Nhà ở vừa túi tiền: Bài toán không chỉ nằm ở giá bán

Tại Diễn đàn Phát triển Chuỗi giá trị Bất động sản Việt Nam năm 2026, diễn ra ngày 30/10 với chủ đề “Dịch chuyển giá trị”, các chuyên gia đã đề cập đến áp lực chi phí và yêu cầu phát triển sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực. Trong bối cảnh chi phí đầu vào gia tăng, việc cung cấp nhà ở vừa túi tiền không chỉ phụ thuộc vào giá bán mà còn liên quan đến cách doanh nghiệp thiết kế, xây dựng và tổ chức vận hành dự án.

Tối ưu giá thành từ khâu thiết kế

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc kiêm Trưởng bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam, cho biết các chủ đầu tư phải tính toán nhiều khoản chi phí, từ tiền sử dụng đất, xây dựng, nhân công, vật liệu đến quản lý vận hành và marketing. Trong khi các khoản chi này chịu áp lực gia tăng, doanh nghiệp vẫn phải cân đối giá bán với khả năng chi trả của khách hàng.

Theo ông Kiệt, nhu cầu nhà ở tập trung đáng kể ở phân khúc giá trung bình, nhưng việc phát triển sản phẩm trong phân khúc này gặp khó khăn khi chi phí đầu vào tăng. Thách thức đặt ra là làm thế nào cân bằng giữa chi phí đầu tư, giá bán, chất lượng công trình và giá trị thực tế mà người mua nhận được.

TS. Lê Như Thạch, Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn Bcons, cho biết doanh nghiệp định hướng phát triển căn hộ phục vụ nhu cầu ở thực, hướng đến nhóm khách hàng có thu nhập trung bình và những người mới bắt đầu tích lũy tài chính.

Theo ông Thạch, Bcons lựa chọn phát triển các căn hộ có diện tích khoảng 40–60 m², thiết kế hai phòng ngủ để đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của các gia đình. Đến nay, doanh nghiệp cho biết đã cung cấp hơn 20.000 căn hộ theo định hướng này.

Việc lựa chọn diện tích và bố trí công năng phù hợp là một trong những cách tiếp cận để đáp ứng nhu cầu thực tế. Tuy nhiên, giá thành dự án còn phụ thuộc vào thiết kế tổng thể, giải pháp kỹ thuật, vật liệu và tổ chức thi công. Nếu những yếu tố này được tính toán đồng bộ ngay từ đầu, doanh nghiệp sẽ có thêm cơ sở kiểm soát chi phí mà vẫn duy trì chất lượng cần thiết.

Với phân khúc nhà ở vừa túi tiền, tối ưu không đồng nghĩa với cắt giảm các hạng mục thiết yếu. Thay vào đó, doanh nghiệp cần xác định rõ nhu cầu của khách hàng, ưu tiên công năng sử dụng và lựa chọn giải pháp đầu tư phù hợp với khả năng tài chính của nhóm người mua mục tiêu.

Chuỗi cung ứng quyết định hiệu quả chi phí

Bên cạnh thiết kế, tổ chức chuỗi cung ứng cũng là yếu tố ảnh hưởng đến giá thành sản phẩm. Theo ông Lê Như Thạch, việc kết nối giữa chủ đầu tư và nhà cung cấp giúp lựa chọn vật tư, sản phẩm và giải pháp phù hợp với từng phân khúc bất động sản. Quan hệ hợp tác lâu dài còn có thể hỗ trợ kiểm soát chất lượng cung ứng và tiến độ thực hiện dự án.

Việc lựa chọn nhà cung cấp vì thế không thể chỉ dựa trên giá mua ban đầu. Vật liệu có chi phí thấp chưa chắc mang lại hiệu quả nếu phát sinh nhiều khoản sửa chữa, thay thế hoặc bảo trì trong quá trình sử dụng. Tương tự, phương án thiết kế tiết kiệm nhưng không đáp ứng tốt công năng cũng có thể làm giảm giá trị của căn hộ.

Điều này đòi hỏi doanh nghiệp xem xét chi phí trên toàn bộ quá trình phát triển và sử dụng công trình, từ thiết kế, lựa chọn vật liệu đến thi công và vận hành. Trong đó, chi phí bảo trì hệ thống kỹ thuật, quản lý không gian chung và duy trì tiện ích cần được tính đến để hạn chế những khoản phát sinh sau khi bàn giao.

Ở góc độ thị trường, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cho rằng các chủ đầu tư phải cân đối giữa chi phí đầu tư, giá bán, chất lượng công trình và giá trị mà khách hàng nhận được. Đây cũng là thách thức lớn đối với doanh nghiệp theo đuổi phân khúc nhà ở có mức giá phù hợp với khả năng chi trả.

Một sản phẩm có giá bán thấp nhưng chất lượng không bảo đảm hoặc chi phí sử dụng về sau quá cao chưa chắc đáp ứng tốt nhu cầu của người mua. Ngược lại, việc đầu tư vào những hạng mục vượt quá nhu cầu của nhóm khách hàng mục tiêu có thể khiến giá thành tăng lên.

Vì vậy, bài toán nhà ở vừa túi tiền cần được giải quyết từ nhiều khâu, thay vì chỉ tập trung vào việc giảm chi phí xây dựng. Sự phối hợp giữa chủ đầu tư, đơn vị thiết kế, nhà cung cấp và đơn vị vận hành có thể giúp doanh nghiệp phân bổ nguồn lực hợp lý hơn, đồng thời duy trì chất lượng sản phẩm.

Những trao đổi tại diễn đàn cho thấy phát triển nhà ở vừa túi tiền không chỉ là câu chuyện về giá bán, mà còn là yêu cầu tổ chức hiệu quả toàn bộ chuỗi giá trị bất động sản. Trong bối cảnh chi phí đầu vào tạo sức ép lên giá thành, khả năng tối ưu từ khâu thiết kế đến vận hành sẽ là một trong những yếu tố quyết định việc doanh nghiệp có thể cung cấp sản phẩm phù hợp nhu cầu ở thực hay không.