Tín dụng bất động sản tăng tới 30%, NHNN bắt đầu siết nhịp

Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước, tín dụng bất động sản năm 2025 tăng khoảng 22%. Nếu tính cả các khoản vay tiêu dùng liên quan đến nhà đất, mức tăng thực tế có thể lên tới 28-30%, cao hơn đáng kể so với tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế. Con số này cho thấy dòng vốn ngân hàng đang quay lại thị trường địa ốc rất mạnh sau giai đoạn đóng băng kéo dài.

Nhưng phía sau sự phục hồi đó là nỗi lo quen thuộc: bất động sản có thể tiếp tục hút quá nhiều nguồn lực tín dụng của hệ thống. Đây là vấn đề đặc biệt nhạy cảm trong bối cảnh tốc độ tăng tín dụng đang bỏ xa huy động vốn. Khi dòng tiền cho vay tăng nhanh hơn dòng tiền gửi, áp lực thanh khoản sẽ gia tăng, kéo theo rủi ro lãi suất và mất cân đối vốn trong hệ thống ngân hàng.

Chính vì vậy, ngay từ đầu năm 2026, Ngân hàng Nhà nước đã sớm phát tín hiệu kiểm soát tăng trưởng tín dụng. Theo định hướng điều hành mới, dư nợ tín dụng quý I không được vượt quá 25% hạn mức tăng trưởng cả năm, trong khi mục tiêu tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống khoảng 15%. Đáng chú ý, cơ quan quản lý yêu cầu dư nợ cho vay bất động sản tại từng ngân hàng không được tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung.

Đây được xem là động thái nhằm ngăn dòng tiền đổ quá mạnh vào địa ốc khi thị trường bắt đầu “nóng” trở lại. Ngay sau chỉ đạo này, nhiều ngân hàng đã thu hẹp cho vay bất động sản hoặc tăng mạnh lãi suất vay mua nhà đất. Điều đó phản ánh rõ sự thận trọng của hệ thống trước nguy cơ tín dụng bất động sản tăng nóng thêm một lần nữa.

Tuy nhiên, vấn đề nằm ở chỗ bất động sản không chỉ là một ngành riêng lẻ. Đây là lĩnh vực có liên thông với hàng chục ngành nghề khác, từ xây dựng, vật liệu, nội thất tới tài chính, lao động và tiêu dùng. Theo nhiều ước tính, bất động sản đóng góp khoảng 12% GDP và có tác động lan tỏa lớn tới toàn bộ nền kinh tế.

Điều này khiến bài toán điều hành trở nên rất khó. Nếu siết tín dụng quá mạnh, thị trường địa ốc có thể chững lại và kéo theo tác động tiêu cực tới tăng trưởng. Nhưng nếu nới lỏng quá nhanh, nguy cơ bong bóng tài sản và rủi ro hệ thống sẽ quay trở lại. Đó là lý do ngày càng nhiều chuyên gia cho rằng vấn đề hiện nay không còn là “siết hay nới” tín dụng bất động sản, mà là phân loại dòng vốn theo mức độ rủi ro.

Theo xu hướng này, các dự án phục vụ nhu cầu ở thực, đặc biệt là nhà ở vừa túi tiền hoặc nhà ở cho người mua lần đầu, cần được ưu tiên tiếp cận vốn hơn do có thanh khoản tốt và rủi ro thấp hơn. Ngược lại, các phân khúc mang tính đầu cơ cao hoặc phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tương lai như bất động sản nghỉ dưỡng, khu đô thị quy mô lớn hay dự án cao cấp sẽ phải chịu kiểm soát chặt hơn.

TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, cho rằng đây cũng là cách nhiều quốc gia đang áp dụng nhằm kiểm soát rủi ro bất động sản mà không làm nghẽn toàn bộ dòng vốn của nền kinh tế. Theo đó, nhóm bất động sản gắn với sản xuất hoặc tạo dòng tiền ổn định như khu công nghiệp, logistics, văn phòng hay trung tâm thương mại thường được ưu tiên hơn do có khả năng trả nợ rõ ràng.

Ở góc độ doanh nghiệp, bài toán lớn nhất hiện nay vẫn là tiếp cận vốn. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng sau giai đoạn vướng mắc pháp lý kéo dài, tín dụng ngân hàng vẫn là “bà đỡ” quan trọng nhất của thị trường bất động sản. Nhưng thực tế hiện nay cũng cho thấy mô hình tăng trưởng phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng đang tạo áp lực ngày càng lớn lên hệ thống tài chính.

Khi bất động sản hút vốn mạnh hơn các lĩnh vực sản xuất, nguy cơ lệch dòng vốn của nền kinh tế sẽ ngày càng rõ nét hơn. Vì vậy, câu chuyện lớn hơn phía sau tín dụng bất động sản lúc này không chỉ là phục hồi thị trường địa ốc, mà là cách Việt Nam cân bằng giữa tăng trưởng, ổn định tài chính và phân bổ dòng vốn hiệu quả hơn cho nền kinh tế trong giai đoạn tới.