Dòng tiền quay lại nhưng không đồng đều: Đất nền bước vào pha tái định giá

Sau giai đoạn trầm lắng, thị trường bất động sản bước vào năm 2026 với tín hiệu phục hồi rõ nét, trong đó đất nền nổi lên như một điểm hút dòng tiền. Tuy nhiên, đà tăng giá nhanh đang tạo ra một nghịch lý đáng chú ý: mức độ quan tâm gia tăng, nhưng khả năng hấp thụ thực tế lại không theo kịp.

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, trong tháng 1/2026, lượng tìm kiếm đất nền tăng tới 34% so với cùng kỳ năm trước, cao nhất trong các phân khúc bất động sản. Nhà riêng và biệt thự cũng ghi nhận mức tăng lần lượt 26% và 21%, cho thấy dòng tiền đang có dấu hiệu quay trở lại sau giai đoạn “đóng băng”.

Tuy nhiên, theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giá chào bán đất nền tại nhiều khu vực đã tăng khoảng 20% chỉ trong thời gian ngắn. Trên thị trường thứ cấp, mức tăng thậm chí dao động từ 20% đến 100% tại một số khu vực nền giá thấp, thiết lập mặt bằng giá mới nhanh hơn đáng kể so với tốc độ phục hồi thu nhập.

Sự lệch pha giữa giá và khả năng chi trả đang dần bộc lộ rõ. Theo ghi nhận thực tế, dù lượng khách đi xem đất tăng, tỷ lệ giao dịch thành công vẫn ở mức thấp. Anh Hoàng Đức, một môi giới tại khu vực phía Tây Hà Nội, cho biết: “Số lượng khách quan tâm tăng khoảng 30–40% so với cuối năm ngoái, nhưng tỷ lệ chốt giao dịch chỉ cải thiện rất nhẹ. Phần lớn khách vẫn dừng ở mức khảo sát và so sánh giá”.

Theo phân tích của ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, thị trường hiện đang bước vào trạng thái “phục hồi không đồng đều”, khi dòng tiền quay lại nhưng chủ yếu tập trung vào các khu vực có hạ tầng rõ ràng và pháp lý minh bạch. “Những sản phẩm có vị trí tốt vẫn ghi nhận giao dịch, nhưng phần lớn thị trường đang ở trạng thái thanh khoản thấp hơn kỳ vọng”, ông nhận định.

Ở góc độ cấu trúc, đà tăng giá hiện nay được thúc đẩy bởi sự mất cân đối cung – cầu kéo dài. Báo cáo của VARS cho thấy nguồn cung đất nền mới trong năm 2025 giảm đáng kể so với giai đoạn trước, trong khi nhu cầu đầu tư và tích lũy tài sản vẫn duy trì ở mức cao. Điều này tạo áp lực tăng giá mang tính nền tảng, thay vì chỉ là yếu tố đầu cơ ngắn hạn.

Bên cạnh đó, chi phí đầu vào tăng cũng góp phần thiết lập mặt bằng giá mới. Theo Bộ Xây dựng, giá vật liệu xây dựng trong năm 2025 đã tăng trung bình 8–12%, trong khi chi phí tài chính và lãi vay vẫn duy trì ở mức cao, buộc các chủ đầu tư phải điều chỉnh giá bán để bảo toàn biên lợi nhuận.

Một yếu tố khác không thể bỏ qua là kỳ vọng hạ tầng. Các dự án lớn như đường vành đai, tuyến metro hay mô hình TOD đang tạo ra “hiệu ứng lan tỏa” đối với giá đất tại các khu vực vệ tinh. Tuy nhiên, theo cảnh báo của VARS, không ít khu vực ghi nhận mức tăng giá 30–50% chủ yếu dựa trên thông tin quy hoạch chưa rõ ràng, tiềm ẩn rủi ro nếu tiến độ triển khai không như kỳ vọng.

Ngoài ra, yếu tố tín dụng đang trở thành biến số quan trọng. Dữ liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho thấy dư nợ bất động sản vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng tín dụng nền kinh tế. Trong trường hợp chính sách tín dụng bị siết lại, lực cầu từ nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính có thể suy giảm rõ rệt, kéo theo thanh khoản thị trường đi xuống.

Trong bối cảnh đó, nhiều chuyên gia cho rằng thị trường đất nền năm 2026 đang chuyển từ trạng thái “nóng” sang “chọn lọc”. Giá có thể tiếp tục tăng trong ngắn hạn, nhưng sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào chất lượng tài sản thay vì kỳ vọng chung của thị trường.

Đối với nhà đầu tư, điều này đồng nghĩa với việc cơ hội không còn trải rộng. Những quyết định dựa trên đòn bẩy tài chính hoặc kỳ vọng tăng giá nhanh có thể đối mặt với rủi ro lớn hơn nếu thanh khoản không theo kịp.

Trong khi đó, với người mua ở thực, mặt bằng giá mới đang trở thành rào cản đáng kể. Khi giá đất tại nhiều khu vực vùng ven tăng thêm từ 300 triệu đến hàng tỷ đồng mỗi lô chỉ trong thời gian ngắn, khả năng tiếp cận nhà ở ngày càng bị thu hẹp.

Nếu xu hướng này tiếp diễn, thị trường có thể buộc phải tự điều chỉnh, không nhất thiết bằng một cú giảm mạnh, mà thông qua quá trình “giảm tốc kỳ vọng” và tái cân bằng giữa giá và sức mua thực tế.