Hơn 1/4 dư nợ toàn hệ thống nằm ở bất động sản, nợ xấu lĩnh vực này tăng 10,5%

Tại cuộc làm việc sáng 13/8 giữa Thủ tướng Lê Minh Hưng với Ngân hàng Nhà nước (NHNN) và hệ thống các tổ chức tín dụng, vấn đề tín dụng bất động sản được đặt trong tổng thể bài toán tăng trưởng tín dụng, chất lượng tài sản và an toàn hệ thống ngân hàng.

Sức ép cung ứng vốn của hệ thống ngân hàng vẫn lớn khi nhu cầu vốn cho phát triển kinh tế - xã hội tiếp tục gia tăng. Trong khi đó, thị trường trái phiếu doanh nghiệp và chứng khoán chưa phát huy đầy đủ vai trò là kênh cung ứng vốn trung, dài hạn, khiến ngân hàng vẫn phải gánh phần lớn nhu cầu vốn của nền kinh tế.

Áp lực càng rõ hơn với các dự án, công trình trọng điểm quốc gia khi nhu cầu vốn trung, dài hạn rất lớn, trong khi nguồn vốn huy động của các tổ chức tín dụng chủ yếu là tiền gửi có kỳ hạn ngắn. Sự lệch pha này khiến bài toán tăng trưởng tín dụng đồng thời trở thành bài toán về kỳ hạn và thanh khoản.

Trong bối cảnh đó, NHNN đã chủ động điều chỉnh, hoàn thiện các quy định nhằm tạo thuận lợi cho các tổ chức tín dụng cấp vốn, đáp ứng mục tiêu tăng trưởng kinh tế “2 con số”. Tuy nhiên, tín dụng tăng nhanh cũng đồng nghĩa với việc các ngân hàng phải đối mặt với nhiều rủi ro hơn về chất lượng tài sản và an toàn hoạt động.

Đáng chú ý nhất là dòng vốn vào bất động sản. Theo NHNN, tín dụng bất động sản đã tăng 8,3%, dù tốc độ này chậm lại so với năm 2025 nhưng vẫn cao hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của toàn hệ thống. Dư nợ bất động sản hiện chiếm tới 25,5% tổng dư nợ tín dụng đối với nền kinh tế.

Quy mô tín dụng lớn đi cùng với một chỉ báo đáng chú ý khác: nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản tăng 10,5%. Điều này khiến câu chuyện không còn chỉ nằm ở việc dòng vốn đang chảy vào bất động sản bao nhiêu, mà quan trọng hơn là chất lượng của dòng vốn và khả năng tạo dòng tiền để trả nợ.

Đặc thù của tín dụng bất động sản là phần lớn có kỳ hạn trung và dài hạn. Trong khi đó, nguồn vốn ngân hàng vẫn chủ yếu được huy động trong ngắn hạn. Khi thị trường bất động sản biến động, giá trị tài sản bảo đảm có thể suy giảm, tiến độ triển khai và khả năng tiêu thụ dự án bị ảnh hưởng, từ đó tác động trực tiếp đến khả năng thu hồi nợ của ngân hàng.

Vì vậy, yêu cầu đặt ra với các tổ chức tín dụng không phải là đóng dòng vốn vào bất động sản, mà là kiểm soát tốc độ, lĩnh vực và phân khúc nhận vốn. Dòng tín dụng cần được điều tiết vào những dự án có pháp lý rõ ràng, khả năng triển khai và phương án tài chính phù hợp, thay vì mở rộng tín dụng theo tốc độ tăng của tài sản bảo đảm.

Rủi ro cũng không chỉ đến từ bất động sản. Trong bối cảnh tín dụng toàn hệ thống tăng nhanh, chất lượng tín dụng tiếp tục là vấn đề được NHNN đặc biệt lưu ý. Tỷ lệ nợ xấu nội bảng có xu hướng giảm nhưng số dư nợ xấu vẫn gia tăng, trong khi kinh tế trong nước chịu tác động từ những biến động của kinh tế thế giới và thị trường tài chính.

