Tín dụng bất động sản vượt 5,1 triệu tỷ đồng, chiếm hơn 1/4 dư nợ

Thông tin được Ngân hàng Nhà nước nêu trong báo cáo tình hình hoạt động ngân hàng 7 tháng đầu năm và định hướng điều hành những tháng cuối năm 2026.

Đến cuối tháng 6/2026, tổng dư nợ cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt khoảng 5,146 triệu tỷ đồng, tăng 8,3% so với cuối năm 2025 và chiếm 25,5% tổng dư nợ nền kinh tế.

Dù tốc độ tăng đã chậm lại so với năm 2025, Ngân hàng Nhà nước đánh giá tín dụng bất động sản vẫn tăng nhanh hơn mức tăng trưởng tín dụng chung của toàn hệ thống. Trong khi đó, nợ xấu bất động sản tăng 10,5%, cao hơn tốc độ mở rộng dư nợ của lĩnh vực này.

Áp lực không chỉ đến từ quy mô tín dụng mà còn nằm ở chênh lệch kỳ hạn giữa nguồn vốn huy động và các khoản cho vay bất động sản.

Theo Ngân hàng Nhà nước, khoảng 94% tổng dư nợ cho vay bất động sản là trung và dài hạn, trong khi nguồn vốn huy động của các tổ chức tín dụng phần lớn có kỳ hạn ngắn.

Trên toàn hệ thống, nguồn vốn trung và dài hạn hiện chỉ chiếm khoảng 16% tổng nguồn vốn, thấp hơn nhiều so với tỷ trọng 48,5% của dư nợ trung và dài hạn.

Sự lệch pha này khiến ngân hàng đối mặt với rủi ro kỳ hạn khi sử dụng nguồn vốn chủ yếu huy động ngắn hạn để tài trợ cho các khoản vay có thời gian thu hồi dài.

Rủi ro có thể gia tăng nếu thị trường bất động sản biến động, giá trị tài sản bảo đảm suy giảm hoặc tiến độ pháp lý, triển khai và bán hàng của dự án kéo dài. Khi đó, khả năng trả nợ của khách hàng và thu hồi vốn của ngân hàng đều có thể bị ảnh hưởng.

Tín dụng tăng nhanh hơn huy động vốn

Áp lực từ tín dụng bất động sản diễn ra trong bối cảnh tín dụng toàn hệ thống tiếp tục tăng nhanh hơn huy động vốn.

Tính đến ngày 31/7/2026, dư nợ tín dụng đạt 20,26 triệu tỷ đồng, tăng 8,98% so với cuối năm 2025. Trong khi đó, huy động vốn từ tổ chức kinh tế và dân cư đến ngày 27/7 đạt gần 18,7 triệu tỷ đồng, tăng 5,75%.

Nhu cầu vốn cho bất động sản cùng các dự án hạ tầng quy mô lớn được dự báo tiếp tục gia tăng trong những tháng cuối năm, tạo thêm sức ép lên khả năng cân đối vốn, thanh khoản và mặt bằng lãi suất của các ngân hàng.

Để mở rộng dư địa cho vay trung và dài hạn, Ngân hàng Nhà nước đã nâng tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung và dài hạn từ 30% lên 40%. Cơ chế này giúp ngân hàng có thêm nguồn lực tài trợ cho nền kinh tế và các dự án trọng điểm, nhưng đồng thời đòi hỏi quản trị thanh khoản và kiểm soát rủi ro kỳ hạn chặt chẽ hơn.

Ngân hàng Nhà nước yêu cầu kiểm soát chặt tín dụng bất động sản

Trong định hướng điều hành những tháng cuối năm, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng hướng vốn vào sản xuất, kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên, các động lực tăng trưởng và dự án trọng điểm có tính khả thi; đồng thời kiểm soát chặt tín dụng đối với những lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro.

Riêng với bất động sản, các ngân hàng được yêu cầu chủ động điều tiết dòng vốn vào những phân khúc phù hợp với chủ trương, chính sách của Nhà nước.

Các tổ chức tín dụng cũng phải kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng phù hợp với khả năng huy động, theo dõi chặt chẽ chênh lệch về quy mô và kỳ hạn giữa nguồn vốn với hoạt động cho vay, tăng cường thẩm định, giám sát sau giải ngân và trích lập đầy đủ dự phòng rủi ro.

Đến cuối tháng 6/2026, tỷ lệ nợ xấu nội bảng của toàn hệ thống ở mức 3,31%, giảm so với 3,44% cuối năm 2025. Nếu loại trừ 5 ngân hàng đang bị kiểm soát đặc biệt, tỷ lệ này còn 1,51%.