Lãi suất tăng, thị trường căn hộ Hà Nội thở chậm
Thị trường căn hộ tại Hà Nội và vùng ven đang giảm thanh khoản, trong khi giá sơ cấp và thứ cấp vẫn neo cao. Lãi suất vay mua nhà tăng mạnh, từ 12–16%/năm, khiến người mua phải cân nhắc kỹ lưỡng chủ đầu tư, dự án và cấu trúc tài chính.
Dữ liệu nghiên cứu từ VARS IRE cho thấy thanh khoản bất động sản đang giảm, đặc biệt tại các khu vực tăng trưởng “nóng”. Dòng tiền hiện tìm kiếm sự an toàn, ổn định và khả năng kiểm soát rủi ro thay vì lợi nhuận nhanh. Từ cuối tháng 10/2025, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tăng mạnh. Nhiều ngân hàng áp dụng lãi suất sau ưu đãi 12–14%/năm, thậm chí có thời điểm lên 16%/năm. Những người vay trước đây hưởng ưu đãi 5–6%/năm giờ đối mặt chi phí vốn tăng vọt, phá vỡ các tính toán tài chính ban đầu.
Hành vi người mua cũng thay đổi. Người mua nhà lần đầu và hộ gia đình trẻ trì hoãn quyết định, tiếp tục thuê nhà hoặc tìm kiếm căn hộ xa trung tâm, giá thấp hơn khoảng 30%. Chị Hằng Nga (Cầu Giấy) chia sẻ từ đầu năm 2026 chưa tìm được căn hợp lý; căn hộ 5–7 năm tuổi ở Cầu Giấy vẫn trên 110 triệu đồng/m², trong khi khu Từ Liêm cũng khó rẻ hơn 80 triệu đồng/m².
Phân khúc dưới 55 triệu đồng/m² gần như “biến mất”. Tại Hưng Yên giáp Hà Nội, giá sơ cấp rao bán trên 70 triệu đồng/m², Hoài Đức từ 80 triệu đồng/m². Đất nền thổ cư thậm chí cao hơn: Đức Thượng và An Khánh rao bán từ 100–110 triệu đồng/m² trong ngõ sâu.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, nhấn mạnh giá sơ cấp vẫn neo cao do chi phí đất tăng, chi phí vốn dự án tăng sau khi gỡ vướng. Thị trường thứ cấp tăng nhưng chọn lọc. Ở miền Bắc, các khu tăng “nóng” đang chững lại, trong khi miền Nam vẫn tăng ổn định.
Xu hướng tăng tiếp tục nhưng có chọn lọc, tập trung vào dự án kết nối giao thông thuận tiện, hạ tầng tiện ích đầy đủ, mô hình TOD, đáp ứng nhu cầu ở thực. Chuyên gia khuyến nghị ưu tiên chủ đầu tư năng lực, khả năng bàn giao dự án thay vì chờ giá giảm sâu.
Ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính, Đại học Nguyễn Trãi, cho rằng thị trường bình tĩnh hơn, khả năng thương lượng tốt hơn. Người mua cần ưu tiên phân khúc hạ tầng tốt, pháp lý minh bạch, khai thác ổn định và đàm phán lãi suất cố định 2–4 năm, giảm rủi ro lãi suất thả nổi.
TS. Trần Kim Chung, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Trung ương, cảnh báo người tiêu dùng cần là “người thông minh”: chọn chủ đầu tư uy tín, dự án bàn giao rõ ràng, kết hợp đánh giá khả năng vay vốn, thay vì kỳ vọng giá giảm nhanh. Điều này giúp hạn chế rủi ro, tiếp cận tín dụng thuận lợi và dòng tiền kiểm soát tốt trong bối cảnh lãi suất tăng.
Thị trường bất động sản đang vận hành trong trạng thái cảnh giác có chọn lọc: giá cao, lãi suất tăng, nhưng cơ hội vẫn tồn tại với những dự án minh bạch, khả năng kết nối tốt, đáp ứng nhu cầu ở thực và có chủ đầu tư uy tín.
Nguyễn Huyền