Một điểm đáng chú ý khác nằm ở khả năng hấp thụ vốn của doanh nghiệp nhỏ và vừa. Một bộ phận DNNVV vẫn chưa đáp ứng đủ điều kiện vay do quy mô vốn nhỏ, năng lực tài chính hạn chế, quản trị điều hành yếu, thiếu phương án kinh doanh khả thi hoặc thông tin tài chính chưa đầy đủ, minh bạch.

Điều này tạo ra một nghịch lý: nhu cầu vốn của nền kinh tế rất lớn nhưng không phải mọi doanh nghiệp đều có khả năng tiếp cận tín dụng. Trong khi đó, các kênh hỗ trợ như Quỹ Bảo lãnh tín dụng cho DNNVV và Quỹ Phát triển DNNVV chưa phát huy đầy đủ hiệu quả.

Ở phía nguồn vốn, áp lực đang ngày càng rõ. Tốc độ tăng huy động vốn không theo kịp tăng trưởng tín dụng khiến tỷ lệ dư nợ tín dụng trên huy động của hệ thống đã vượt 100%, từ 105,3% năm 2025 lên 107,7%. Riêng tỷ lệ tín dụng/huy động bằng VND lên tới 110,6%.

Khoảng cách về kỳ hạn cũng đáng lưu ý. Nguồn vốn trung, dài hạn hiện chỉ chiếm 16% tổng nguồn vốn, thấp hơn nhiều so với tỷ trọng dư nợ tín dụng trung, dài hạn ở mức 48,5%. Nói cách khác, một phần đáng kể các khoản cho vay dài hạn đang được tài trợ bởi nguồn vốn có kỳ hạn ngắn hơn, khiến áp lực quản trị thanh khoản và rủi ro kỳ hạn gia tăng.

Đây cũng là lý do NHNN yêu cầu các ngân hàng tiếp tục theo dõi chặt chẽ diễn biến tín dụng, kiểm soát rủi ro theo từng lĩnh vực và duy trì tốc độ tăng trưởng phù hợp với khả năng huy động vốn. Các tổ chức tín dụng đồng thời phải chủ động điều phối quy mô và kỳ hạn giữa nguồn vốn huy động với sử dụng vốn, bảo đảm khả năng thanh khoản và khả năng chi trả.

Đặc biệt, trong quá trình triển khai Thông tư 08/2026/TT-NHNN, Thông tư 25/2025/TT-NHNN và Quyết định 1743/QĐ-TTg ngày 30/7/2026, các ngân hàng cần tính đến cả kịch bản Kho bạc Nhà nước thu hồi trước hạn các khoản tiền đang gửi có kỳ hạn. Khi đó, nguồn vốn có thể thay đổi nhanh hơn so với tốc độ điều chỉnh danh mục tín dụng.

Với bất động sản, bài toán càng rõ nét bởi đây đã là một trong những lĩnh vực chiếm tỷ trọng tín dụng lớn nhất trong hệ thống, trong khi nợ xấu vẫn tăng. Tín dụng tăng 8,3% có thể tiếp tục hỗ trợ thị trường và tăng trưởng kinh tế, nhưng khi dư nợ đã chiếm 25,5% toàn hệ thống, yêu cầu quan trọng hơn là kiểm soát chất lượng của từng đồng vốn được giải ngân.

Trong giai đoạn tín dụng tiếp tục được thúc đẩy để phục vụ mục tiêu tăng trưởng cao, giới hạn không còn nằm ở khả năng ngân hàng có thể cho vay thêm bao nhiêu, mà nằm ở khả năng huy động vốn, quản trị kỳ hạn và kiểm soát chất lượng tài sản. Với bất động sản, nơi đang chiếm hơn một phần tư dư nợ toàn hệ thống, bất kỳ sự gia tăng đòn bẩy nào cũng cần đi cùng một lớp kiểm soát rủi ro tương ứng.