Lãi suất lên 12%, doanh nghiệp bất động sản buộc “cai” đòn bẩy
Lãi suất vay tăng lên 10–12%, trong khi lãi vay mua nhà chạm 14–15%/năm, đang làm đảo lộn mô hình tăng trưởng của bất động sản. Khi tín dụng không còn rẻ, doanh nghiệp buộc phải tái cấu trúc dòng tiền để duy trì thanh khoản.
Lãi suất tăng không còn là biến động chu kỳ, mà đang trở thành cú sốc cấu trúc với bất động sản. Khi chi phí vốn leo lên 10–12%/năm, thậm chí biến động theo tháng, mô hình tăng trưởng dựa vào tín dụng bắt đầu bộc lộ giới hạn. Bài toán của doanh nghiệp không còn là mở rộng, mà là duy trì dòng tiền.
Theo bà Nguyễn Thị Hương Lan, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Bảo Hưng Invest, lãi suất vay từng phổ biến 6,5–8% nay gần như không còn. Việc chi phí vốn tăng mạnh khiến doanh nghiệp mất khả năng kiểm soát dòng tiền và không thể duy trì các gói hỗ trợ lãi suất như trước. Đây là cú đánh trực tiếp vào mô hình bán hàng phụ thuộc đòn bẩy.
Tác động lan nhanh sang phía cầu. Khi các chương trình 0% lãi suất trong 18–24 tháng bị thu hẹp, người mua mất đi công cụ tài chính quen thuộc. Thanh khoản không chỉ giảm vì giá, mà vì chi phí vay trở thành rào cản lớn nhất.
Ở góc độ cấu trúc, vấn đề nằm ở mức độ phụ thuộc tín dụng. Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư Bất động sản GP Invest cho biết vốn vay có thể chiếm tới 70% tài chính doanh nghiệp. Khi lãi suất vay mua nhà lên 14–15%/năm, biên lợi nhuận bị bào mòn và nhiều dự án buộc phải dừng triển khai.
Dữ liệu thị trường phản ánh rõ sự chững lại. Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, tỷ lệ hấp thụ quý I/2026 chỉ đạt 58%, giảm 10 điểm % so với quý trước. Thị trường rời bỏ trạng thái “FOMO”, chuyển sang phòng thủ.
Theo TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, dòng tiền hiện tập trung vào người mua ở thực và nhà đầu tư có sẵn vốn. Xu hướng lướt sóng gần như biến mất, thay bằng chiến lược nắm giữ 3–5 năm. Tiêu chí lựa chọn chuyển sang pháp lý và tiến độ.
Trước áp lực này, doanh nghiệp buộc phải xoay trục dòng tiền. Bảo Hưng Invest áp dụng mô hình thanh toán 1%/tháng tại Vaquarius Sky Villa, thay thế vai trò tín dụng ngân hàng. Cách làm này giúp khách hàng không chịu áp lực vay, đồng thời tạo dòng tiền đều cho chủ đầu tư.
Sự thay đổi không chỉ ở tài chính mà còn ở sản phẩm. Khi dòng tiền đầu cơ rút lui, thị trường buộc phải quay về giá trị thực. Giai đoạn hiện tại trở thành “cuộc sàng lọc”, nơi chỉ những doanh nghiệp có năng lực tài chính và sản phẩm thực mới có thể tồn tại.
Nguyễn Huyền
