Becamex UDJ: Lợi nhuận lập đỉnh gần 14 năm và những dấu hỏi về dòng tiền

Lãi quý III gấp 14,5 lần, Becamex UDJ vượt kế hoạch lợi nhuận năm

Theo báo cáo tài chính quý III/2026, Công ty CP Phát triển Đô thị (Becamex UDJ, UPCoM: UDJ) ghi nhận doanh thu thuần hơn 86 tỷ đồng, gấp khoảng 5,1 lần cùng kỳ năm trước. Phần lớn doanh thu đến từ hoạt động kinh doanh bất động sản. Lợi nhuận gộp đạt 35,55 tỷ đồng, gấp khoảng 9,7 lần cùng kỳ. Biên lợi nhuận gộp tăng từ khoảng 22% lên hơn 41%. Sau khi trừ chi phí và thuế, doanh nghiệp lãi 27,19 tỷ đồng, gấp khoảng 14,5 lần mức 1,87 tỷ đồng của quý III/2025. Đây là mức lợi nhuận theo quý cao nhất của Becamex UDJ kể từ cuối năm 2012.

Theo giải trình của doanh nghiệp, kết quả quý III tăng mạnh chủ yếu nhờ chuyển nhượng và ghi nhận doanh thu từ 19 căn nhà tại dự án Green City Bình Dương, so với 2 căn cùng kỳ năm trước. Trước đó, vào cuối tháng 9/2026, HĐQT Becamex UDJ đã thông qua việc ký hợp đồng chuyển nhượng 19 căn nhà thuộc lô G9 tại dự án này cho Công ty CP Phát triển Hạ tầng Kỹ thuật (Becamex IJC, HoSE: IJC) với tổng giá trị hơn 92 tỷ đồng. UDJ và IJC đều có Tập đoàn Đầu tư và Phát triển Công nghiệp Becamex (Becamex Group, HoSE: BCM) trong cơ cấu cổ đông. Tại cuối tháng 6/2026, Becamex Group nắm giữ 51% vốn Becamex UDJ và 49,76% vốn IJC.

Cũng trong tháng 9, HĐQT Becamex Group thông qua chủ trương bán 200 căn nhà ở riêng lẻ tại Green City Bình Dương cho IJC. Tổng giá trị hợp đồng sau thuế hơn 1.012 tỷ đồng, tương đương bình quân khoảng 5,1 tỷ đồng/căn. Green City Bình Dương do Becamex Group làm chủ đầu tư, có quy mô khoảng 19ha, thuộc khu tái định cư Hòa Lợi rộng hơn 72,5ha tại phường Bình Dương, TP.HCM. Dự án được quy hoạch với 1.394 căn nhà liền kề và shophouse thương mại, dự kiến bàn giao trong năm 2026. Trong nửa đầu năm, Becamex UDJ cho biết các vướng mắc pháp lý tại Green City và Green Pearl khiến doanh nghiệp chưa thể ghi nhận doanh thu như kế hoạch. Tính từ số liệu lũy kế và riêng quý III, doanh thu 6 tháng đầu năm chỉ đạt khoảng 6 triệu đồng, trong khi lỗ sau thuế 6,31 tỷ đồng.

Sau khi ghi nhận kết quả quý III, doanh thu thuần 9 tháng đạt 86,01 tỷ đồng, tăng gần 98% so với cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế đạt 20,88 tỷ đồng, gấp khoảng 15,3 lần. Gần như toàn bộ doanh thu 9 tháng được ghi nhận trong quý III. Năm 2026, Becamex UDJ đặt mục tiêu doanh thu 113 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế gần 19 tỷ đồng. Với kết quả trên, doanh nghiệp hoàn thành khoảng 76% kế hoạch doanh thu và vượt mục tiêu lợi nhuận cả năm.

