Bất động sản cần nguồn vốn mới để giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng

Thị trường bất động sản đang phát đi nhiều tín hiệu hồi phục khi nhu cầu mua nhà ở thực gia tăng trở lại. Tuy nhiên, theo các chuyên gia tại hội thảo "Khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản bền vững" do Báo Thanh tra tổ chức ngày 22/7, điểm nghẽn lớn nhất của thị trường vẫn là nguồn vốn trung và dài hạn. Nếu tiếp tục phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, chu kỳ phục hồi sẽ khó duy trì bền vững.

Thực tế, cấu trúc của thị trường đang thay đổi. Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, dòng tiền không còn chủ yếu chạy theo kỳ vọng tăng giá như những năm trước mà chuyển mạnh sang nhu cầu an cư. Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy 67% người được hỏi mua bất động sản để ở, trong khi chỉ 33% còn xem đây là kênh đầu tư. Tỷ trọng người tìm kiếm căn hộ chung cư cũng tăng đáng kể trong 6 tháng đầu năm 2026.

Sự dịch chuyển này khiến bài toán vốn không còn đơn thuần là bơm thêm tín dụng. Nguồn cung hiện vẫn tập trung ở phân khúc trung - cao cấp và cao cấp, trong khi nhu cầu lớn nhất lại thuộc về nhóm nhà ở có giá phù hợp. Khoảng cách giữa cung và cầu khiến khả năng hấp thụ của thị trường chưa đạt kỳ vọng, buộc các doanh nghiệp phải điều chỉnh chiến lược phát triển sản phẩm cũng như chính sách bán hàng để tiếp cận nhóm khách hàng mua ở thực.

Ngay cả người mua nhà cũng trở nên thận trọng hơn sau giai đoạn thị trường biến động. Dù 84% người được khảo sát sẵn sàng vay ngân hàng để mua nhà, phần lớn chỉ chấp nhận vay dưới 50% giá trị tài sản nhằm đảm bảo an toàn tài chính. Đáng chú ý, khoảng 81% cho biết chỉ sẵn sàng vay khi lãi suất dưới 9%/năm; khi lãi suất vượt 10%/năm, thanh khoản thị trường thường suy giảm rõ rệt. Điều đó cho thấy khả năng tiếp cận vốn ngày càng phụ thuộc vào chi phí vay và tính ổn định của lãi suất.

Tuy nhiên, đây cũng là bài toán không dễ với các ngân hàng. Theo bà Vũ Thị Thu Hà, Giám đốc Sản phẩm tín dụng Khối Khách hàng cá nhân ABBank, các tổ chức tín dụng rất khó cung cấp các khoản vay mua nhà 20-30 năm với lãi suất ổn định khi nguồn vốn huy động hiện nay chủ yếu là ngắn hạn. Phần lớn ngân hàng chỉ có thể cố định lãi suất trong khoảng 24-36 tháng, sau đó phải điều chỉnh theo thị trường, làm gia tăng tâm lý e ngại của người vay.

Theo bà Hà, để giảm lãi suất cho vay mua nhà một cách bền vững, trước hết hệ thống ngân hàng cần được bổ sung nguồn vốn trung và dài hạn. Đồng thời, việc rút ngắn thời gian xử lý tài sản bảo đảm sẽ giúp giảm chi phí vốn, tạo dư địa hạ lãi suất. Các ngân hàng cũng cần thay đổi cách thẩm định khách hàng, chuyển từ đánh giá chủ yếu dựa trên tài sản thế chấp sang dòng tiền và tiềm năng tăng thu nhập, đặc biệt với nhóm khách hàng trẻ, đồng thời minh bạch hơn công thức tính lãi suất sau thời gian ưu đãi.

Ở góc độ rộng hơn, ông Nguyễn Sơn, Chủ tịch Hội đồng thành viên Tổng công ty Lưu ký và Bù trừ Chứng khoán Việt Nam (VSDC), cho rằng bài toán vốn của bất động sản phản ánh sự mất cân đối trong cấu trúc tài chính của nền kinh tế. Hiện dư nợ tín dụng của Việt Nam đã tương đương khoảng 146% GDP, trong khi quy mô thị trường chứng khoán mới đạt khoảng 82% GDP, cho thấy doanh nghiệp vẫn phụ thuộc quá lớn vào nguồn vốn ngân hàng.

Theo ông Sơn, để đạt mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số trong giai đoạn tới, Việt Nam cần khoảng 1.500 tỷ USD vốn đầu tư đến năm 2030 - quy mô vượt xa khả năng cung ứng của hệ thống tín dụng. Với lĩnh vực bất động sản, ngành có chu kỳ đầu tư dài và nhu cầu vốn rất lớn, giải pháp căn cơ là phát triển đồng bộ thị trường vốn thông qua trái phiếu doanh nghiệp, trái phiếu ngân hàng, các quỹ đầu tư, quỹ hưu trí, quỹ bảo hiểm và đặc biệt là quỹ đầu tư bất động sản (REIT) - mô hình đã phổ biến ở nhiều quốc gia nhưng vẫn chưa hình thành đúng nghĩa tại Việt Nam.

Ông Sơn cũng đánh giá việc FTSE Russell nâng hạng thị trường chứng khoán Việt Nam lên thị trường mới nổi thứ cấp sẽ tạo cơ hội thu hút dòng vốn quốc tế trong thời gian tới. Nếu tiếp tục đáp ứng các tiêu chí của MSCI, thị trường vốn Việt Nam có thể đón thêm 25-28 tỷ USD từ các quỹ đầu tư toàn cầu. Theo ông, cùng với đầu tư công, tín dụng ngân hàng và FDI, thị trường vốn cần trở thành trụ cột thứ ba trong hệ sinh thái tài chính, qua đó tạo nguồn lực trung và dài hạn ổn định cho thị trường bất động sản và cho cả nền kinh tế.