách cơ học mà là phân bổ vốn theo chất lượng dự án và khả năng tạo dòng tiền. Tín dụng cần ưu tiên những dự án có pháp lý rõ ràng, nhu cầu thực và khả năng trả nợ, thay vì tạo thêm dư địa cho các khoản vay dựa quá nhiều vào kỳ vọng tăng giá tài sản.

Về dài hạn, sự phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng vẫn là điểm yếu của cấu trúc vốn bất động sản. VARS IRE cho rằng việc đa dạng hóa nguồn vốn trung và dài hạn là cần thiết để giảm áp lực lên hệ thống ngân hàng, đồng thời tạo nền tảng ổn định hơn cho các dự án.

Kênh trái phiếu đã phục hồi nhưng hiện vẫn chủ yếu tập trung ở nhóm doanh nghiệp lớn, trong khi các nguồn vốn dài hạn như quỹ đầu tư bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ hưu trí và vốn từ các nhà đầu tư tổ chức chưa phát triển tương xứng. Khoảng trống này khiến ngân hàng vẫn phải đóng vai trò cung cấp vốn chủ đạo cho thị trường.

Vì vậy, tốc độ tăng 8,3% của tín dụng bất động sản trong nửa đầu năm không đơn thuần là câu chuyện về lượng vốn đang chảy vào thị trường. Khi dư nợ đã lên 5,14 triệu tỷ đồng, nợ xấu tăng 10,5% và 94% dư nợ là trung, dài hạn, trọng tâm quản lý đang chuyển rõ hơn từ “có vốn hay không” sang “vốn đi vào đâu, chất lượng tài sản thế nào và dòng tiền trả nợ đến từ đâu”. Đây sẽ là yếu tố quyết định tín dụng bất động sản trở thành động lực phục hồi hay tiếp tục tích tụ rủi ro cho hệ thống ngân hàng.