Bộ Xây dựng: Điểm nghẽn của bất động sản du lịch không còn nằm ở pháp lý

Phát biểu tại Hội thảo "Thị trường bất động sản du lịch 2026: Kênh lưu trú dòng tiền" diễn ra ngày 23/6 tại Hà Nội, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết khung pháp lý dành cho bất động sản du lịch đã có bước hoàn thiện đáng kể sau khi Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản mới có hiệu lực.

Theo bà Hằng, trong nhiều năm trước, sự phát triển nhanh của thị trường nghỉ dưỡng khiến chính sách chưa theo kịp thực tiễn, tạo ra nhiều khoảng trống trong quản lý cũng như tâm lý dè dặt từ phía nhà đầu tư. Tuy nhiên, bối cảnh hiện nay đã khác khi pháp luật đã xác định rõ đất sử dụng cho bất động sản du lịch là đất thương mại, dịch vụ với thời hạn sử dụng từ 50 đến 70 năm.

Đây được xem là cơ sở quan trọng giúp nhà đầu tư xác định vòng đời dự án, tính toán phương án hoàn vốn và xây dựng chiến lược khai thác dài hạn. Đồng thời, những vấn đề từng gây tranh cãi như việc cấp giấy chứng nhận cho condotel hay biệt thự du lịch cũng đã có căn cứ pháp lý rõ ràng hơn để triển khai.

"Đến thời điểm hiện nay, trên thực tế gần như không còn những vướng mắc lớn về vấn đề này", bà Hoàng Thu Hằng nhận định.

Theo lãnh đạo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, những băn khoăn còn tồn tại chủ yếu xuất phát từ việc một số nhà đầu tư mong muốn các dự án được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ nhưng lại được áp dụng cơ chế sử dụng đất ở lâu dài. Đây là nhu cầu của thị trường chứ không phải khoảng trống trong hệ thống pháp luật hiện hành.

Khi pháp lý dần được hoàn thiện, trọng tâm của thị trường cũng đang dịch chuyển. Theo bà Hằng, điểm nghẽn lớn hơn hiện nay nằm ở tư duy phát triển sản phẩm và khả năng vận hành dự án sau khi hoàn thành.

Nhiều chủ đầu tư vẫn tiếp cận bất động sản nghỉ dưỡng theo hướng xây dựng để bán tài sản. Trong khi đó, bản chất của loại hình này là kinh doanh lưu trú, gắn chặt với sự phát triển của ngành du lịch và khả năng thu hút khách đến điểm đến.

"Nếu chỉ phát triển dự án theo số lượng mà không đánh giá tiềm năng du lịch, hạ tầng giao thông, sân bay, cảng biển hay khả năng thu hút khách thì rất khó tạo hiệu quả khai thác. Không có khách du lịch thì cũng sẽ không có người lưu trú", bà Hằng nhấn mạnh.

Theo đại diện Bộ Xây dựng, giá trị của bất động sản du lịch không chỉ nằm ở sản phẩm được bán ra mà còn phụ thuộc vào hiệu quả vận hành trong suốt vòng đời dự án. Đây cũng là nguyên nhân khiến không ít dự án nghỉ dưỡng gặp khó khăn trong việc khai thác công suất phòng dù đã bán hết sản phẩm cho nhà đầu tư thứ cấp.

Bên cạnh bài toán vận hành, thị trường cũng đang xuất hiện những mô hình kinh doanh mới cần tiếp tục được nghiên cứu hoàn thiện chính sách. Một trong số đó là hình thức chủ đầu tư bán sản phẩm rồi cam kết thuê lại hoặc cam kết lợi nhuận trong nhiều năm.

Theo bà Hằng, bản chất của các cam kết lợi nhuận là quan hệ dân sự giữa doanh nghiệp và khách hàng. Tuy nhiên, cơ quan quản lý vẫn cần nghiên cứu cơ chế phù hợp nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, đồng thời hạn chế những rủi ro từng phát sinh trong giai đoạn trước.

Một vấn đề khác được đại diện Bộ Xây dựng đề cập là cơ chế tham gia thị trường của nhà đầu tư nước ngoài. Hiện pháp luật không hạn chế tổ chức, cá nhân nước ngoài mua bán công trình xây dựng nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định. Tuy nhiên, việc giao dịch vẫn phát sinh một số vướng mắc do quyền sử dụng đất chưa được chuyển giao cho người nước ngoài theo khuôn khổ pháp lý hiện hành.

Theo bà Hoàng Thu Hằng, cùng với sự phát triển của thị trường, các mô hình kinh doanh mới sẽ tiếp tục xuất hiện. Vì vậy, hệ thống chính sách cũng cần được cập nhật theo thực tiễn để vừa bảo đảm quyền lợi nhà đầu tư, vừa tạo nền tảng cho bất động sản du lịch phát triển ổn định và bền vững hơn trong giai đoạn tới.

Thông điệp đáng chú ý từ phía cơ quan quản lý là bất động sản du lịch đang bước qua giai đoạn đi tìm lời giải pháp lý. Thách thức lớn hơn hiện nay nằm ở khả năng tạo ra dòng tiền thực từ hoạt động khai thác, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá tài sản như những chu kỳ trước.