Ngân hàng Nhà nước chỉ rõ "điểm nghẽn" lớn nhất của bất động sản không phải thiếu vốn

Tại hội thảo "Khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản bền vững" ngày 22/07/2026, ông Đào Văn Hà, Phó Vụ trưởng Vụ Dự báo, thống kê thuộc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN), cho rằng bài toán lớn nhất của thị trường hiện nay không đơn thuần là khơi thông nguồn vốn mà là đưa dòng tiền đến đúng các dự án có giá trị thực, đáp ứng nhu cầu ở thực và tạo nền tảng phát triển bền vững.

Theo báo cáo về hoạt động ngân hàng 6 tháng đầu năm 2026, đến cuối tháng 5, dư nợ tín dụng dành cho lĩnh vực bất động sản chiếm 25,73% tổng dư nợ của nền kinh tế. Trong đó, tín dụng phục vụ nhu cầu tự sử dụng chiếm 51,97%, còn tỷ lệ nợ xấu của lĩnh vực này ở mức 2,3%.

Đại diện NHNN đánh giá thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ phát triển mới khi hệ thống pháp luật từng bước được hoàn thiện và quá trình đô thị hóa tiếp tục diễn ra mạnh mẽ, tạo nền tảng cho nhu cầu nhà ở duy trì ở mức cao. Tuy nhiên, thị trường vẫn tồn tại nhiều điểm nghẽn, đặc biệt là sự mất cân đối về cơ cấu sản phẩm khi nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân còn hạn chế.

Bên cạnh đó, nhiều dự án vẫn vướng thủ tục pháp lý, kéo dài thời gian phê duyệt, ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình thẩm định và giải ngân của các tổ chức tín dụng. Hệ thống dữ liệu về nhà ở, đất đai và thị trường bất động sản cũng chưa được kết nối đồng bộ, tạo kẽ hở cho các hành vi đầu cơ hoặc gây biến động giá.

Theo NHNN, một trong những nguyên nhân khiến thị trường dễ tổn thương là các kênh huy động vốn trung và dài hạn như trái phiếu doanh nghiệp hay thị trường chứng khoán chưa phát triển tương xứng. Điều này khiến dòng vốn dành cho bất động sản vẫn phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng.

Ông Đào Văn Hà cho rằng bất động sản là lĩnh vực cần nguồn vốn trung và dài hạn, trong khi tín dụng ngân hàng chủ yếu dựa trên nguồn vốn huy động ngắn hạn. Nếu sự phụ thuộc này kéo dài sẽ gia tăng áp lực lên hệ thống tài chính, đồng thời ảnh hưởng đến hiệu quả phân bổ nguồn lực của nền kinh tế.

Để giảm gánh nặng cho hệ thống ngân hàng, NHNN cho rằng doanh nghiệp bất động sản cần đa dạng hóa nguồn vốn thông qua thị trường trái phiếu doanh nghiệp minh bạch, các quỹ đầu tư bất động sản (REITs), thị trường chứng khoán cũng như thu hút dòng vốn nước ngoài thông qua hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A).

Cùng với đó, NHNN đã kiến nghị Bộ Xây dựng nghiên cứu ban hành Nghị định về Quỹ phát triển nhà ở, xây dựng mô hình Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý, đồng thời hoàn thiện cơ sở dữ liệu về nhà ở, đất đai và thị trường bất động sản. Những giải pháp này được kỳ vọng sẽ giúp các ngân hàng định giá tài sản sát với giá trị thực, qua đó hạn chế dòng vốn chảy vào hoạt động đầu cơ.

Đối với Bộ Tài chính, NHNN đề xuất tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý cho thị trường chứng khoán và trái phiếu doanh nghiệp nhằm mở rộng các kênh huy động vốn dài hạn. Trong khi đó, UBND các tỉnh, thành phố được khuyến nghị đẩy nhanh thủ tục hành chính, công khai danh mục các dự án đủ điều kiện để các tổ chức tín dụng có cơ sở xem xét cấp tín dụng và giải ngân kịp thời.

Theo đại diện NHNN, mục tiêu trong giai đoạn phát triển mới không chỉ là tạo điều kiện để dòng vốn lưu thông thuận lợi mà còn phải bảo đảm nguồn vốn được phân bổ hiệu quả, hướng đến các dự án đáp ứng nhu cầu thực của thị trường và tạo thêm giá trị cho nền kinh tế.