Giá nhà tăng 20–40%, đất khu công nghiệp vẫn đi chậm
Trong khi giá nhà ở vẫn tăng mạnh tại nhiều đô thị lớn, giá thuê đất khu công nghiệp vẫn duy trì đà tăng chậm và ổn định. Diễn biến này cho thấy sự phân hóa rõ giữa các phân khúc bất động sản.
Thị trường bất động sản năm 2025 cho thấy sự phân hóa rõ rệt. Trong khi giá nhà ở và đất nền tăng mạnh tại nhiều đô thị lớn, bất động sản khu công nghiệp tiếp tục đi theo quỹ đạo tăng chậm, ổn định, phản ánh khác biệt căn bản giữa thị trường tiêu dùng và thị trường sản xuất.
Số liệu của Bộ Xây dựng cho thấy, tính chung cả năm 2025, giá căn hộ chung cư tăng 20–30% so với năm trước, một số khu vực ghi nhận mức tăng trên 40%. Hà Nội có giá bán sơ cấp trung bình khoảng 100 triệu đồng/m², tăng 40%; TP HCM đạt khoảng 111 triệu đồng/m², tăng 23%. Giá biệt thự, liền kề và đất nền thứ cấp cũng tăng hai chữ số tại nhiều khu vực có hạ tầng và quy hoạch rõ ràng.
Trong bối cảnh đó, giá thuê đất khu công nghiệp vẫn duy trì xu hướng tăng nhưng với biên độ hẹp hơn đáng kể. Theo Cushman & Wakefield Việt Nam, quý IV/2025 ghi nhận giá thuê đất khu công nghiệp tại miền Bắc đạt trung bình khoảng 135 USD/m² cho toàn thời hạn thuê, tăng 1,5% so với quý trước và 3,8% so với cùng kỳ. Tại vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, mức giá trung bình khoảng 185 USD/m², tăng 2,7% theo quý và 5,1% theo năm.
Diễn biến này cho thấy mặt bằng giá thuê tiếp tục đi lên, song chưa xuất hiện biến động đột biến. Mức tăng phản ánh nhu cầu ổn định từ các ngành sản xuất, công nghệ và logistics, đồng thời cho thấy cán cân cung – cầu vẫn được duy trì.
Từ góc nhìn doanh nghiệp thuê đất, chi phí mặt bằng đang là một biến số cần tính toán dài hạn. Đại diện một doanh nghiệp FDI đang hoạt động tại khu công nghiệp ở Ninh Bình cho biết, dù giá thuê chưa tăng mạnh, xu hướng đi lên liên tục khiến tổng chi phí đầu tư cần được rà soát kỹ hơn, trong bối cảnh chi phí nhân công, năng lượng và logistics đều tăng.
Ở phía chủ đầu tư, ông Đoàn Duy Hưng – Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần IIP – cho rằng giá thuê đất khu công nghiệp khó có khả năng tăng nóng trong ngắn hạn. Theo ông Hưng, quỹ đất công nghiệp đang được mở rộng mạnh tại nhiều địa phương, buộc các khu công nghiệp phải cạnh tranh bằng giá thuê, chính sách và chất lượng hạ tầng để thu hút nhà đầu tư thứ cấp.
Dữ liệu thị trường củng cố nhận định này. Tính đến hết quý IV/2025, tổng nguồn cung tích lũy đất khu công nghiệp tại miền Bắc đạt gần 24.000 ha, tăng khoảng 42,8% so với cùng kỳ năm trước. Riêng trong quý IV, thị trường ghi nhận thêm khoảng 640 ha mới, đến từ việc mở rộng địa bàn nghiên cứu và đẩy nhanh tiến độ cấp phép dự án.
Trong bối cảnh nguồn cung gia tăng nhanh, giá thuê đất khu công nghiệp tiếp tục tăng theo xu hướng dài hạn, nhưng chịu sự điều tiết rõ rệt từ cạnh tranh và nhu cầu thực của dòng vốn FDI. Diễn biến này, tạo ra khác biệt ngày càng rõ giữa bất động sản phục vụ sản xuất và các phân khúc mang tính tiêu dùng, đầu tư tài sản.
Văn Mạnh
