Lãi vay mua nhà lên 15%, rủi ro không nằm ở con số

Thông tin lãi suất vay mua nhà lên tới 14–15%/năm đang tạo ra hiệu ứng tâm lý mạnh trên thị trường. Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Quang Huy, đây không phải là mặt bằng phổ biến, mà chỉ xuất hiện ở một số khoản vay đã bước sang giai đoạn thả nổi, nơi lãi suất được tính theo công thức tham chiếu cộng biên độ 3–6%.

Thực tế, phần lớn khoản vay vẫn có lãi suất ưu đãi 7–9% trong 1–3 năm đầu, và nhiều ngân hàng vẫn duy trì mức cố định quanh 7,5–10%. Điều này cho thấy mặt bằng lãi suất chưa chuyển sang một trạng thái “thắt chặt toàn diện”, mà đang phân hóa theo cấu trúc khoản vay.

Vấn đề vì thế không nằm ở mức lãi suất cao nhất, mà ở cách thị trường phản ứng với nó. Khi chi phí vốn tăng, những mô hình dựa vào đòn bẩy bắt đầu chịu áp lực. Theo ông Cấn Văn Lực, lãi suất không phải yếu tố quyết định duy nhất, nhưng là “đòn bẩy mềm” đủ để điều chỉnh kỳ vọng, đặc biệt sau một giai đoạn tăng trưởng nhanh của bất động sản.

Diễn biến này đang tạo ra một quá trình sàng lọc tự nhiên. Các quyết định đầu tư trở nên thận trọng hơn, dòng tiền đầu cơ ngắn hạn bị thu hẹp, trong khi nhu cầu ở thực dần trở thành trục chính. Ông Nguyễn Văn Đính cho rằng việc giảm đầu cơ không phải tín hiệu tiêu cực, mà là điều kiện cần để thị trường trở nên bền vững hơn.

Tác động sâu hơn nằm ở việc thay đổi “logic vận hành” của thị trường. Khi tiền không còn rẻ, bài toán không còn là giá tăng bao nhiêu, mà là dòng tiền có chịu được bao lâu. Điều này buộc cả người mua và chủ đầu tư phải tái cấu trúc: từ mở rộng nhanh sang kiểm soát rủi ro, từ kỳ vọng ngắn hạn sang tính toán dài hạn.

Dữ liệu từ VARS IRE cho thấy rủi ro thực sự có thể xuất hiện trễ hơn, vào giai đoạn 2027–2028, khi một lượng lớn khoản vay bước qua thời gian ưu đãi và bắt đầu trả nợ gốc với lãi suất thả nổi. Khi đó, nếu thu nhập không theo kịp và giá tài sản không tăng đủ mạnh, áp lực tài chính sẽ bộc lộ rõ ràng hơn.

Ở thời điểm hiện tại, nhu cầu nhà ở vẫn không suy giảm. Theo ông Nguyễn Xuân Lộc, lãi suất có thể làm chậm quyết định, nhưng không làm mất đi nhu cầu thực. Trong khi đó, nhiều chủ đầu tư vẫn đang kéo dài chính sách hỗ trợ lãi suất và giãn tiến độ thanh toán để giữ nhịp thị trường.

Điểm cân bằng vì thế đang dịch chuyển. Lãi suất không còn là yếu tố kích thích tăng trưởng, mà trở thành công cụ kiểm tra sức bền của cả hệ thống từ người mua, nhà đầu tư đến doanh nghiệp. Và trong một thị trường mà tiền không còn rẻ, câu hỏi không phải là có vay được hay không, mà là có chịu được chu kỳ lãi suất hay không.