Dòng tiền căn hộ đang tìm trung tâm mới ngoài lõi TP HCM

Trong nhiều năm, thị trường căn hộ TP.HCM được định hình bởi một logic quen thuộc: nguồn cung mới tập trung quanh khu vực trung tâm và các quận cận trung tâm, trong khi các địa phương lân cận chủ yếu đóng vai trò vệ tinh. Tuy nhiên, những số liệu mới nhất cho thấy cấu trúc đó đang thay đổi khi dòng tiền, nguồn cung và nhu cầu nhà ở ngày càng dịch chuyển ra ngoài khu vực lõi.

Báo cáo thị trường quý I/2026 của Cushman & Wakefield cho thấy khu vực Bình Dương và khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu cũ ghi nhận tổng cộng 7.017 căn hộ mở bán mới trong quý, cao gấp gần 6 lần lượng nguồn cung mới tại khu vực trung tâm TP.HCM. Cùng thời gian, hai thị trường này ghi nhận hơn 6.100 giao dịch thành công, phản ánh sự dịch chuyển ngày càng rõ nét của nhu cầu nhà ở và dòng vốn đầu tư.

Điều đáng chú ý là sự thay đổi này diễn ra trong bối cảnh khu vực lõi TP.HCM vẫn duy trì sức hút nhờ hệ thống hạ tầng, dịch vụ và khả năng tạo việc làm. Tuy nhiên, giá bán căn hộ tại trung tâm đã tăng lên mức khiến một bộ phận lớn người mua nhà khó tiếp cận. Theo Cushman & Wakefield, giá căn hộ sơ cấp tại khu vực lõi hiện xấp xỉ 7.300 USD/m2, trong khi mặt bằng giá tại Bình Dương chỉ vào khoảng 1.886 USD/m2.

Khoảng cách giá gần bốn lần đang tạo ra sự dịch chuyển tự nhiên của nhu cầu. Đối với nhiều hộ gia đình trẻ, bài toán không còn là sở hữu nhà ở trung tâm thành phố mà là tìm kiếm một vị trí có khả năng kết nối thuận tiện với nơi làm việc nhưng vẫn nằm trong khả năng chi trả. Đó là lý do các khu vực như Dĩ An hay Thuận An ngày càng trở thành lựa chọn thay thế thay vì chỉ đóng vai trò thị trường vệ tinh như trước.

Sự thay đổi này được phản ánh rõ trong cơ cấu nguồn cung mới. Riêng khu vực Bình Dương đã đóng góp 6.430 căn hộ trong quý I, tương đương hơn 91% tổng nguồn cung mới tại các đô thị vệ tinh quanh TP.HCM. Đồng thời, khu vực này ghi nhận 5.484 giao dịch thành công, chiếm gần 90% tổng lượng giao dịch của toàn khu vực khảo sát. Tỷ lệ hấp thụ đạt 76,6% cho thấy phần lớn sản phẩm đưa ra thị trường đều tìm được người mua.

Những con số trên cho thấy khu vực Bình Dương không còn đơn thuần là địa bàn mở rộng nguồn cung cho TP.HCM. Thị trường này đang từng bước trở thành một trung tâm nhà ở độc lập, được hỗ trợ bởi nền tảng công nghiệp, tốc độ đô thị hóa cao và hệ thống hạ tầng ngày càng gắn kết với TP.HCM.

Trong khi đó, khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu cũ cũng bắt đầu xuất hiện những tín hiệu phục hồi sau giai đoạn trầm lắng kéo dài. Quý đầu năm ghi nhận 587 căn hộ mở bán mới và khoảng 634 giao dịch thành công, chủ yếu tập trung tại Phú Mỹ. Quy mô hiện tại còn khiêm tốn so với khu vực Bình Dương, nhưng sự trở lại của nguồn cung mới cho thấy khu vực này đang dần tham gia trở lại vào chu kỳ phát triển của thị trường nhà ở phía Nam.

Ở góc độ rộng hơn, những gì đang diễn ra phản ánh quá trình tái cấu trúc không gian đô thị của TP.HCM. Khi quỹ đất tại khu vực lõi ngày càng khan hiếm và chi phí phát triển dự án liên tục gia tăng, các doanh nghiệp bất động sản buộc phải tìm kiếm quỹ đất ở những khu vực xa hơn. Song song đó, các dự án hạ tầng liên vùng đang rút ngắn thời gian di chuyển giữa trung tâm TP.HCM và các đô thị lân cận, làm thay đổi cách người dân lựa chọn nơi sinh sống.

Điều này cũng lý giải vì sao Cushman & Wakefield dự báo khu vực Bình Dương cũ sẽ bổ sung thêm khoảng 31.816 căn hộ trong giai đoạn 2026-2029, tập trung chủ yếu tại Dĩ An, Thuận An và Thủ Dầu Một. Con số này lớn hơn nhiều lần nguồn cung dự kiến của nhiều quận trung tâm TP.HCM cộng lại, đồng thời cho thấy nơi thị trường đặt cược vào tăng trưởng trong những năm tới.

Đối với nhà đầu tư, thông tin đáng chú ý không nằm ở việc địa phương nào bán được nhiều căn hộ hơn trong một quý. Điều quan trọng hơn là trọng tâm phát triển của thị trường đang thay đổi. Trong nhiều năm, giá trị bất động sản chủ yếu được tạo ra từ sự khan hiếm của khu vực trung tâm. Giai đoạn sắp tới có thể chứng kiến một động lực khác, khi giá trị ngày càng gắn với khả năng kết nối hạ tầng và tốc độ hình thành các cực đô thị mới.

Nếu xu hướng hiện nay tiếp tục được duy trì, câu hỏi lớn đối với thị trường căn hộ phía Nam trong những năm tới có thể không còn là nguồn cung mới xuất hiện ở đâu trong TP.HCM, mà là khu vực nào ngoài TP.HCM sẽ trở thành trung tâm tăng trưởng tiếp theo của vùng đô thị mở rộng.