Bất động sản công nghiệp phía Nam phục hồi, thị trường bắt đầu “lọc dự án”

Thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam khép lại năm 2025 với tín hiệu phục hồi rõ nét, khi nguồn cung gia nhập mạnh và nhu cầu thuê duy trì ổn định ở các phân khúc chủ chốt. Tuy nhiên, sự phục hồi này không còn diễn ra đồng đều, mà đang chuyển sang giai đoạn chọn lọc rõ rệt giữa các khu vực và loại hình sản phẩm.

Theo Cushman & Wakefield Việt Nam, đà phục hồi hiện nay phản ánh quá trình tái cấu trúc chuỗi cung ứng của các nhà sản xuất, trong đó doanh nghiệp ngày càng ưu tiên những tài sản có vị trí thuận lợi, hạ tầng logistics hoàn chỉnh và đáp ứng tiêu chuẩn vận hành hiện đại, đặc biệt là các yêu cầu ESG.

Nguồn cung tăng nhanh, áp lực ngắn hạn xuất hiện

Quý IV/2025 ghi nhận khoảng 2.000 ha đất khu công nghiệp mới gia nhập thị trường, chủ yếu đến từ giai đoạn 1 của hai dự án tại Đồng Nai. Qua đó, tổng nguồn cung đất khu công nghiệp toàn vùng đạt khoảng 36.400 ha, tăng 5,8% so với quý trước và gần 28% so với cùng kỳ năm 2024.

Về cơ cấu, TP HCM tiếp tục giữ vai trò thị trường lõi với 45% thị phần, Đồng Nai chiếm 33% nhờ nguồn cung mới, trong khi Tây Ninh đạt 22%.

Tuy nhiên, tốc độ gia nhập nguồn cung đã vượt nhịp hấp thụ trong ngắn hạn. Tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường trong quý IV/2025 điều chỉnh về mức 74%, với diện tích hấp thụ thuần chỉ đạt khoảng 45 ha. TP HCM vẫn duy trì tỷ lệ lấp đầy cao nhất ở mức 84,37%, trong khi Đồng Nai đạt 71,62% và Tây Ninh ở mức 58,23%.

Dù vậy, giá thuê đất khu công nghiệp vẫn duy trì xu hướng tăng. Giá chào thuê trung bình toàn vùng đạt 185 USD/m² cho cả thời hạn thuê, tăng 2,78% so với quý trước và 5,11% so với cùng kỳ năm 2024. Cushman & Wakefield cho rằng, diễn biến này phản ánh kỳ vọng trung và dài hạn của các chủ đầu tư, bất chấp áp lực dư cung trong ngắn hạn.

Nhà xưởng xây sẵn giữ vai trò trụ cột

Ở phân khúc nhà xưởng xây sẵn, thị trường tiếp tục duy trì trạng thái tích cực. Tính đến hết quý IV/2025, tổng nguồn cung tích lũy toàn vùng đạt xấp xỉ 6,6 triệu m² diện tích sàn cho thuê, trong đó khoảng 34.000 m² được bổ sung tại Tây Ninh.

TP HCM và Đồng Nai vẫn là hai thị trường chủ lực với quy mô lần lượt khoảng 3,1 triệu m² và 2,1 triệu m², trong khi Tây Ninh nâng tổng nguồn cung lên khoảng 1,3 triệu m².

Diện tích hấp thụ thuần trong quý đạt khoảng 73.122 m², giúp tỷ lệ lấp đầy toàn vùng duy trì trên 90%. Đồng Nai ghi nhận mức cao nhất 94%, tiếp theo là TP HCM với 92% và Tây Ninh đạt 90%. Giá thuê trung bình đạt 4,9 USD/m²/tháng, tăng khoảng 2,1% so với quý trước và cùng kỳ.

Bà Chương Quốc Đoan, Quản lý Cấp cao Dịch vụ Tư vấn Cho thuê Bất động sản Công nghiệp của Cushman & Wakefield Việt Nam, cho biết động lực chính của phân khúc này đến từ các doanh nghiệp sản xuất đa quốc gia, trong lĩnh vực cơ khí chính xác và thiết bị nội thất. Việc lựa chọn các nhà xưởng hiện đại, sẵn sàng vận hành phản ánh xu hướng tối ưu chi phí và rút ngắn thời gian triển khai sản xuất.

Nhà kho ổn định, nhu cầu lan tỏa ra vùng vệ tinh

Đối với phân khúc nhà kho xây sẵn, thị trường duy trì sự ổn định trong quý IV/2025, khi không ghi nhận dự án mới gia nhập. Tổng nguồn cung toàn vùng đạt khoảng 6,6 triệu m², tăng 4,7% so với cùng kỳ năm trước.

Tỷ lệ lấp đầy toàn vùng tăng lên mức 90,72%, trong đó TP HCM đạt tới 98%, tạo áp lực dịch chuyển nhu cầu sang các địa phương lân cận. Nhờ đó, Đồng Nai đạt tỷ lệ lấp đầy 87,4% và Tây Ninh đạt 78,9%, cho thấy hiệu quả của mô hình logistics vệ tinh.

Giá thuê trung bình nhà kho xây sẵn trong quý, duy trì ở mức 4,6 USD/m²/tháng, không đổi so với quý trước, nhưng tăng khoảng 2,2% so với cùng kỳ.

Trung hạn: hạ tầng và ESG định hình cuộc chơi

Trong giai đoạn 2026–2029, Cushman & Wakefield dự báo thị trường sẽ đón thêm gần 3.800 ha đất khu công nghiệp, khoảng 944.000 m² nhà xưởng xây sẵn và 622.000 m² nhà kho xây sẵn.

Theo bà Chương Quốc Đoan, các dự án hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3, Vành đai 4 và sân bay quốc tế Long Thành, sẽ đóng vai trò then chốt trong việc tăng cường liên kết vùng, đồng thời hình thành các cụm công nghiệp và logistics thế hệ mới. Song song đó, các dự án đáp ứng tiêu chuẩn ESG được kỳ vọng trở thành lợi thế cạnh tranh quan trọng, củng cố vị thế của bất động sản công nghiệp phía Nam trong chuỗi cung ứng khu vực và toàn cầu.