Hạ tầng xanh có thể trở thành lợi thế cạnh tranh mới của bất động sản công nghiệp?

Liên Chi hội Bất động sản Công nghiệp Việt Nam vừa tổ chức Hội nghị Ban Chấp hành mở rộng khu vực phía Nam và tọa đàm chuyên đề “Bất động sản công nghiệp với mục tiêu tăng trưởng hai con số: Nhận diện thời cơ, khơi thông nguồn lực và kiến nghị chính sách”, dưới sự chỉ đạo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.

Tại tọa đàm, các đại biểu tập trung trao đổi về yêu cầu phát triển khu công nghiệp xanh, trong đó nổi bật là bài toán hạ tầng môi trường, quản lý nguồn nước, xử lý chất thải và chi phí chuyển đổi. Những vấn đề này ngày càng gắn với khả năng thu hút các dự án đầu tư có chất lượng cao.

Hạ tầng môi trường trở thành yếu tố cạnh tranh

Theo bà Lê Thị Kim Thanh, đại diện SUEZ Việt Nam, yêu cầu đối với hạ tầng khu công nghiệp đang thay đổi. Nếu trước đây, chủ đầu tư chủ yếu tập trung giải phóng mặt bằng, phát triển hạ tầng và xây dựng hệ thống xử lý nước thải đáp ứng quy định, thì hiện nay, nhà đầu tư nước ngoài ngày càng quan tâm đến khả năng đáp ứng yêu cầu chuyên biệt của từng ngành sản xuất.

Bà Thanh cho biết, các doanh nghiệp trong lĩnh vực bán dẫn và trung tâm dữ liệu có thể yêu cầu hệ thống xử lý nước chuyên biệt, nguồn nước đạt chất lượng phù hợp và cam kết về tỷ lệ tái sử dụng nước. Đây có thể trở thành điều kiện quan trọng khi doanh nghiệp lựa chọn địa điểm đầu tư.

Dẫn ví dụ về TSMC, tập đoàn sản xuất chất bán dẫn tại Đài Loan, bà Thanh cho biết doanh nghiệp này đang đối mặt với thách thức về hạn hán và xâm nhập mặn. Theo thông tin được bà chia sẻ tại tọa đàm, TSMC đã nâng tỷ lệ tái sử dụng nước lên 65% và đặt mục tiêu đạt 90% vào năm 2028.

Dẫn chứng này cho thấy nguồn nước không chỉ là yếu tố phục vụ vận hành mà còn ảnh hưởng đến khả năng duy trì sản xuất của các doanh nghiệp công nghệ cao. Với ngành bán dẫn, nước sử dụng trong sản xuất cần đáp ứng những yêu cầu kỹ thuật nghiêm ngặt, bao gồm cả công đoạn khử khoáng.

Theo bà Thanh, bên cạnh hạ tầng giao thông và năng lượng, hạ tầng môi trường đang trở thành yếu tố quan trọng đối với nhà đầu tư. Bà nhấn mạnh: “Hạ tầng môi trường không còn là chi phí tuân thủ mà đã trở thành hạ tầng chiến lược, nền tảng thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao và là công cụ thực hiện các cam kết ESG”.

Bà cũng lưu ý các quy định môi trường tại Việt Nam ngày càng chặt chẽ, đòi hỏi khu công nghiệp hiện hữu rà soát, nâng cấp hệ thống xử lý để đáp ứng quy chuẩn áp dụng. Với dự án mới, các yêu cầu này cần được tính toán ngay từ giai đoạn đầu tư.

Không chỉ xử lý nước thải, đại diện SUEZ Việt Nam còn đề cập khả năng tổ chức tái chế pin, xử lý chất thải công nghiệp và thu hồi nguyên vật liệu. Nếu được triển khai hiệu quả, những giải pháp này có thể giúp doanh nghiệp tiết kiệm nguyên liệu đầu vào, giảm chi phí logistics và nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên.

Về phương thức vận hành, bà Thanh đề xuất các chủ đầu tư khu công nghiệp cân nhắc hợp tác với đơn vị chuyên môn thay vì tự thực hiện toàn bộ quy trình. Theo bà, đầu tư vào hệ thống quan trắc, quản lý dữ liệu môi trường và nâng cao chất lượng vận hành là những yếu tố cần thiết để phát triển bền vững.

Như vậy, lợi thế của khu công nghiệp không còn chỉ nằm ở vị trí hay giá thuê đất. Khả năng cung cấp hạ tầng môi trường đáp ứng nhu cầu thực tế của khách thuê có thể trở thành yếu tố tạo khác biệt, nhất là với các ngành đòi hỏi tiêu chuẩn kỹ thuật cao.

