Cuộc đua mở rộng quỹ đất khu công nghiệp nóng lên ở phía Bắc

Làn sóng mở rộng quỹ đất khu công nghiệp đang tăng tốc trở lại sau giai đoạn nguồn cung khan hiếm kéo dài. Chỉ trong gần 5 tháng đầu năm 2026, hàng loạt doanh nghiệp từ Vinaconex, Hòa Phát, Kinh Bắc đến Vinhomes đã đồng loạt khởi công các khu công nghiệp quy mô lớn, bổ sung hơn 2.000 ha quỹ đất mới ra thị trường, phần lớn tập trung tại miền Bắc.

Mới đây, Vinaconex đã khởi công Khu công nghiệp Đông Anh tại Hà Nội với quy mô gần 300 ha, tổng vốn đầu tư hơn 6.338 tỷ đồng. Đây là một trong những khu công nghiệp có quy mô lớn nhất tại Hà Nội hiện nay, diễn ra trong bối cảnh quỹ đất công nghiệp nội đô ngày càng hạn chế và nhu cầu dịch chuyển sản xuất ra vùng ven tăng mạnh.

Trước đó, Hòa Phát cũng khởi công Khu công nghiệp Hoàng Diệu tại Hải Phòng với diện tích 245 ha, tổng vốn đầu tư gần 3.400 tỷ đồng. Dự án dự kiến bắt đầu cho thuê từ quý IV/2026. Cùng thời điểm, Kinh Bắc triển khai Khu công nghiệp Bình Giang quy mô khoảng 148 ha tại Hải Phòng, trong khi Vinhomes tham gia thị trường với dự án Khu công nghiệp Nam Tràng Cát hơn 200 ha.

Không chỉ các “ông lớn” bất động sản công nghiệp truyền thống, nhiều doanh nghiệp mới cũng tham gia mở rộng quỹ đất. Tại Bắc Ninh, CTCP Thép Việt Úc khởi công Khu công nghiệp Mỹ Thái gần 160 ha. Tại Phú Thọ, liên doanh VISIZ – SHINEC triển khai Khu công nghiệp Phúc Yên hơn 111 ha. Một số địa phương mới như Đắk Lắk, Ninh Bình hay Thái Nguyên cũng ghi nhận thêm các dự án công nghiệp quy mô hàng trăm ha.

Theo thống kê, từ đầu năm đến nay có ít nhất 11 khu công nghiệp lớn được khởi công trên cả nước. Diễn biến này cho thấy thị trường đang bước vào chu kỳ mở rộng nguồn cung mới sau nhiều năm quỹ đất sẵn sàng cho thuê tại các trung tâm công nghiệp lớn dần thu hẹp.

Nhóm phân tích Chứng khoán Vietcombank (VCBS) nhận định bất động sản khu công nghiệp đang bước qua giai đoạn khó khăn nhất và bắt đầu phục hồi rõ nét từ cuối 2025 – đầu 2026. Theo VCBS, áp lực từ câu chuyện thuế quan đã hạ nhiệt, trong khi doanh nghiệp FDI cũng chủ động tái cấu trúc chuỗi cung ứng và mở rộng hiện diện tại Việt Nam.

Đáng chú ý, miền Bắc đang nổi lên là tâm điểm của làn sóng mở rộng nguồn cung mới. VCBS cho rằng khu vực này tiếp tục duy trì lợi thế trong thu hút FDI nhờ vị trí gần Trung Quốc, hạ tầng logistics liên vùng cải thiện nhanh và mặt bằng giá thuê vẫn cạnh tranh hơn nhiều khu vực phía Nam. Các tuyến vành đai, cao tốc và cảng biển mới cũng giúp gia tăng sức hút cho các tỉnh công nghiệp vệ tinh quanh Hà Nội và Hải Phòng.

Trong khi đó, thị trường phía Nam bắt đầu xuất hiện sự phân hóa mạnh hơn. Bình Dương dù vẫn giữ vai trò đầu tàu nhưng đang chịu áp lực do quỹ đất hạn chế và giá thuê neo cao. Một số địa phương như Đồng Nai, Tây Ninh hay Bà Rịa – Vũng Tàu cũ được dự báo sẽ nổi lên như các cực tăng trưởng mới nhờ quỹ đất còn lớn và hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện.

VCBS dự báo từ năm 2026, thị trường có thể đón thêm khoảng 9.000 ha đất khu công nghiệp từ hơn 30 dự án đã được phê duyệt trong năm 2025. Tuy nhiên, cuộc cạnh tranh sắp tới có thể sẽ không còn nằm ở tốc độ mở rộng quỹ đất đơn thuần, mà phụ thuộc nhiều hơn vào năng lực giải phóng mặt bằng, chất lượng hạ tầng kết nối và khả năng thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao của từng chủ đầu tư.

Trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu tiếp tục tái cấu trúc, bất động sản khu công nghiệp được xem là một trong số ít phân khúc duy trì triển vọng tăng trưởng dài hạn. Dù vậy, nếu nguồn cung mới tăng quá nhanh trong khi tốc độ giải ngân FDI chậm lại, áp lực cạnh tranh về giá thuê và tỷ lệ lấp đầy có thể bắt đầu xuất hiện tại một số khu vực từ giai đoạn 2027 trở đi.