Giao dịch bất động sản quý III giảm còn 92.004, tồn kho tăng vọt gần 52.000 căn, nền

Dẫn báo cáo của Bộ Xây dựng về tình hình thị trường bất động sản 9 tháng đầu năm, chiều 17/10 Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết toàn thị trường ghi nhận khoảng 331.876 giao dịch thành công trong 9 tháng, gồm 80.269 giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ và 251.607 giao dịch đất nền.

Giao dịch giảm quý thứ hai liên tiếp, tồn kho đất nền tăng hơn 75%

Riêng quý III, tổng giao dịch thành công đạt khoảng 92.004, bằng 92% quý II, tức giảm 8%. Trong đó, phân khúc căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ chỉ còn 22.847 giao dịch (bằng 86% quý trước, giảm 14%); giao dịch đất nền đạt 69.157, giảm 6%. Đây là quý thứ hai liên tiếp thanh khoản đi xuống, trước đó quý II/2026 toàn thị trường chỉ đạt 100.005 giao dịch, bằng 71,5% quý I và bằng 63,7% so với cùng kỳ 2025.

Theo báo cáo của 27/34 địa phương, tổng lượng tồn kho tại các dự án quý III vào khoảng 51.950 căn, nền - tăng mạnh so với mức 39.284 căn/nền của quý II (báo cáo bởi 25/34 địa phương). Cụ thể: tồn kho căn hộ chung cư 15.319 căn (tăng 19,5%), nhà ở riêng lẻ 17.089 căn (tăng 11,6%), đất nền 19.542 nền (tăng 75,3% so với quý II) - mức tăng lớn nhất trong các loại hình. Ngoài ra, tồn kho tại các dự án du lịch nghỉ dưỡng và văn phòng kết hợp lưu trú khoảng 1.046 căn. Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh lưu ý đây mới là số liệu do các chủ đầu tư tự báo cáo, chưa tính khối lượng vốn đầu tư dở dang tại các dự án và lượng tồn kho trên thị trường thứ cấp.

Giá một số phân khúc bắt đầu điều chỉnh, nhưng căn hộ đô thị lớn vẫn neo cao

Theo Bộ Xây dựng, giá căn hộ, biệt thự, nhà liền kề tại một số khu vực giảm nhẹ, đất nền trên thị trường thứ cấp tiếp tục giảm so với quý II, dù vẫn ở mức cao tại các đô thị lớn. Người mua và nhà đầu tư có xu hướng ưu tiên sản phẩm pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện, đáp ứng nhu cầu ở thực và khả năng khai thác ổn định.

Về bối cảnh vĩ mô, cả nước hiện có 2.221 dự án bất động sản được thống kê với tổng vốn đầu tư khoảng 6,87 triệu tỷ đồng. Tính đến 31/8/2026, dư nợ tín dụng bất động sản đạt 5,21 triệu tỷ đồng, tăng 9,49% so với cuối năm 2025, chiếm 25,39% tổng dư nợ toàn nền kinh tế. Về nhà ở xã hội, lũy kế cả nước có 947 dự án quy mô 910.933 căn đã hoàn thành, đang triển khai hoặc được chấp thuận chủ trương, tương đương khoảng 91% mục tiêu Đề án 1 triệu căn NOXH; dự kiến cả năm 2026 hoàn thành 18.049 căn, đạt 105% kế hoạch.

Thông tin trên được Bộ Xây dựng báo cáo tại phiên họp thứ nhất của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản sau khi kiện toàn, do Phó Thủ tướng Thường trực Phạm Gia Túc - Trưởng Ban Chỉ đạo, chủ trì sáng 13/10/2026 (Ban Chỉ đạo được kiện toàn theo Quyết định 1666/QĐ-TTg ngày 27/8/2026, thay thế Quyết định 2116/QĐ-TTg trước đó). Phó Thủ tướng nhấn mạnh thời gian còn lại của năm 2026 rất ngắn trong khi khối lượng công việc lớn, yêu cầu các bộ, ngành, địa phương quyết liệt triển khai chủ trương, chính sách phát triển nhà ở, đồng thời ngăn chặn tình trạng đầu cơ, thổi giá bất động sản. Trong 9 tháng đầu năm 2026, Chính phủ, Thủ tướng và Bộ Xây dựng đã ban hành 48 văn bản chỉ đạo nhằm hoàn thiện thể chế, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong lĩnh vực này.

HoREA: Giá nhà giảm là diễn biến "dễ hiểu" theo quy luật cung - cầu

Theo HoREA, cần đánh giá toàn diện hơn về lượng bất động sản tồn kho, thay vì chỉ tập trung vào số sản phẩm chưa bán được của chủ đầu tư, cần tính cả những dự án đình trệ kéo dài do vướng mắc chưa tháo gỡ và lượng tồn kho trên thị trường thứ cấp. Việc xử lý đồng bộ các nguồn tồn kho này được kỳ vọng khơi thông nguồn lực đất đai, giải phóng dòng vốn mắc kẹt, bổ sung nguồn cung và góp phần kéo giảm giá nhà.

Dẫn lại kết luận phiên họp Ban Chỉ đạo ngày 13/10, HoREA cho rằng việc giá nhà có xu hướng giảm là diễn biến dễ hiểu khi thị trường vận hành theo cơ chế cung - cầu, đồng thời phù hợp với chủ trương phát triển nhà ở có mức giá đáp ứng khả năng chi trả của người thu nhập trung bình và thấp. Điều quan trọng là duy trì thị trường phát triển lành mạnh, ổn định, tránh mất cân đối cung - cầu, đầu cơ và phát triển quá nóng, đi kèm với tháo gỡ vướng mắc cho dự án đình trệ, xử lý hàng tồn kho và cải thiện nguồn cung phù hợp nhu cầu thực.