Nghịch lý thị trường nhà đất: Dự án mới bùng nổ, giao dịch lại giảm gần 30%

Bộ Xây dựng vừa công bố báo cáo thị trường bất động sản quý II/2026: nguồn cung dự án tăng vọt nhờ thể chế được khơi thông, trong khi thanh khoản chậm lại và giá thứ cấp hạ nhiệt. GDP quý II tăng 8,39%, riêng công nghiệp - xây dựng tăng 10,51%, tiếp tục là bệ đỡ cho đà phục hồi của thị trường.

Nguồn cung bứt phá, nhà ở xã hội tiếp tục là điểm sáng

Cả nước có 113 dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới, quy mô 103.205 căn - tăng 194,8% so với quý I và gấp hơn 3 lần cùng kỳ 2025. Thêm 131 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai (59.073 căn) và 39 dự án hoàn thành.

Tính chung mọi loại hình, cả nước có khoảng 1.735 dự án đang triển khai (gần 878.600 căn/lô nền); riêng quý II có 72 dự án hoàn thành, bàn giao khoảng 17.150 căn/lô nền ra thị trường.

Cả nước hiện có 875 dự án nhà ở xã hội, quy mô 771.971 căn, đạt 77% chỉ tiêu Đề án 1 triệu căn hộ. Riêng quý II, 62 dự án được khởi công với 65.065 căn (56.001 căn để bán, 9.064 căn cho thuê), nâng lũy kế lên 270 dự án với 269.409 căn.

Chương trình tín dụng 145.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội hiện có 9 ngân hàng tham gia, lãi suất 6,1%/năm với chủ đầu tư và 5,6%/năm với người mua - đã giảm 2,6 điểm % so với ban đầu. Tính đến hết tháng 4/2026, giải ngân mới đạt khoảng 11.300 tỷ đồng, dư nợ 9.315 tỷ đồng, cho thấy tốc độ hấp thụ vẫn còn chậm so với quy mô gói vay.

Thanh khoản chậm, tồn kho và giá điều chỉnh giảm

Quý II ghi nhận khoảng 100.005 giao dịch thành công, chỉ bằng 71,5% quý I và 63,7% cùng kỳ 2025. Đất nền giảm mạnh hơn (73.438 giao dịch, bằng 67,4% quý trước) so với chung cư và nhà ở riêng lẻ (26.567 giao dịch, bằng 86,1% quý trước).

Tồn kho toàn thị trường khoảng 39.284 căn/nền, tăng nhẹ so với quý I, trong đó chung cư tăng 22,2%, nhà ở riêng lẻ tăng 46,4%, đất nền tăng 25,4%. Giá thứ cấp các phân khúc nhìn chung giảm nhẹ; riêng đất nền giảm 2-3%, còn bình quân khoảng 40 triệu đồng/m² (TP HCM khoảng 66 triệu đồng/m²), một số dự án giảm 3-6% so với quý trước. Nguyên nhân chính là chi phí vốn cao: lãi suất vay bất động sản phổ biến 12-14%/năm, lãi suất thả nổi sau ưu đãi có nơi lên tới 15-16%/năm.

Bất động sản công nghiệp và FDI vẫn ổn định

Tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp phía Bắc trên 80% (đất công nghiệp), phía Nam trên 90% (nhà xưởng xây sẵn). Vốn FDI đăng ký vào bất động sản 6 tháng đầu năm đạt khoảng 5,1 tỷ USD, chiếm 17,9% tổng vốn FDI đăng ký cả nước tiếp tục là điểm tựa cho thị trường trong bối cảnh phân khúc nhà ở còn khó khăn về thanh khoản.

Bộ Xây dựng sẽ hoàn thiện Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 2, khóa XVI; đồng thời xử lý dứt điểm dự án tồn đọng. Bộ Tài chính rà soát chính sách thuế, giá, trái phiếu doanh nghiệp; Bộ Nông nghiệp và Môi trường hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, rút ngắn thủ tục giao đất, định giá đất. Ngân hàng Nhà nước đôn đốc giải ngân gói 145.000 tỷ đồng, ưu tiên người trẻ dưới 35 tuổi. Các địa phương được yêu cầu đẩy nhanh giải phóng mặt bằng, dành đủ 20% quỹ đất cho nhà ở xã hội và xử lý nghiêm đầu cơ, thao túng thị trường.

Nhìn chung, thị trường quý II/2026 phân hóa rõ, nguồn cung và nhà ở xã hội khởi sắc nhờ thể chế thông thoáng hơn, trong khi thanh khoản và giá bán vẫn chịu áp lực từ chi phí vốn cao.