Giá chung cư Hà Nội neo cao, thanh khoản giảm mạnh

Theo khảo sát của Savills, nguồn cung sơ cấp căn hộ tại Hà Nội trong quý I/2026 đạt hơn 11.100 căn, trong đó khoảng 6.100 căn mở bán mới. Giá sơ cấp trung bình vẫn neo ở mức khoảng 100 triệu đồng/m², trong khi thị trường thứ cấp duy trì quanh 82 triệu đồng/m², gần như không biến động so với cuối năm 2025.

Dữ liệu từ JLL Việt Nam cho thấy mặt bằng giá còn cao hơn, với mức trung bình hơn 94 triệu đồng/m² trên thị trường sơ cấp, tăng 23,5% so với cùng kỳ. Đáng chú ý, nhiều dự án đã vượt ngưỡng 140 triệu đồng/m², phản ánh xu hướng dịch chuyển sang phân khúc cao cấp và hạng sang.

Trong khi đó, phân khúc trung cấp và bình dân – vốn phục vụ nhu cầu ở thực – ngày càng khan hiếm. Sự lệch pha cung – cầu khiến áp lực giá dồn lên toàn thị trường, đẩy mặt bằng giá chung lên cao và dần trở thành trạng thái “bình thường mới”.

Nguyên nhân cốt lõi đến từ chi phí đầu vào tăng mạnh. Lạm phát cơ bản trên 3,6% kéo theo giá vật liệu, nhân công và chi phí tài chính leo thang. Đặc biệt, cơ chế định giá đất sát thị trường khiến chi phí sử dụng đất tăng đáng kể, làm giảm dư địa hạ giá bán.

Theo bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, người mua nhà đang chịu “gánh nặng kép” khi giá cao và lãi suất vay mua nhà phổ biến 9–11%/năm trong giai đoạn ưu đãi. Điều này khiến nhiều người phải trì hoãn quyết định mua, đặc biệt với các dự án xa trung tâm.

Sức mua suy yếu đã phản ánh rõ lên thanh khoản. Theo Savills, tỷ lệ hấp thụ chung cư Hà Nội quý I/2026 đạt 43%, trong đó nguồn cung mới chỉ đạt khoảng 55%, giảm mạnh so với mức 84% cùng kỳ năm trước.

Giá cao không đồng nghĩa lợi nhuận cao. Với các dự án mới, chi phí đất, xây dựng và tài chính đều tăng khiến biên lợi nhuận bị thu hẹp. Đồng thời, thanh khoản yếu khiến doanh nghiệp khó chuyển hóa giá bán thành dòng tiền thực.

Bên cạnh đó, việc tiếp cận quỹ đất ngày càng khó khăn khi chi phí giải phóng mặt bằng tăng mạnh. Rủi ro chính sách cũng hiện hữu khi cơ quan quản lý có thể can thiệp nếu giá bất động sản tăng quá nhanh.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest, cảnh báo nếu giá tiếp tục leo thang vượt khả năng chi trả, thị trường có thể rơi vào trạng thái “không có người mua”, kéo theo rủi ro lớn cho doanh nghiệp.

Triển vọng thời gian tới cho thấy nguồn cung sẽ tiếp tục tăng, nhưng vấn đề cốt lõi nằm ở cơ cấu sản phẩm. Nếu phân khúc nhà ở vừa túi tiền không được cải thiện, thanh khoản khó có thể phục hồi bền vững.

Thị trường đang dần chuyển sang trạng thái “người mua quyết định”, buộc chủ đầu tư phải thay đổi chiến lược, từ cạnh tranh giá sang nâng cao chất lượng, pháp lý và chính sách bán hàng. Khi bài toán cung – cầu chưa được giải quyết thực chất, mặt bằng giá cao sẽ tiếp tục là lực cản lớn đối với cả thị trường.