Từ 1/7, giá chuyển nhượng bất động sản ghi thấp sẽ bị xác định lại để tính thuế

Chính phủ vừa ban hành Nghị định 253/2026/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân, trong đó làm rõ cách xác định giá tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú.

Theo quy định, thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản vẫn được tính bằng 2% giá chuyển nhượng. Giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm giao dịch, trừ các trường hợp phải xác định lại giá tính thuế theo quy định của Nghị định.

Đáng chú ý, Nghị định quy định rõ cách xác định giá tính thuế đối với trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không ghi giá hoặc ghi thấp hơn giá tính theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có) theo quy định của pháp luật về đất đai. Khi đó, giá chuyển nhượng để tính thuế sẽ được xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh do cơ quan có thẩm quyền ban hành.

Quy định tương tự cũng được áp dụng đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng hoặc kết cấu hạ tầng. Nếu hợp đồng không tách riêng giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hoặc ghi giá thấp hơn mức làm căn cứ theo quy định, cơ quan thuế sẽ xác định lại giá tính thuế của từng phần.

Theo đó, giá trị quyền sử dụng đất được xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có). Đối với nhà ở, công trình xây dựng và kết cấu hạ tầng, giá tính thuế được xác định theo giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh ban hành.

Trường hợp địa phương chưa ban hành giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà ở hoặc công trình xây dựng, việc xác định giá trị sẽ căn cứ theo quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản và giá trị còn lại thực tế của công trình.

Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai, giá tính thuế được xác định bằng tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân với giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định. Nếu địa phương chưa ban hành đơn giá, sẽ áp dụng suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố tại thời điểm nộp hồ sơ khai thuế.

Ngoài chuyển nhượng bất động sản, Nghị định cũng áp dụng nguyên tắc tương tự đối với hoạt động cho thuê lại quyền sử dụng đất. Nếu đơn giá cho thuê ghi trên hợp đồng thấp hơn mức xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có), đơn giá dùng để xác định thu nhập tính thuế sẽ được xác định theo mức giá do cơ quan có thẩm quyền ban hành.

Việc bổ sung các quy định trên nhằm thống nhất cách xác định giá tính thuế trong trường hợp giá ghi trên hợp đồng không đáp ứng căn cứ xác định theo quy định của pháp luật. Qua đó, cơ quan thuế có cơ sở xác định nghĩa vụ thuế thống nhất hơn đối với các giao dịch chuyển nhượng và cho thuê lại quyền sử dụng đất.