Đón đầu quy hoạch, dòng tiền dịch chuyển về bất động sản ngoài trung tâm

Khi hạ tầng được đẩy mạnh và mô hình đô thị đa cực dần hình thành, nhiều khu vực ngoài trung tâm được kỳ vọng bước vào chu kỳ tăng trưởng mới, mở ra cơ hội cho nhà đầu tư biết lựa chọn những điểm đến có nền tảng phát triển thực chất.

Quy hoạch trở thành yếu tố định giá mới của thị trường

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn chuyển mình khi quy hoạch ngày càng có ảnh hưởng lớn đến quyết định đầu tư. Nếu trước đây giá trị của một dự án chủ yếu được đánh giá qua vị trí, tiện ích và mặt bằng giá hiện hữu, thì nay tầm nhìn phát triển của khu vực, hạ tầng kết nối và chức năng kinh tế đang trở thành những tiêu chí quan trọng.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, sự thay đổi trong quy hoạch, phát triển hạ tầng, phân bổ dân cư và định hướng phát triển kinh tế sẽ từng bước tái định hình bản đồ bất động sản Việt Nam. Trong tương lai, lợi thế của một khu vực sẽ không chỉ nằm ở khoảng cách đến trung tâm mà còn ở vai trò của khu vực đó trong cấu trúc phát triển chung của đô thị.

Kết quả khảo sát hơn 1.000 người tiêu dùng bất động sản do Batdongsan.com.vn thực hiện trong quý II/2026 cho thấy quy hoạch đã trở thành yếu tố được người mua đặc biệt quan tâm. Có tới 96% người tham gia khảo sát cho rằng quy hoạch tác động đến quyết định giao dịch, trong đó 52% đánh giá mức ảnh hưởng rất lớn và 44% cho rằng có ảnh hưởng đáng kể.

Theo chuyên gia này, việc tái quy hoạch là xu hướng tất yếu khi các đô thị lớn đối mặt với hàng loạt sức ép như quỹ đất trung tâm ngày càng hạn chế, hạ tầng quá tải, ùn tắc giao thông, thiếu không gian xanh và yêu cầu nâng cao sức cạnh tranh để thu hút dòng vốn đầu tư.

Bài học từ Thượng Hải và Seoul

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy nhiều thành phố lớn đã thành công trong việc tái cấu trúc không gian đô thị để tạo động lực tăng trưởng mới.

Tại Thượng Hải, giai đoạn 1990-2020 chứng kiến sự bứt phá mạnh mẽ của nền kinh tế khi GDP tăng hơn 53 lần, thu nhập bình quân đầu người tăng 11,4 lần, trong khi vốn FDI thực hiện tăng từ 177 triệu USD lên hơn 16 tỷ USD.

Đáng chú ý, cùng với quá trình phát triển của khu vực Phố Đông, mật độ dân số tại khu lõi Phố Tây giảm mạnh từ khoảng 75.000 người/km² xuống còn hơn 22.500 người/km² vào năm 2025. Ngược lại, Phố Đông trở thành trung tâm phát triển mới với dân số và hoạt động kinh tế tăng nhanh.

Tương tự, vùng đô thị Seoul cũng từng bước tái phân bổ chức năng đô thị. Thủ đô Hàn Quốc giữ vai trò trung tâm tài chính và quản lý, trong khi Incheon phát triển logistics, hàng không và thương mại quốc tế, còn Gyeonggi-do trở thành trung tâm công nghiệp và công nghệ cao.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, điểm chung của các mô hình này là quy hoạch luôn đi cùng hạ tầng và sự phân công rõ ràng về chức năng kinh tế giữa các khu vực, từ đó tạo nên mạng lưới đô thị phát triển đồng bộ thay vì chỉ phụ thuộc vào khu vực trung tâm.

Hạ tầng sẽ quyết định nơi dòng tiền tìm đến

Nếu quy hoạch là bản thiết kế thì hạ tầng chính là điều kiện để hiện thực hóa bản thiết kế đó. Tại Hà Nội, thành phố đang triển khai hàng loạt dự án giao thông trọng điểm như các tuyến Vành đai 1, Vành đai 2,5, Vành đai 3,5, đồng thời chuẩn bị khởi công thêm nhiều tuyến metro mới với mục tiêu đưa vào khai thác từ năm 2030.

Song song với đó, Hà Nội định hướng phát triển theo mô hình đa cực - đa trung tâm, gồm 9 cực phát triển, 9 trung tâm và 9 trục động lực. Những khu vực như Hòa Lạc, Đông Anh, Gia Lâm, Tây Hồ Tây cùng các hành lang phát triển theo mô hình TOD được kỳ vọng trở thành những cực tăng trưởng mới của Thủ đô. Ngoài ra, chương trình cải tạo chung cư cũ và tái thiết khu vực nội đô cũng được đẩy nhanh nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất và cải thiện chất lượng sống.

Ở phía Nam, TP.HCM cũng đang từng bước hình thành mô hình siêu đô thị liên kết với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu. Theo các chuyên gia, thay vì phát triển theo mô hình "một trung tâm", TP.HCM đang hướng đến cấu trúc đa cực, trong đó từng địa phương đảm nhiệm những vai trò khác nhau như tài chính, công nghiệp, logistics hay cảng biển nhưng được kết nối bởi hệ thống hạ tầng liên vùng. Sự kết nối này được kỳ vọng sẽ giúp giá trị bất động sản lan tỏa ra các khu vực ngoài trung tâm thay vì chỉ tập trung tại các quận lõi như trước đây.

Thị trường bước sang giai đoạn đầu tư theo giá trị thực

Theo Batdongsan.com.vn, cả Hà Nội và TP.HCM đều đang bước vào quá trình tái cấu trúc không gian phát triển với mục tiêu giảm tải khu vực trung tâm, đồng thời hình thành các cực tăng trưởng mới thông qua hệ thống giao thông và hạ tầng hiện đại.

Điều này cũng khiến tư duy đầu tư thay đổi đáng kể. Nếu trước đây nhiều nhà đầu tư chạy theo thông tin quy hoạch hoặc kỳ vọng "lướt sóng", thì hiện nay yếu tố được quan tâm nhiều hơn là tiến độ triển khai hạ tầng, khả năng hình thành cộng đồng dân cư và sức hút của các hoạt động kinh tế.

Ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng quy hoạch chỉ tạo ra giá trị khi được hiện thực hóa bằng các dự án hạ tầng, sự phát triển của doanh nghiệp, việc làm và nhu cầu ở thực. "Cơ hội đầu tư không nằm ở việc chạy theo những thông tin quy hoạch chưa rõ ràng mà ở khả năng nhận diện đúng những khu vực có hạ tầng được triển khai thực tế, chức năng kinh tế rõ ràng và tiềm năng thu hút dân cư trong dài hạn", vị chuyên gia nhận định.

Trong bối cảnh đó, bất động sản ngoài trung tâm được dự báo sẽ tiếp tục hưởng lợi từ làn sóng phát triển hạ tầng và quá trình tái cấu trúc đô thị. Tuy nhiên, giới chuyên gia cũng khuyến nghị nhà đầu tư cần ưu tiên những khu vực có quy hoạch đã được phê duyệt, tiến độ triển khai rõ ràng và nhu cầu sử dụng thực tế, thay vì chạy theo những cơn sốt ngắn hạn do tin đồn quy hoạch.