Chung cư chững lại vì lãi suất tăng, chưa xuất hiện xu hướng giảm

Câu chuyện của Minh Thư (Hà Nội) phần nào phản ánh diễn biến hiện tại. Sau hơn một năm nắm giữ, cô bán căn hộ studio tại Vinhomes Smart City với giá 2,55 tỷ đồng, lãi khoảng 700 triệu đồng. Tuy nhiên, mức giá này vẫn thấp hơn đỉnh 2,8 tỷ đồng đạt được vào cuối năm 2025. Một căn hộ khác của cô cũng giảm từ mức chào 3,1 tỷ đồng xuống còn khoảng 2,95 tỷ đồng. Đây là biểu hiện rõ của việc thanh khoản suy yếu và giá điều chỉnh nhẹ so với vùng đỉnh.

Dù vậy, phần lớn người bán không rơi vào trạng thái thua lỗ. Nhờ đà tăng mạnh giai đoạn 2022–2025, nhiều chủ sở hữu vẫn ghi nhận mức lãi 2–3 lần, nên việc bán thấp hơn đỉnh chủ yếu là “cắt lãi” để cơ cấu dòng tiền, thay vì “cắt lỗ” trên diện rộng.

Áp lực “cắt lỗ” chủ yếu xuất hiện ở nhóm nhà đầu tư lướt sóng sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn. Khi lãi suất thả nổi tăng lên 13–14%, chi phí vốn leo thang khiến việc nắm giữ trở nên khó khăn, buộc một số nhà đầu tư phải thoát hàng. Tuy nhiên, hiện tượng này mang tính cục bộ, tập trung ở các dự án vùng ven, nơi nhu cầu ở thực và khả năng cho thuê còn hạn chế.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của batdongsan.com.vn, lãi suất tăng chủ yếu làm thị trường chậm lại, chứ chưa đủ để kéo giá nhà đi xuống. Thực tế giai đoạn 2022–2025 cho thấy, dù lãi suất cao và thị trường khó khăn, giá chung cư tại Hà Nội vẫn tăng từ khoảng 40 triệu đồng/m2 lên gần 87 triệu đồng/m2, còn TP.HCM tăng từ 46 triệu lên khoảng 75 triệu đồng/m2.

Nguyên nhân nằm ở đặc thù của thị trường bất động sản. Thứ nhất, giá thường có độ trễ so với thanh khoản – giao dịch giảm trước, giá điều chỉnh sau. Thứ hai, nguồn cung chung cư vẫn hạn chế do vướng mắc pháp lý, khiến áp lực giảm giá không lớn. Thứ ba, nhiều chủ nhà không sử dụng đòn bẩy tài chính cao nên không chịu áp lực phải bán bằng mọi giá.

Bên cạnh đó, các chủ đầu tư đang tích cực triển khai nhiều chính sách hỗ trợ như cho vay tới 70–80% giá trị sản phẩm, ân hạn nợ gốc, miễn lãi suất trong 2–3 năm hoặc giãn tiến độ thanh toán. Những “lớp đệm tài chính” này giúp người mua giảm áp lực dòng tiền và duy trì khả năng tham gia thị trường.

Trong dài hạn, thị trường vẫn được hỗ trợ bởi nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, cùng xu hướng gia tăng chi phí đầu vào như đất đai, vật liệu và nhân công. Điều này tạo nền cho mặt bằng giá duy trì ở mức cao.

Tổng thể, diễn biến hiện tại của thị trường chung cư chủ yếu phản ánh sự điều chỉnh về thanh khoản dưới tác động của lãi suất, thay vì một chu kỳ suy thoái. Giá có thể “dùng dằng” trong ngắn hạn, nhưng chưa xuất hiện các yếu tố đủ mạnh để đảo chiều xu hướng tăng trong trung và dài hạn.