NHNN chuyển hướng dòng vốn bất động sản, 3 nhóm ngành được hưởng lợi

Theo Công văn 4551/NHNN-CSTT gửi tới 25 tổ chức tín dụng, NHNN cho phép loại trừ phần dư nợ tăng thêm của các khoản vay phục vụ nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất khỏi giới hạn tăng trưởng tín dụng bất động sản trong giai đoạn từ ngày 1/1/2026 đến hết ngày 31/12/2026.

Động thái này đồng nghĩa với việc các ngân hàng sẽ có thêm dư địa để đẩy mạnh cho vay đối với những phân khúc được ưu tiên mà không làm gia tăng áp lực lên hạn mức tín dụng bất động sản hiện hành.

Tuy nhiên, đây không phải là một đợt nới lỏng tín dụng toàn diện cho thị trường bất động sản. NHNN vẫn duy trì định hướng kiểm soát đối với các khoản vay liên quan đến bất động sản thương mại, đầu cơ hoặc các phân khúc tiềm ẩn rủi ro cao.

Trong bối cảnh tín dụng bất động sản năm 2025 tăng khoảng 22%, cao hơn đáng kể mức tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống khoảng 19%, cơ quan quản lý đang đứng trước yêu cầu vừa kiểm soát rủi ro tập trung vốn, vừa đảm bảo nguồn lực cho các lĩnh vực được xem là động lực tăng trưởng dài hạn.

Theo đánh giá của các chuyên gia Mirae Asset, nhóm hưởng lợi trực tiếp nhất từ chính sách mới là các doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp. Đây là lĩnh vực được xem là đầu mối thu hút dòng vốn FDI và đóng vai trò quan trọng trong chiến lược phát triển công nghiệp của Việt Nam.

Những doanh nghiệp như KBC, IDC, SZC, BCM, SIP và VGC được đánh giá có thể hưởng lợi trực tiếp nhờ khả năng tiếp cận nguồn vốn tín dụng thuận lợi hơn cho các dự án khu công nghiệp. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất cao su có tiềm năng chuyển đổi sang đất khu công nghiệp như GVR và PHR cũng có thể hưởng lợi gián tiếp nếu quá trình chuyển đổi được đẩy nhanh.

Nhóm hưởng lợi thứ hai là các ngân hàng tham gia chương trình tín dụng ưu tiên. Việc phần dư nợ tăng thêm tại các dự án nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất không bị tính vào giới hạn tín dụng bất động sản giúp các tổ chức tín dụng có thêm dư địa mở rộng cho vay và gia tăng thu nhập lãi.

Theo Mirae Asset, các ngân hàng như CTG, BID, ACB, MBB, TCB, VPB, LPB, STB, SHB, OCB và TPB có thể được hưởng lợi từ cơ chế mới. Tuy nhiên, mức độ tác động sẽ phụ thuộc vào tỷ trọng cho vay của từng ngân hàng đối với các lĩnh vực ưu tiên.

Nhóm thứ ba là các doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội. Đây được xem là phân khúc hưởng lợi rõ nét khi một trong những nút thắt lớn nhất hiện nay là khả năng tiếp cận vốn cho cả chủ đầu tư và người mua nhà.

Do đặc thù biên lợi nhuận thấp và thời gian thu hồi vốn dài, nhà ở xã hội thường gặp khó khăn khi cạnh tranh nguồn vốn với các dự án bất động sản thương mại. Việc được ưu tiên tín dụng có thể giúp đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án trong chương trình phát triển một triệu căn nhà ở xã hội.

Trong nhóm này, HQC được đánh giá là doanh nghiệp hưởng lợi trực tiếp nhờ tập trung vào phân khúc nhà ở xã hội. VGC cũng có thể hưởng lợi kép khi vừa tham gia phát triển khu công nghiệp vừa có hoạt động trong lĩnh vực nhà ở xã hội.

Ngoài ba nhóm hưởng lợi trực tiếp, chính sách mới còn có thể tạo hiệu ứng lan tỏa sang ngành xây dựng và vật liệu xây dựng. Khi các dự án khu công nghiệp và nhà ở xã hội được triển khai nhanh hơn, nhu cầu đối với thép, đá xây dựng, vật liệu hoàn thiện và dịch vụ thi công cũng sẽ gia tăng theo.

Dù vậy, các chuyên gia lưu ý đây là chính sách tái phân bổ tín dụng chứ không phải mở van tín dụng cho toàn bộ thị trường bất động sản. Điều đó đồng nghĩa các phân khúc bất động sản thương mại và đầu cơ vẫn sẽ chịu sự giám sát chặt chẽ, trong khi dòng vốn được ưu tiên cho những lĩnh vực có khả năng tạo việc làm, thu hút đầu tư và đáp ứng nhu cầu nhà ở thực của người dân.

Từ góc độ thị trường, chính sách mới cho thấy định hướng ngày càng rõ nét của cơ quan quản lý trong việc chuyển dòng vốn từ các hoạt động mang tính đầu cơ sang những lĩnh vực gắn với sản xuất, hạ tầng và an sinh xã hội. Đây có thể là một trong những xu hướng đáng chú ý của dòng tín dụng trong năm 2026.