Bất động sản phía Nam vào chu kỳ mới, nguồn cung lớn nhưng khó hấp thụ

Hơn 40.000 sản phẩm nhà ở mỗi năm dự kiến sẽ được đưa ra thị trường phía Nam trong giai đoạn 2026–2030. Tuy nhiên, trong bối cảnh mặt bằng giá đã thiết lập mức mới, và hành lang pháp lý ngày càng rõ ràng, cuộc cạnh tranh trên thị trường bất động sản đang dần rời khỏi cuộc đua về số lượng, chuyển sang giai đoạn chọn lọc dựa trên chất lượng và khả năng tạo giá trị dài hạn.

Thị trường mở rộng quy mô, nhưng không gian đã đổi khác

Theo JLL Việt Nam, bất động sản trong nước đang hội tụ đủ điều kiện để bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới, khi kinh tế vĩ mô ổn định hơn, hành lang pháp lý rõ ràng và đầu tư hạ tầng được đẩy mạnh. Những yếu tố này đang mở rộng quy mô thị trường, đồng thời làm thay đổi cấu trúc phát triển dự án.

Trong giai đoạn 2026–2030, khu vực TP HCM và các tỉnh lân cận như Đồng Nai, Tây Ninh dự kiến mỗi năm bổ sung khoảng 28.500 căn hộ và 12.000 căn nhà liền thổ.

Nguồn cung mới không còn tập trung trong lõi đô thị, mà dịch chuyển dần ra ngoài Vành đai 2, tiến tới Vành đai 3 và 4, gắn với các dự án hạ tầng giao thông quy mô lớn.

Điểm đáng chú ý, thị trường không thiếu hàng, nhưng địa bàn phát triển đã khác trước.

Giá đã thiết lập mặt bằng mới, cuộc chơi không còn dễ dãi

Song song với sự gia tăng nguồn cung, giá bất động sản cũng đã bước sang một nấc mới. Quý IV/2025, giá bán căn hộ sơ cấp tại khu vực phía Nam đạt bình quân 2.740 USD/m², cao hơn khoảng 1,25 lần so với cuối năm 2020. Với nhà liền thổ, mức giá đạt 4.427 USD/m² đất, gần gấp đôi so với 5 năm trước.

Mặt bằng giá này, khiến chiến lược đầu tư dựa chủ yếu vào kỳ vọng tăng giá trở nên kém hiệu quả hơn. Thay vào đó, thị trường bắt đầu phân hóa rõ nét giữa các dự án, khi giá trị không chỉ đến từ vị trí hay thời điểm mở bán, mà còn từ chất lượng quy hoạch, tiện ích và khả năng vận hành lâu dài.

Bất động sản công nghiệp giữ nhịp cho dòng vốn ngoại

Ở một trục khác, bất động sản công nghiệp và logistics tiếp tục là điểm tựa quan trọng cho thị trường. Tính đến cuối năm 2025, tổng diện tích đất khu công nghiệp tại các thị trường trọng điểm phía Nam đạt khoảng 27.900 héc ta, với tỷ lệ lấp đầy lên tới 84%.

Giá chào thuê phổ biến trong khoảng 100–310 USD/m² cho cả chu kỳ thuê, cho thấy nhu cầu ổn định và sức hút của khu vực trong chuỗi cung ứng khu vực và toàn cầu. Đây cũng là phân khúc đang duy trì dòng vốn đầu tư nước ngoài, trong bối cảnh các phân khúc khác bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh hơn.

Khi nguồn cung tăng mạnh và mặt bằng giá đã thiết lập mức mới, khả năng hấp thụ của thị trường bất động sản phía Nam không còn phân bổ đồng đều giữa các dự án.