Sau nhịp tăng lãi suất, Savills chỉ ra 5 thay đổi của bất động sản

Mặt bằng lãi suất cho vay có dấu hiệu hạ nhiệt, nhưng áp lực lên thị trường vẫn hiện hữu. Theo Savills, lãi suất vay mua nhà từng chạm 15–16%/năm trong giai đoạn cao điểm, và dù hiện đã điều chỉnh, chi phí vốn thực tế vẫn ở mức cao, khiến nhu cầu chưa thể phục hồi ngay.

Độ trễ chính sách đang thể hiện rõ qua thanh khoản. Trong quý I/2026, Savills Vietnam ghi nhận nguồn cung căn hộ mới chỉ đạt khoảng 6.108 căn, giảm theo cả quý và năm, trong khi lượng giao dịch suy yếu. Phân khúc hạng B chiếm tới 79% tổng lượng bán, cho thấy người mua đang dịch chuyển về nhóm sản phẩm có giá phù hợp hơn.

Ở góc độ người mua, áp lực tài chính vẫn là rào cản chính. Với mức lãi suất từng lên tới 15–16%/năm, chi phí trả nợ hàng tháng tăng đáng kể, buộc nhiều người trì hoãn quyết định. Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn & Nghiên cứu, Savills Hà Nội cho biết, thời gian ra quyết định mua nhà đang kéo dài hơn rõ rệt, phản ánh tâm lý thận trọng trong bối cảnh biến động vĩ mô chưa hoàn toàn ổn định.

Với doanh nghiệp, bài toán vốn trở nên khắt khe hơn. Savills chỉ ra rằng các dự án có tính khả thi thấp gặp khó trong tiếp cận tín dụng, trong khi chi phí tài chính gia tăng làm thu hẹp biên lợi nhuận. Đặc biệt, nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy lớn đang đối mặt rủi ro dòng tiền, buộc phải cân nhắc bán cắt lỗ trong bối cảnh thanh khoản suy giảm.

Sự phân hóa thị trường ngày càng rõ nét. Theo nhận định của bà Hằng, dòng tiền đang có xu hướng tập trung vào các chủ đầu tư uy tín, có nền tảng tài chính vững. Ngược lại, những doanh nghiệp phụ thuộc nhiều vào vốn vay đứng trước nguy cơ đình trệ dự án hoặc buộc phải tái cấu trúc hoạt động.

Ở chiều ngược lại, giai đoạn này mở ra cơ hội cho các doanh nghiệp lớn. Hoạt động M&A được kỳ vọng gia tăng khi các chủ đầu tư có tiềm lực tận dụng thời điểm thị trường điều chỉnh để mở rộng quỹ đất và thị phần. Đây là xu hướng đã từng xuất hiện trong các chu kỳ trước, khi dòng vốn tập trung vào những đơn vị có khả năng chống chịu tốt hơn.

Nhìn tổng thể, lãi suất không còn là câu chuyện riêng của chi phí vốn, mà đang trở thành một “bộ lọc” thị trường. Theo Savills, quá trình này sẽ giúp nâng cao chất lượng nguồn cung, khi chỉ những dự án đáp ứng nhu cầu thực và có tính khả thi cao mới được triển khai.

Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản đang bước vào một giai đoạn điều chỉnh mang tính cấu trúc. Và như một quy luật, khi dòng tiền trở nên chọn lọc hơn, những doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững, quản trị rủi ro tốt sẽ là nhóm có khả năng trụ lại và dẫn dắt chu kỳ tiếp theo.