Chuyên gia: Đây không phải nới tín dụng bất động sản mà là chọn lọc dòng tiền

Ngày 29/05/2026, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) ban hành Công văn số 4551/NHNN-CSTT gửi 25 ngân hàng thương mại về việc điều chỉnh cách tính tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản. Theo đó, từ ngày 01/01/2026 đến hết ngày 31/12/2026, các ngân hàng thuộc diện áp dụng sẽ không phải tính phần dư nợ tăng thêm so với cuối năm 2025 của nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất vào dư nợ tín dụng bất động sản khi kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng.

Danh sách áp dụng gồm nhiều ngân hàng lớn như VietinBank, Agribank, BIDV, ACB, Sacombank, Techcombank, VPBank cùng nhiều tổ chức tín dụng khác. Trong khi đó, các khoản vay liên quan đến hoạt động đầu cơ, bất động sản cao cấp hoặc dự án có mức độ rủi ro cao vẫn tiếp tục nằm trong diện kiểm soát chặt chẽ.

Tín dụng bất động sản được phân tầng theo mục tiêu sử dụng vốn

Ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi, cho rằng đây là bước điều hành đáng chú ý, phản ánh sự thay đổi trong tư duy quản lý tín dụng theo hướng linh hoạt và thực chất hơn.

Theo ông Huy, trong nhiều năm qua, tín dụng bất động sản thường được xem là một nhóm thống nhất. Tuy nhiên trên thực tế, mỗi phân khúc lại có đặc điểm và vai trò hoàn toàn khác nhau đối với nền kinh tế.

Nhà ở xã hội gắn với mục tiêu an sinh và nhu cầu ở thực của người dân. Khu công nghiệp và khu chế xuất là nền tảng phục vụ sản xuất, thu hút đầu tư và tạo việc làm. Trong khi đó, một số phân khúc khác chủ yếu mang tính đầu tư tài sản hoặc chịu ảnh hưởng lớn từ biến động thị trường.

Việc NHNN cho phép loại trừ phần dư nợ tăng thêm của nhà ở xã hội và bất động sản công nghiệp khỏi hạn mức kiểm soát tín dụng cho thấy cơ quan quản lý đang dần chuyển từ cách tiếp cận quản lý theo ngành sang quản lý theo mục đích sử dụng vốn, chất lượng tài sản và mức độ đóng góp cho nền kinh tế.

Theo chuyên gia, đây không phải là câu chuyện nới tín dụng bất động sản nói chung mà là định hướng lại dòng tiền vào những lĩnh vực có khả năng tạo ra giá trị kinh tế - xã hội cao hơn, góp phần nâng cao chất lượng tăng trưởng.

Nhà ở xã hội và khu công nghiệp hưởng lợi lớn nhất

Ông Nguyễn Quang Huy đánh giá phân khúc nhà ở xã hội sẽ là nhóm hưởng lợi rõ nét nhất từ chính sách mới. Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở của người lao động, công nhân và người có thu nhập trung bình vẫn ở mức cao, việc mở rộng dư địa tín dụng có thể giúp cải thiện khả năng tiếp cận vốn của cả chủ đầu tư và người mua nhà.

Nguồn vốn được khơi thông sẽ góp phần thúc đẩy nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân, đồng thời hỗ trợ các mục tiêu an sinh xã hội trong dài hạn.

Đối với khu công nghiệp và khu chế xuất, đây được xem là chính sách mang ý nghĩa chiến lược khi Việt Nam đang tiếp tục đẩy mạnh thu hút đầu tư nước ngoài và phát triển công nghiệp chế biến, chế tạo.

Khi tiếp cận vốn thuận lợi hơn, các chủ đầu tư có điều kiện mở rộng quỹ đất công nghiệp, đầu tư hạ tầng kỹ thuật, logistics, nhà xưởng hiện đại cũng như phát triển các mô hình khu công nghiệp xanh và thông minh. Hiệu ứng tích cực từ đó không chỉ dừng ở thị trường bất động sản mà còn lan tỏa sang hoạt động sản xuất, xuất khẩu, việc làm và năng lực cạnh tranh quốc gia.

Ở góc độ dài hạn, chính sách mới được kỳ vọng góp phần tái cấu trúc thị trường bất động sản theo hướng phát triển dựa trên nhu cầu thực và giá trị sử dụng thực thay vì phụ thuộc quá nhiều vào kỳ vọng tăng giá tài sản.

Theo ông Huy, trong thời gian tới, cơ quan quản lý có thể tiếp tục nghiên cứu phân tách sâu hơn các nhóm nhà ở thương mại để xây dựng cơ chế tín dụng phù hợp với từng đối tượng khách hàng. Những dự án đáp ứng nhu cầu ở thực, có thanh khoản tốt và góp phần cân bằng cung - cầu thị trường có thể sẽ được ưu tiên tiếp cận vốn thuận lợi hơn.

Cách tiếp cận phân tầng tín dụng này được kỳ vọng giúp thị trường phát triển bền vững hơn, hạn chế tình trạng dư thừa nguồn cung ở một số phân khúc trong khi nhiều nhóm người dân vẫn gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở phù hợp với khả năng tài chính.