Giữa cơn khát nhà giá rẻ: Có nên dùng đất nhà ở xã hội làm nhà thương mại?

Khoảng trống lớn trên thị trường nhà ở

Nhu cầu nhà ở giá rẻ tại các đô thị lớn đang ngày càng cấp bách, nhưng nguồn cung thực tế lại rất hạn chế.

Theo Bộ Xây dựng, trong giai đoạn 2021–2025, cả nước mới đạt khoảng 17% mục tiêu phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021–2030, tương đương 37,4% kế hoạch của riêng giai đoạn 2021–2025.

Dù vậy, năm 2025 ghi nhận sự cải thiện đáng kể khi 102.633 căn nhà ở xã hội được hoàn thành, chiếm 60,7% tổng số căn hoàn thành trong cả giai đoạn 2021–2025.

Lũy kế đến nay, cả nước có 737 dự án nhà ở xã hội đang triển khai hoặc đã hoàn thành, với quy mô khoảng 701.247 căn, đạt khoảng 70,1% mục tiêu 1 triệu căn đến năm 2030.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng nếu duy trì tiến độ hiện nay, mục tiêu phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội có thể hoàn thành vào năm 2028, sớm hơn hai năm so với kế hoạch.

Tuy nhiên, ngay cả khi đạt mục tiêu này, nguồn cung vẫn khó đáp ứng nhu cầu của hàng chục triệu người dân đô thị.

Nhóm thu nhập trung bình đang bị “bỏ quên”

Một thực tế đáng chú ý là nhiều người lao động đô thị không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội nhưng cũng không đủ khả năng mua nhà thương mại giá cao.

Theo HoREA, nhóm này thường có thu nhập khoảng:

• 21–35 triệu đồng/tháng với cá nhân

• 41–55 triệu đồng/tháng với vợ chồng

• 31–45 triệu đồng/tháng với người độc thân nuôi con

Mức thu nhập này vượt tiêu chuẩn mua nhà ở xã hội theo quy định hiện hành, nhưng vẫn quá thấp để tiếp cận các dự án nhà thương mại.

Trong khi đó, nguồn cung nhà thương mại giá vừa túi tiền gần như vắng bóng. Phân khúc được coi là “giá phù hợp” hiện chủ yếu là căn hộ 50–70 m², giá 30–70 triệu đồng/m², tương đương 2–5 tỷ đồng mỗi căn.

Theo HoREA, việc thiếu nguồn cung khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản chuyển hướng sang phân khúc cao cấp, nơi biên lợi nhuận cao hơn.

Bài toán chính sách: hỗ trợ nhưng không làm mất quỹ đất xã hội

Để giải quyết khoảng trống này, Chính phủ đang xây dựng Nghị quyết thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp.

Theo đề xuất, người mua nhà có thể được tiếp cận tín dụng với lãi suất khoảng 6–7%/năm trong thời hạn 10–12 năm, tạo điều kiện cho người thu nhập trung bình tiếp cận nhà ở.

Tuy nhiên, HoREA cảnh báo một số quy định trong dự thảo có thể gây tác dụng ngược.

Cụ thể, dự thảo cho phép chuyển quỹ đất dành cho nhà ở xã hội sang phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Theo ông Lê Hoàng Châu, nếu áp dụng quy định này, nhiều chủ đầu tư có thể lựa chọn xây nhà thương mại giá thấp thay vì nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% bắt buộc trong dự án.

Điều này có thể làm thu hẹp quỹ đất phát triển nhà ở xã hội, ảnh hưởng đến mục tiêu 1 triệu căn hộ giai đoạn 2021–2030.

Vì vậy, HoREA kiến nghị bỏ quy định cho phép chuyển đổi quỹ đất nhà ở xã hội sang nhà ở thương mại giá phù hợp, nhằm đảm bảo mục tiêu phát triển nhà ở cho nhóm thu nhập thấp.

Khoảng trống vẫn cần lời giải dài hạn

Việc phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp được xem là bước đi cần thiết để hỗ trợ nhóm thu nhập trung bình tại đô thị.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, chính sách này chỉ phát huy hiệu quả khi được thiết kế đồng bộ với hệ thống nhà ở xã hội, tránh tạo ra sự “lai ghép” giữa hai mô hình và làm suy giảm nguồn lực dành cho phân khúc nhà ở giá rẻ.

Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở đô thị tiếp tục tăng nhanh, bài toán lớn của thị trường không chỉ là xây thêm nhà, mà còn là xây đúng loại nhà mà người dân có thể mua được.