Gần 94% tài sản nằm ở tồn kho và phải thu, dòng tiền kinh doanh âm

Trong khi lợi nhuận tăng, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh 9 tháng âm 6,33 tỷ đồng, so với mức dương 19,56 tỷ đồng cùng kỳ năm trước. Tại ngày 30/9/2026, phải thu khách hàng đạt 131,80 tỷ đồng, tăng 49,43 tỷ đồng so với đầu năm. Trên báo cáo lưu chuyển tiền tệ, biến động các khoản phải thu làm giảm dòng tiền khoảng 49,43 tỷ đồng. Báo cáo không tách riêng số dư phải thu đối với IJC tại cuối kỳ nên chưa thể xác định phần công nợ liên quan đến giao dịch chuyển nhượng 19 căn nhà.

Theo thuyết minh báo cáo tài chính, các khoản phải thu khách hàng theo tiến độ đã quá hạn từ 9 tháng đến trên 3 năm có tổng giá trị 19,08 tỷ đồng, tương đương khoảng 14,48% tổng phải thu khách hàng cuối kỳ. Tiền và tương đương tiền cuối tháng 9 còn 7,66 tỷ đồng, giảm gần một nửa so với đầu năm. Ngoài ra, doanh nghiệp có 1,5 tỷ đồng tiền gửi kỳ hạn 6 tháng, đưa tổng giá trị hai khoản lên khoảng 9,16 tỷ đồng.

Tổng tài sản UDJ tại ngày 30/9/2026 đạt hơn 445 tỷ đồng, tăng gần 9% so với đầu năm. Hàng tồn kho đạt 286,16 tỷ đồng, chiếm khoảng 64% tổng tài sản. Trong đó, tồn kho tại Green Pearl là 108,33 tỷ đồng, không thay đổi so với đầu năm; Green City ghi nhận 177,83 tỷ đồng. Tổng giá trị hàng tồn kho và phải thu khách hàng đạt 417,96 tỷ đồng, chiếm gần 94% tổng tài sản.

So với đầu năm, hàng tồn kho tăng khoảng 164%, từ 108,33 tỷ đồng lên 286,16 tỷ đồng. Tuy nhiên, trong kỳ, doanh nghiệp có chuyển chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang từ tài sản dài hạn sang hàng tồn kho. Cụ thể, theo thuyết minh, chi phí dở dang tại dự án Khu tái định cư Hòa Lợi được chuyển sang hàng tồn kho do tiếp tục triển khai xây dựng và dự kiến đưa vào kinh doanh trong vòng 12 tháng. Nếu cộng hàng tồn kho và chi phí dở dang dài hạn để so sánh cùng phạm vi, tổng giá trị đầu năm là 292,62 tỷ đồng, so với mức 286,16 tỷ đồng cuối tháng 9.

Becamex UDJ không có nợ vay, lãi chậm thanh toán tiền đất tăng gấp 5 lần

Về nguồn vốn, tổng nợ phải trả cuối quý III đạt hơn 197 tỷ đồng, tăng khoảng 9% so với đầu năm, chiếm khoảng 44% tổng nguồn vốn. Doanh nghiệp không ghi nhận dư nợ vay và nợ thuê tài chính. Các khoản phải trả Becamex IDC gồm 132,08 tỷ đồng tiền hàng ngắn hạn liên quan đến tiền sử dụng đất, 13,61 tỷ đồng dài hạn và 6,13 tỷ đồng lãi chậm thanh toán. Tổng 3 khoản đạt khoảng 151,82 tỷ đồng, tương đương 77% tổng nợ phải trả của Becamex UDJ. Ngoài ra, doanh nghiệp còn ghi nhận khoản phải trả Becamex IJC khoảng 24 tỷ đồng. Trong 9 tháng đầu năm, khoản phải trả tiền sử dụng đất cho Becamex IDC không giảm, còn lãi chậm thanh toán phải trả tăng lên 6,13 tỷ đồng, gấp khoảng 5 lần đầu năm.

Riêng quý III, Becamex UDJ ghi nhận 2,07 tỷ đồng phạt vi phạm hợp đồng. Theo văn bản giải trình, đây là tiền phạt lãi chậm thanh toán tiền đất dự án Green Pearl trong thời gian từ ngày 1/7 đến 30/9/2026. Khoản này được hạch toán vào chi phí khác; chi phí tài chính quý III bằng không. Tại cuối kỳ, thành phẩm bất động sản tại Green Pearl vẫn được ghi nhận ở mức 108,33 tỷ đồng, không thay đổi so với đầu năm.