Chi phí đầu tư và cơ chế tái sử dụng nước còn nhiều vướng mắc

Dù nhu cầu chuyển đổi xanh ngày càng rõ nét, việc triển khai trên thực tế vẫn đối mặt với những rào cản về vốn, công nghệ và cơ chế chính sách.

Ông Chế Văn Trung, Phó Giám đốc Công ty TNHH MTV Dịch vụ công ích Quận 2, chủ đầu tư KCN Cát Lái, cho rằng nâng cấp khu công nghiệp theo hướng xanh, sinh thái là yêu cầu cần thiết để đáp ứng các tiêu chuẩn ngày càng cao của thị trường quốc tế. Tuy nhiên, để thực hiện mục tiêu này, cần tháo gỡ khó khăn về cơ chế, chính sách, nhân lực và công nghệ.

Một trong những vấn đề được ông Trung đề cập là tái sử dụng nước thải sau xử lý. Theo ông, Luật Bảo vệ môi trường năm 2020 và Luật Tài nguyên nước năm 2023 đã đề cập việc khuyến khích sử dụng nước thải sau xử lý, nhưng doanh nghiệp vẫn cần hướng dẫn chi tiết về điều kiện và phương thức thực hiện.

Ông cho biết, nước sau xử lý đạt quy chuẩn có thể được xem xét sử dụng cho những mục đích phù hợp, chẳng hạn tưới cây xanh trong khu công nghiệp, thay vì tiếp tục sử dụng nước máy. Giải pháp này có thể giúp tiết kiệm tài nguyên và giảm chi phí vận hành.

Tuy nhiên, nhiều khu công nghiệp đã đầu tư hệ thống xử lý nước thải và quan trắc nhưng nguồn nước sau xử lý chưa được tận dụng hiệu quả do thiếu hướng dẫn cụ thể. Điều này khiến hiệu quả khai thác các hạng mục môi trường chưa tương xứng với nguồn lực đã bỏ ra.

Ông Trung cũng đề nghị rà soát những bất cập trong hoạt động quan trắc nước thải tự động. Theo ông, một số khu công nghiệp đã đầu tư hệ thống quan trắc hiện đại nhưng vẫn gặp vướng mắc trong việc sử dụng chất chuẩn để hiệu chuẩn thiết bị. Vì vậy, cần xem xét quy trình và tiêu chuẩn kỹ thuật liên quan để việc giám sát phản ánh đúng thực tế, đồng thời tránh tạo thêm gánh nặng không cần thiết cho doanh nghiệp.

Ở góc độ triển khai dự án, ông Phan Minh Toàn Thư, Giám đốc Chi nhánh Tổng Công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc - CTCP tại TP.HCM, cho rằng khoảng cách giữa cam kết phát triển khu công nghiệp xanh và khả năng thực hiện vẫn là vấn đề đáng lưu ý.

Theo ông Thư, các tiêu chí về năng lượng tái tạo, năng lượng mặt trời và tái sử dụng nước thải ngày càng được chú trọng. Tuy nhiên, nhiều hạng mục đòi hỏi vốn đầu tư lớn, đặc biệt là hệ thống tái sử dụng nước thải, khiến việc triển khai phụ thuộc vào khả năng cân đối nguồn lực của từng dự án.

Ông dẫn kinh nghiệm tham quan mô hình tại Thượng Hải, cho biết mức giá thuê đất khu công nghiệp tại đây khoảng 100 USD theo mức giá ông đề cập, trong khi tại Tây Ninh ít nhất khoảng 200 USD và tại TP.HCM từ 300 USD trở lên. Theo ông, sự khác biệt về chi phí thuê đất khiến khả năng đầu tư cho các hạng mục môi trường giữa các khu công nghiệp không giống nhau.

Vì vậy, ông Thư cho rằng phát triển khu công nghiệp xanh là định hướng đúng đắn, nhưng không phải địa phương nào cũng có thể áp dụng ngay với cùng mức độ do những rào cản về chi phí đầu tư.

Các ý kiến tại tọa đàm cho thấy chuyển đổi xanh không chỉ là việc bổ sung công nghệ hay xây dựng hệ thống xử lý môi trường. Hiệu quả còn phụ thuộc vào cơ chế thực hiện, hướng dẫn kỹ thuật, khả năng huy động vốn và phương án vận hành sau đầu tư.

Để hạ tầng xanh trở thành lợi thế cạnh tranh thực chất, chủ đầu tư cần xác định nhu cầu của khách thuê, ưu tiên những hạng mục phù hợp và đánh giá hiệu quả vận hành. Đồng thời, việc hoàn thiện hướng dẫn về tái sử dụng nước, tháo gỡ vướng mắc trong quan trắc và nâng cao năng lực quản lý môi trường cũng có ý nghĩa quan trọng.