Dòng tiền bất động sản nửa cuối năm 2026 chảy vào đâu khi thị trường bước vào thời kỳ phân hóa?

Theo các chuyên gia, khác với những chu kỳ tăng trưởng trước đây, cơ hội đầu tư hiện không đến từ làn sóng tăng giá đồng loạt mà phụ thuộc nhiều hơn vào khả năng tạo giá trị thực, sức hấp thụ của thị trường và triển vọng phát triển của từng khu vực.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định, rất khó xác định một phân khúc duy nhất sẽ dẫn dắt thị trường trong thời gian tới. Mỗi loại hình bất động sản đang được hưởng lợi từ những động lực tăng trưởng khác nhau và phát triển tương đối đồng đều.. Điều này đồng nghĩa với việc nhà đầu tư sẽ phải thay đổi cách tiếp cận. Thay vì tìm kiếm "điểm nóng" của thị trường, dòng tiền sẽ ưu tiên những dự án có pháp lý rõ ràng, khả năng khai thác thực tế và hưởng lợi trực tiếp từ quá trình phát triển kinh tế - xã hội.

Bất động sản công nghiệp tiếp tục giữ vai trò đầu tàu

Trong số các phân khúc, bất động sản công nghiệp vẫn được đánh giá là một trong những điểm sáng trong nhiều năm qua và hiện vẫn tiếp tục giữ vai trò quan trọng. Dòng vốn FDI vào Việt Nam vẫn tập trung mạnh vào lĩnh vực sản xuất và công nghiệp. Bên cạnh đó, hoạt động xuất nhập khẩu của Việt Nam tiếp tục ghi nhận nhiều kết quả tích cực, tạo nền tảng cho nhu cầu mở rộng các khu công nghiệp, trung tâm logistics và hệ thống hạ tầng phục vụ sản xuất.

Sự mở rộng của các khu công nghiệp không chỉ làm gia tăng nhu cầu về đất công nghiệp mà còn tạo dư địa phát triển cho nhà ở công nhân, khu lưu trú chuyên gia, logistics, thương mại và dịch vụ. Đây là chuỗi giá trị có khả năng tăng trưởng đồng bộ cùng quá trình công nghiệp hóa của nền kinh tế.

Bất động sản nhà ở vẫn là "xương sống" của thị trường

Đối với bất động sản nhà ở, ông Đính cho rằng dư địa phát triển vẫn còn rất lớn. Quá trình sắp xếp, sáp nhập đơn vị hành chính có thể tạo ra những tác động nhất định tại một số khu vực trong ngắn hạn. Nhưng về dài hạn, các quy hoạch mới lại đang hình thành những cực tăng trưởng mới.

Tại Hà Nội, TP.HCM và nhiều địa phương khác, chủ trương giãn dân khỏi khu vực lõi đô thị đang được triển khai ngày càng rõ nét. Khi dân cư được dịch chuyển ra các khu vực vệ tinh, nhu cầu phát triển các khu đô thị mới, khu nhà ở mới và hệ thống hạ tầng đồng bộ sẽ gia tăng mạnh. Đây sẽ là động lực quan trọng thúc đẩy phân khúc nhà ở trong những năm tới..

Ở góc độ thị trường, bà Đỗ Thị Hương, Giám đốc Bộ phận Kinh doanh Nhà ở Savills Việt Nam, cho rằng căn hộ hạng B và hạng C nhiều khả năng vẫn sẽ là nhóm sản phẩm dẫn dắt thanh khoản trong sáu tháng cuối năm nhờ đáp ứng tốt nhu cầu ở thực và phù hợp với khả năng chi trả của phần lớn người mua. Đáng chú ý, bà Hương cho rằng ngay cả nhóm khách hàng có giá trị tài sản ròng cao hay giới siêu giàu cũng không chỉ tìm kiếm bất động sản hạng sang. Khi nhận thấy giá trị thực và tiềm năng tăng trưởng, họ vẫn sẵn sàng đầu tư vào các sản phẩm thuộc phân khúc hạng B và hạng C.

Nghỉ dưỡng và thương mại đứng trước cơ hội phục hồi

Bên cạnh nhà ở và công nghiệp, bất động sản nghỉ dưỡng cũng được đánh giá đang từng bước lấy lại sức bật. Đây, là phân khúc sở hữu tiềm năng khổng lồ nhưng vài năm qua bị kìm hãm do điểm nghẽn pháp lý. Việc nhà đầu tư chưa được công nhận quyền sở hữu bằng các giấy tờ có giá đã gây tâm lý hoang mang, làm suy giảm niềm tin thị trường. Tuy nhiên, Nghị quyết 29 được ban hành mới đây sẽ là “chìa khóa” tháo gỡ triệt để nút thắt này, tạo cú hích cho bất động sản nghỉ dưỡng tăng tốc trở lại.

Ngoài ra, Việt Nam định hướng lọt top 30 quốc gia có năng lực cạnh tranh du lịch mạnh nhất thế giới với lợi thế an toàn, cảnh quan đa dạng và hạ tầng lưu trú đang được đầu tư mạnh mẽ sẽ hoàn toàn có cơ hội trở thành trung tâm du lịch cao cấp của thế giới.

Trong khi đó, bất động sản thương mại, văn phòng và bán lẻ được kỳ vọng cải thiện cùng sự mở rộng của hoạt động kinh doanh, dịch vụ và tiêu dùng. Khi các trung tâm tăng trưởng mới được hình thành, bất động sản văn phòng, thương mại và dịch vụ cũng sẽ phát triển theo. Bởi lẽ, bất cứ nơi nào có dân cư, có hoạt động kinh tế và sản xuất kinh doanh mở rộng thì nhu cầu về văn phòng, trung tâm thương mại, dịch vụ và các loại hình bất động sản khai thác thương mại đều sẽ tăng lên tương ứng. Vì vậy, đây cũng là phân khúc có nhiều triển vọng và không hề kém cạnh so với các loại hình khác.

Cuộc đua sẽ thuộc về những doanh nghiệp có năng lực thực

Ở góc độ doanh nghiệp, giai đoạn phục hồi được dự báo sẽ tạo ra sự phân hóa mạnh giữa các chủ đầu tư. Những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch, cơ cấu tài chính lành mạnh, tiến độ triển khai ổn định và danh mục sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực sẽ có lợi thế trong việc thu hút dòng vốn và cải thiện doanh thu. Ngược lại, các doanh nghiệp phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tài chính hoặc các dự án chưa hoàn thiện pháp lý sẽ tiếp tục đối mặt với áp lực huy động vốn và thanh khoản.

Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản nửa cuối năm 2026 được kỳ vọng sẽ chuyển từ giai đoạn "phục hồi diện rộng" sang "tăng trưởng có chọn lọc", khi dòng tiền không còn chạy theo kỳ vọng mà ưu tiên những tài sản có giá trị khai thác và khả năng tạo lợi nhuận bền vững.