Nhà ở TP HCM: tăng cung, lọc giá trị
Quý IV/2025 đánh dấu sự thay đổi rõ nét của thị trường nhà ở TP HCM, khi nguồn cung sau thời gian dài bị “nén” bắt đầu quay lại, trong khi sức mua đủ mạnh để hấp thụ phần lớn lượng hàng mở bán mới.
Theo Cushman & Wakefield Việt Nam, riêng trong quý IV/2025, TP HCM ghi nhận 3.358 căn hộ chào bán mới, tăng gấp 5 lần so với quý III/2025 và tăng nhẹ 4% so với cùng kỳ 2024. Đáng chú ý, lượng giao dịch đạt 3.196 căn, gần tương đương nguồn cung, kéo tỷ lệ hấp thụ lên khoảng 62% – mức cao nhất trong năm 2025.
Việc thị trường hấp thụ gần hết lượng hàng mới, trong bối cảnh nguồn cung tăng mạnh, cho thấy cầu không chỉ quay lại về mặt tâm lý, mà đã thể hiện bằng giao dịch thực.
Căn hộ: cung tăng, giá không giảm
Nguồn cung căn hộ mới, vẫn tập trung chủ yếu tại khu Đông, chiếm khoảng 85%, trong khi khu Tây và khu Nam lần lượt đóng góp 10% và 5%. Cơ cấu sản phẩm nghiêng mạnh về phân khúc cao, với 57% là căn hộ hạng sang, 28% trung cấp và 14% cao cấp. Các dự án lớn mở bán trong kỳ, gồm Masteri Park Place (Masterise Homes) và The Regency (Phú Mỹ Hưng).
Trong khi đó, giá bán sơ cấp trung bình đạt khoảng 6.113 USD/m², tăng 16% so với quý III/2025, và tăng mạnh 65% so với cùng kỳ năm trước. Mức tăng này diễn ra đồng thời với việc nguồn cung mới gia tăng, phản ánh thực tế rằng thị trường không cần điều chỉnh giá để kích cầu.
Theo Cushman & Wakefield, mức giá cao hơn chủ yếu đến từ việc các dự án mới có định vị cao hơn, cùng với áp lực chi phí đầu vào, và bối cảnh lãi suất tín dụng bất động sản đang điều chỉnh tăng.
Thống kê bất động sản căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh qua các năm. Ảnh: Cushman & Wakefield Việt Nam
Nhà liền thổ: hàng ra xa, vẫn bán được
Ở phân khúc nhà liền thổ, sự thay đổi còn rõ rệt hơn. Quý IV/2025 ghi nhận 1.535 căn nhà liền thổ mở bán mới, tăng hơn 50 lần so với quý III/2025 – mức tăng mang tính kỷ lục.
Trong đó, 92% nguồn cung mới nằm ngoài khu vực nội đô, chủ yếu đến từ siêu dự án Green Paradise Cần Giờ (Vingroup), cách trung tâm TP.HCM khoảng 60 km. Phần còn lại phân bổ tại TP. Thủ Đức và Bình Tân, với các dự án như Gladia by The Waters (Khang Điền & Keppel).
Dù vị trí xa trung tâm, thị trường vẫn ghi nhận 1.167 giao dịch, tương đương tỷ lệ hấp thụ khoảng 70%. Đây là mức hấp thụ cao, trong bối cảnh giá và quy mô dự án đều lớn, cho thấy nhu cầu tập trung vào các dự án có quy hoạch bài bản và định hướng dài hạn.
Hiệu ứng “pha loãng” và phần lõi vẫn đứng giá
Giá bán sơ cấp trung bình nhà liền thổ toàn thị trường giảm mạnh từ 13.014 USD/m² xuống còn 6.330 USD/m², chủ yếu do hiệu ứng “pha loãng” khi Green Paradise Cần Giờ chiếm tới 92% nguồn cung mới, với mức giá khoảng 5.809 USD/m².
Tuy nhiên, tại các khu vực lõi, giá vẫn duy trì ở mức cao. TP. Thủ Đức tiếp tục dẫn đầu với khoảng 13.214 USD/m², theo sau là Bình Tân (5.378 USD/m²) và Bình Chánh (4.043 USD/m²).
Diễn biến này cho thấy, thị trường đang phân hóa mạnh: quỹ đất mở rộng tạo mặt bằng giá mới, trong khi các vị trí đã hình thành giá trị vẫn giữ mức định giá cao.
Cung quay lại, nhưng không ồ ạt
Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định, quý IV/2025 là thời điểm thị trường bước sang chu kỳ mới, khi nguồn cung quay trở lại nhưng vẫn trong trạng thái kiểm soát. Niềm tin của người mua được cải thiện, thể hiện qua sự cân bằng tương đối giữa lượng mở bán và tỷ lệ hấp thụ, đặc biệt với các dự án có pháp lý rõ ràng và kết nối hạ tầng tương lai.
Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc Cấp cao Cushman & Wakefield Việt Nam, cho biết diễn biến thời gian tới sẽ tiếp tục phụ thuộc vào tốc độ ra hàng của chủ đầu tư, khả năng tiếp cận tín dụng, và tiến độ tháo gỡ pháp lý, trong khi các yếu tố dài hạn như hạ tầng Vành đai và mô hình TOD sẽ đóng vai trò định hình mặt bằng giá trong chu kỳ tiếp theo.
Nhìn chung, nguồn cung bất động sản đã quay lại thị trường TP HCM, sau giai đoạn bị nén, nhưng cách thị trường hấp thụ cho thấy, dòng tiền không quay lại theo chiều rộng, mà đang tập trung vào các sản phẩm có quy mô, quy hoạch và vị trí đã được “định hình” rõ trong chu kỳ tiếp theo.
Duy Khánh
