Nhà đầu tư bất động sản tại Việt Nam, chuyển đổi tư duy từ “mua mới” sang “mua đúng”

Năm 2026 đánh dấu bước ngoặt quan trọng trong môi trường đầu tư tại Việt Nam. Không chỉ tập trung vào đà tăng trưởng kinh tế, định hướng thu hút dòng vốn nước ngoài hiện nay đang nhấn mạnh vào chất lượng, ưu tiên các dự án có hàm lượng công nghệ cao, đổi mới sáng tạo và tạo ra giá trị gia tăng bền vững. Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản cũng đang trải qua sự thay đổi lớn về tiêu chí đánh giá cơ hội đầu tư.

Từ tuổi đời công trình đến vòng đời giá trị

Thay vì đánh giá tài sản dựa trên tuổi đời như cách làm truyền thống, nhà đầu tư hiện nay đang chuyển dịch trọng tâm sang khả năng thích ứng, nâng cấp và gia tăng giá trị trong suốt quá trình khai thác. Khi chi phí vốn vẫn duy trì ở mức cao và các quyết định đầu tư đòi hỏi sự thận trọng, tư duy "mua mới" đã nhường chỗ cho chiến lược "mua đúng" – tập trung vào những tài sản có khả năng tạo ra dòng tiền bền vững trong dài hạn.

Tại nhiều thị trường phát triển, xu hướng này đang trở nên rõ nét hơn bao giờ hết. Theo báo cáo Making Offices Fit for the Future: Retrofit or Redevelopment? của Savills, nhiều chủ sở hữu lựa chọn nâng cấp hoặc tái định vị các tài sản hiện hữu thay vì phát triển mới. Quyết định này xuất phát từ nhiều yếu tố, bao gồm chi phí xây dựng gia tăng, các tiêu chuẩn ESG ngày càng khắt khe và yêu cầu ngày càng cao từ phía khách thuê đối với chất lượng không gian làm việc.

Việc lựa chọn giữa cải tạo (retrofit) và tái phát triển (redevelopment) hiếm khi có một đáp án chung. Mỗi tài sản cần được đánh giá dựa trên vị trí, kết cấu công trình, hiệu quả tài chính, nhu cầu của thị trường cũng như tiềm năng phát triển của khu vực xung quanh. Điều đó phản ánh một sự thay đổi đáng kể trong cách đầu tư tài sản khi nó được nhìn nhận trong mối tương quan với khả năng tạo ra giá trị trong tương lai, thay vì chỉ dựa trên nhu cầu tại thời điểm công trình được hoàn thành.

Cạnh tranh dựa trên hiệu quả khai thác

Chất lượng của một tài sản hiện nay không còn là trạng thái cố định ngay khi hoàn thành, mà là một quá trình liên tục được củng cố thông qua chiến lược quản lý và vận hành. Trong cùng một phân khúc và tuyến phố, hai tòa nhà có thể được thị trường định giá khác biệt hoàn toàn dựa trên khả năng duy trì sức hút đối với khách thuê.

Diễn đàn Kinh tế Thế giới (WEF) cũng dự báo, phần lớn giá trị thị trường tương lai sẽ nằm ở cách các chủ sở hữu nâng cấp các tòa nhà đã hiện hữu, bởi khoảng 80% số tòa nhà sử dụng vào năm 2050 đều đã tồn tại từ bây giờ.

Điều đó đồng nghĩa với việc phần lớn giá trị của thị trường trong tương lai sẽ được quyết định bởi cách các chủ sở hữu nâng cấp và tái định vị tài sản hiện hữu, thay vì chỉ phát triển nguồn cung mới. Ở chiều hướng ngược lại, các dự án mới hoàn thành cũng có thể nhanh chóng mất lợi thế nếu không còn đáp ứng kỳ vọng của thị trường.

Câu hỏi các nhà đầu tư hiện tại quan tâm không còn là "xây mới bao nhiêu", mà là "làm thế nào để những tài sản hiện hữu tiếp tục tạo ra giá trị trong 20-30 năm tới". Giá trị gia tăng có thể đến từ việc cải thiện chất lượng không gian, nâng cấp hệ thống kỹ thuật, nâng cao hiệu quả vận hành hoặc đáp ứng tốt hơn các tiêu chuẩn bền vững và nhu cầu mới của khách thuê.

Sự thay đổi này diễn ra trong bối cảnh hoạt động đầu tư bất động sản toàn cầu đang bước vào một giai đoạn chọn lọc hơn. Khi chi phí vốn chưa trở lại mức thấp như trước đây, mỗi quyết định đầu tư đều đòi hỏi mức độ chắc chắn cao hơn về khả năng tạo ra lợi nhuận trong dài hạn. Thay vì tìm kiếm tốc độ tăng giá ngắn hạn, nhà đầu tư dành sự ưu tiên cho những tài sản có khả năng duy trì hiệu quả khai thác qua nhiều chu kỳ thị trường và vẫn còn dư địa để tiếp tục nâng cao giá trị.

Diễn biến này cũng được phản ánh trong các nghiên cứu của Savills tại các thị trường như London, Tokyo, Madrid và Singapore. Hoạt động đầu tư tại nhiều thị trường đang phục hồi theo hướng có chọn lọc, với dòng vốn tập trung vào nhóm tài sản duy trì nền tảng khai thác tốt và có sức cạnh tranh bền vững, trong khi khoảng cách giữa các tài sản dẫn đầu và phần còn lại của thị trường ngày càng rõ nét. Điều đáng chú ý là lợi thế này không được quyết định bởi thời điểm công trình được hoàn thành, mà bởi khả năng đáp ứng những yêu cầu mới của thị trường trong từng giai đoạn phát triển.

Việt Nam bước vào chu kỳ đánh giá mới đối với bất động sản thương mại

Tại Việt Nam, xu hướng này đang trở nên rõ nét khi các dự án thương mại phát triển trong giai đoạn 2005-2015 bắt đầu bước vào chu kỳ vận hành mới. Cùng với quá trình đô thị hóa, sự cải thiện của hạ tầng và kỳ vọng ngày càng cao từ doanh nghiệp cũng như người sử dụng, các tiêu chí đánh giá chất lượng tài sản đang dần thay đổi.

Theo ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam, thị trường hiện cạnh tranh chủ yếu dựa trên hiệu quả khai thác và chất lượng vận hành. Những tài sản có khả năng thích ứng linh hoạt, duy trì dòng tiền ổn định và liên tục nâng cấp hệ thống kỹ thuật, không gian sử dụng sẽ chiếm ưu thế trong việc thu hút khách thuê và dòng vốn đầu tư.

Bà Nguyễn Lê Dung, Trưởng Bộ phận Tư vấn Đầu tư tại Savills Hà Nội cũng nhấn mạnh, một tài sản dẫn đầu thị trường (tài sản "prime") không còn được xác định bởi thời điểm hoàn thành, mà bởi khả năng tự làm mới mình để đáp ứng những yêu cầu không ngừng thay đổi của khách thuê và dòng vốn. Trong chu kỳ mới này, lợi thế cạnh tranh thuộc về những tài sản có khả năng thích ứng bền bỉ qua từng giai đoạn phát triển, thay vì chỉ là những công trình "mới nhất" tại thời điểm xây dựng.