Thị trường văn phòng cho thuê ở TP.HCM bước vào cuộc đua nâng chuẩn

Khách thuê không chỉ tìm diện tích

Theo CBRE Việt Nam, trong nửa đầu năm 2026, nhu cầu di dời tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn trên thị trường văn phòng TP.HCM, với 39% tổng giao dịch. Đáng chú ý, hơn 80% khách thuê trong nhóm này lựa chọn các tòa nhà hạng A và hạng B mới đưa vào vận hành trong 2-3 năm gần đây.

Nhu cầu mở rộng đứng thứ hai, chiếm 32% tổng diện tích giao dịch. Diễn biến này cho thấy doanh nghiệp vẫn có nhu cầu tìm kiếm không gian làm việc mới, nhưng tiêu chí lựa chọn đang thay đổi theo hướng khắt khe hơn.

Nếu trước đây vị trí, diện tích và giá thuê là những yếu tố chính khi doanh nghiệp quyết định thuê văn phòng, thì nay bài toán đã mở rộng sang chất lượng vận hành, hạ tầng công nghệ, hiệu quả năng lượng, tiêu chuẩn môi trường, tiện ích và khả năng thích ứng với mô hình làm việc mới.

Knight Frank Việt Nam cũng ghi nhận xu hướng dịch chuyển sang các tòa nhà văn phòng chất lượng cao tại những khu vực ngoài trung tâm. Đặc biệt, các dự án văn phòng xanh đang nhận được sự quan tâm nhờ sự mở rộng của nhóm doanh nghiệp công nghệ.

Việc lựa chọn các tài sản chất lượng cao ngoài khu vực trung tâm giúp doanh nghiệp vừa đáp ứng yêu cầu về môi trường làm việc, vừa tối ưu chi phí so với các vị trí truyền thống.

Đáng chú ý, JLL Việt Nam ước tính khoảng 65% tòa nhà văn phòng có nguy cơ trở nên lỗi thời vào năm 2030 nếu không được nâng cấp.

Những hạn chế như hệ thống cơ điện kém hiệu quả, tiêu hao năng lượng cao, chất lượng không khí trong nhà chưa đáp ứng tiêu chuẩn mới hay thiếu tiện ích phục vụ sức khỏe người sử dụng đang trở thành điểm yếu của các tài sản văn phòng cũ.

Trong bối cảnh ESG ngày càng được đưa vào chiến lược hoạt động của doanh nghiệp, khoảng cách giữa những tòa nhà chủ động nâng cấp và nhóm tài sản chậm chuyển đổi được dự báo sẽ ngày càng lớn.

Thị trường phân hóa mạnh theo chất lượng

Sự thay đổi trong nhu cầu thuê đang thúc đẩy quá trình phân hóa của thị trường văn phòng TP.HCM. Những tòa nhà được đầu tư về hiệu quả năng lượng, công nghệ vận hành, sức khỏe và trải nghiệm người dùng có lợi thế hơn trong việc thu hút khách thuê, duy trì giá thuê và bảo toàn giá trị tài sản.

Theo Knight Frank, đến năm 2027, thị trường dự kiến có thêm khoảng 102.000 m2 văn phòng cao cấp từ các dự án The Kross, The Opusk và Hongfu Plaza.

Cùng với nguồn cung mới, Thủ Thiêm đang nổi lên như một trung tâm thương mại mới trong cấu trúc phát triển của TP.HCM, với nhiều dự án phức hợp quy mô lớn dự kiến được triển khai trong 3-5 năm tới.

Nguồn cung này sẽ mang lại thêm lựa chọn cho khách thuê nhưng đồng thời gia tăng áp lực cạnh tranh đối với các chủ tòa nhà hiện hữu.

Thực tế, không phải toàn bộ nhu cầu trên thị trường đều theo hướng mở rộng. CBRE ghi nhận các giao dịch thu hẹp diện tích và trả mặt bằng cũng gia tăng. Trong quý II/2026, giao dịch trả mặt bằng chiếm 15% tổng diện tích giao dịch trong nửa đầu năm, trong khi giao dịch thu hẹp diện tích chiếm 7%.

Theo CBRE, đây là hệ quả của quá trình tối ưu chi phí và điều chỉnh chiến lược vận hành của doanh nghiệp trong bối cảnh kinh tế và công nghệ thay đổi nhanh.

Đặc biệt, sự phát triển của AI đang khiến một số tập đoàn công nghệ tái cấu trúc hoạt động, rà soát nhân sự và đánh giá lại nhu cầu sử dụng không gian văn phòng.

Thị trường vì vậy đang hình thành hai xu hướng trái chiều. Một nhóm doanh nghiệp tiếp tục mở rộng và sẵn sàng trả mức giá cao hơn cho những tài sản chất lượng tốt; trong khi nhóm còn lại thu hẹp diện tích, trả mặt bằng hoặc gia hạn hợp đồng nhằm kiểm soát chi phí.

IFC có thể tạo động lực mới

Một động lực tăng trưởng mới được kỳ vọng đến từ Trung tâm Tài chính quốc tế TP.HCM (IFC).

Theo bà Thanh Phạm, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn tại TP.HCM của CBRE, từ năm 2027, khi các chính sách và hạ tầng liên quan dần hoàn thiện, khu vực IFC có thể trở thành một trong những động lực quan trọng của thị trường văn phòng.

Mô hình "dual-hub", kết nối khu vực trung tâm quận 1 cũ với Thủ Thiêm, được kỳ vọng mở rộng không gian phát triển văn phòng cao cấp, đồng thời thu hút các tổ chức tài chính, doanh nghiệp đa quốc gia và nhóm ngành dịch vụ giá trị cao.

Điều này có thể tạo thêm nhu cầu đối với những tòa nhà đáp ứng các tiêu chuẩn cao về chất lượng, công nghệ, môi trường và khả năng kết nối.

Trong bối cảnh đó, triển vọng thị trường văn phòng TP.HCM sẽ không chỉ được đo bằng lượng nguồn cung mới, mà ngày càng phụ thuộc vào chất lượng tài sản và khả năng đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của khách thuê.

Đối với các chủ tòa nhà, đầu tư nâng cấp hệ thống vận hành, tiết kiệm năng lượng, cải thiện chất lượng không gian và tích hợp công nghệ sẽ trở thành yếu tố quan trọng để duy trì sức cạnh tranh.

Thị trường văn phòng vì vậy đang chuyển từ cuộc đua về diện tích sang cuộc đua về chất lượng. Những tài sản chậm nâng chuẩn có nguy cơ đối mặt với tỷ lệ trống cao hơn và áp lực lên giá thuê, trong khi các tòa nhà đáp ứng tốt tiêu chuẩn mới có nhiều cơ hội giữ chân khách thuê và duy trì giá trị dài hạn.