Vinhomes tạm dừng mở rộng quỹ đất: Doanh nghiệp nào sẽ hưởng lợi từ khoảng trống chiến lược?

Chia sẻ tại ĐHĐCĐ thường niên 2026, Chủ tịch HĐQT Vinhomes Phạm Thiếu Hoa cho biết doanh nghiệp hiện sở hữu quỹ đất đủ để phát triển trong 5–7 năm tới. Thay vì tiếp tục săn tìm dự án mới, Vinhomes sẽ tập trung nâng cao chất lượng phát triển và tối ưu giá trị trên từng mét vuông đất đã tích lũy.

Tuyên bố này phản ánh một thực tế đáng chú ý của thị trường bất động sản. Sau nhiều năm chạy đua tích lũy quỹ đất, các doanh nghiệp lớn đang bước vào giai đoạn khai thác tài sản thay vì tiếp tục mở rộng bằng mọi giá. Khi "người khổng lồ" giảm tốc trong cuộc đua săn đất, khoảng trống chiến lược cũng dần xuất hiện.

Tuy nhiên, khoảng trống đó không đồng nghĩa vị trí dẫn đầu sẽ sớm đổi chủ. Với hơn 188 triệu m2 quỹ đất tính đến cuối năm 2024, Vinhomes vẫn sở hữu nguồn lực đủ để triển khai các đại đô thị trong nhiều năm tới. Kết quả năm 2025 với doanh thu 153.271 tỷ đồng và lợi nhuận trước thuế 52.810 tỷ đồng cho thấy doanh nghiệp vẫn tạo khoảng cách rất lớn với phần còn lại của thị trường.

Ở chiều ngược lại, một số doanh nghiệp đang tăng tốc chuẩn bị cho chu kỳ phát triển mới. Trong đó, Sunshine Group nổi lên nhờ quy mô tài sản, tốc độ mở rộng và chiến lược M&A trong hai năm gần đây.

Theo báo cáo tài chính kiểm toán năm 2025, việc hợp nhất Sunshine Homes cùng nhiều công ty thành viên đã giúp tổng tài sản Sunshine Group tăng từ khoảng 20.000 tỷ đồng lên hơn 120.000 tỷ đồng. Đồng thời, KSF ghi nhận lợi nhuận trước thuế 11.294 tỷ đồng, gấp gần 12 lần năm trước, chủ yếu nhờ quá trình tái cấu trúc và hợp nhất hệ sinh thái.

Trên thị trường chứng khoán, Sunshine Group hiện có vốn hóa khoảng 70.813 tỷ đồng, đứng thứ ba ngành bất động sản sau Vingroup và Vinhomes. Quy mô này đã vượt khá xa Novaland (31.106 tỷ đồng), Kinh Bắc (28.017 tỷ đồng), Khang Điền (25.249 tỷ đồng) hay Phát Đạt (14.917 tỷ đồng).

Song song với việc gia tăng quy mô tài sản, doanh nghiệp cũng đẩy mạnh phát triển quỹ đất. Theo Báo cáo thường niên 2025, Sunshine đang triển khai nhiều dự án như Noble Palace Tây Thăng Long 71ha, Noble Palace Garden 45ha, Sunshine Sky City 42,5ha và đầu tư Bắc Thăng Long Urban City rộng 699ha. Tại Đồng Nai, doanh nghiệp còn phát triển khu đô thị thông minh ven sông Đại Phước gần 1.908ha với tổng mức đầu tư hơn 817.000 tỷ đồng.

Tham vọng của Sunshine không dừng ở quy mô dự án. Tại ĐHĐCĐ thường niên 2026, Chủ tịch HĐQT Đỗ Anh Tuấn cho biết tập đoàn đặt mục tiêu doanh thu 40.000 tỷ đồng và lợi nhuận trước thuế hơn 15.000 tỷ đồng trong năm nay. Xa hơn, giai đoạn 2026–2028 được xây dựng với kế hoạch doanh thu cộng dồn hơn 311.000 tỷ đồng, trong đó riêng năm 2028 dự kiến đạt khoảng 200.000 tỷ đồng.

Theo ông Đỗ Anh Tuấn, các tính toán này được xây dựng trên kịch bản chỉ tiêu thụ khoảng 55% lượng sản phẩm hiện có. Nếu thị trường phục hồi thuận lợi hơn, doanh thu và lợi nhuận có thể cao hơn kế hoạch, đặc biệt khi tập đoàn chuẩn bị triển khai thêm các đại đô thị quy mô lớn tại Hà Nội và khu vực phía Nam.

Dù vậy, kế hoạch kinh doanh vẫn là kế hoạch. Để tiến gần quy mô của Vinhomes, Sunshine cần chứng minh năng lực triển khai dự án, tốc độ bán hàng và khả năng chuyển hóa quỹ đất thành dòng tiền thực tế. Đây cũng là yếu tố mà thị trường sẽ theo dõi nhiều hơn trong những năm tới.

Theo ông Tạ Việt Dự, chuyên gia của KBSV, khi các doanh nghiệp lớn đều đã tích lũy lượng quỹ đất đáng kể, lợi thế cạnh tranh không còn nằm ở việc sở hữu thêm bao nhiêu hecta đất mà là năng lực triển khai dự án, bán hàng và khai thác hiệu quả các tài sản hiện hữu.

Điều đó cũng đồng nghĩa câu chuyện đáng chú ý của thị trường bất động sản không chỉ là việc Vinhomes tạm dừng mở rộng quỹ đất. Quan trọng hơn là doanh nghiệp nào đủ năng lực tận dụng giai đoạn chuyển tiếp này để thu hẹp khoảng cách với nhóm dẫn đầu. Nếu hiện thực hóa được các mục tiêu đã công bố, Sunshine có thể trở thành một trong những đối trọng đáng chú ý của Vinhomes trong chu kỳ phát triển tiếp theo. Ngược lại, nếu tiến độ triển khai không theo kịp quy mô tham vọng, khoảng cách giữa doanh nghiệp dẫn đầu và phần còn lại của thị trường sẽ vẫn còn rất lớn.