[MoneyF Opinion] KDH quý II/2026: Áp lực dòng tiền – Đâu là điểm gỡ

KQKD quý II/2026 được hỗ trợ bởi nguồn lợi nhuận đột biến

Trong quý II/2026, KDH ghi nhận doanh thu thuần 161 tỷ đồng, giảm 84,7% so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, khoản thu nhập tài chính đột biến 906 tỷ đồng đã giúp lợi nhuận sau thuế đạt gần 750 tỷ đồng, tăng 277% so với cùng kỳ năm ngoái.

Khoản thu nhập tài chính này đến từ lãi kế toán một lần sau khi KDH giảm tỷ lệ sở hữu tại CTCP Bất động sản Bình Trưng Mới từ 50,95% xuống 48,95%. Động thái này khiến Bình Trưng Mới chuyển từ công ty con thành công ty liên kết. 

Tuy nhiên, cần lưu ý đây chỉ là khoản lợi nhuận trên sổ sách và không tạo ra dòng tiền thực tế cho doanh nghiệp. Vì vậy, khoản thu nhập này không trực tiếp bổ sung nguồn lực tiền mặt phục vụ hoạt động kinh doanh.

Ở mảng kinh doanh cốt lõi, doanh thu chuyển nhượng bất động sản trong quý II đạt 144 tỷ đồng, giảm 86% so với cùng kỳ năm ngoái. Khoản doanh thu này chủ yếu đến từ việc bàn giao các căn thấp tầng còn lại tại dự án Gladia. Lũy kế 6 tháng, doanh thu chuyển nhượng bất động sản đạt 442 tỷ đồng, giảm 75% so với cùng kỳ năm ngoái và mới hoàn thành 11% kế hoạch doanh thu cả năm.

Triển vọng hạch toán trong các quý tới vẫn tương đối hạn chế. Khoản mục người mua trả tiền trước của KDH tiếp tục giảm, xuống còn 399 tỷ đồng, cho thấy dư địa ghi nhận doanh thu từ các dự án hiện hữu không còn nhiều.

KDH đã đưa thêm một số dự án vào kinh doanh. Tuy nhiên, thanh khoản thị trường và mặt bằng lãi suất hiện nay chưa tạo nhiều thuận lợi cho tốc độ hấp thụ. Bên cạnh đó, các dự án mới mở bán có thể cần thêm 1-2 năm trước khi đủ điều kiện ghi nhận doanh thu.

Ở chiều tích cực, nếu các sản phẩm mới được thị trường hấp thụ tốt, dòng tiền kinh doanh của KDH có thể được cải thiện. 

Về dòng tiền, đây là vấn đề mà nhóm phân tích LTBNM cho rằng KDH đang đối mặt với nhiều áp lực nhất. Tồn kho các dự án tiếp tục tăng trong thời gian gần đây, cho thấy doanh nghiệp vẫn đang đẩy mạnh triển khai các dự án để đưa vào kinh doanh trong những năm tới. Tuy nhiên, dòng tiền thu về từ hoạt động bán hàng và tiến độ hạch toán đang chậm lại. Điều này khiến dòng tiền của KDH liên tục âm. Tình trạng tài sản dự án mở rộng nhanh hơn khả năng tạo tiền khiến cho rủi ro nợ vay và chi phí vốn các dự án tăng lên.

Trong hơn 2 năm qua, KDH đã phải tăng mạnh nợ vay để bù đắp nhu cầu vốn. Đến cuối quý II/2026, tổng nợ vay của công ty đạt 16.659 tỷ đồng, tăng hơn 6.000 tỷ đồng so với đầu năm. Tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu theo đó tăng lên 83,4%, cao hơn đáng kể so với mức khoảng 40% thường được xem là an toàn đối với ngành.

Trong bối cảnh lãi suất tăng cao, chi phí lãi vay và chi phí vốn của các dự án tiếp tục chịu áp lực. KDH vì vậy cần đẩy nhanh tiến độ đưa các dự án vào kinh doanh để cải thiện dòng tiền và giảm áp lực tài chính.

Tình trạng kinh doanh các dự án

Dưới đây là các dự án đang triển khai và dự kiến sớm đưa vào kinh doanh, qua đó hỗ trợ cải thiện dòng tiền cho KDH. Lợi thế của doanh nghiệp là quỹ đất tập trung tại khu vực TP HCM cũ. Đây là khu vực có nhu cầu ở thực và thanh khoản tốt hơn mặt bằng chung của thị trường bất động sản. KDH cũng có năng lực phát triển dự án và thương hiệu trên thị trường. Điểm hạn chế hiện nay là tốc độ chuyển quỹ hàng thành doanh số bán trước, dòng tiền thu về và doanh thu bàn giao còn chậm.

Gladia – Đoàn Nguyên: KDH nắm 50,85% lợi ích tại dự án. Gladia – Đoàn Nguyên gồm 67 căn biệt thự và 616 căn hộ cao tầng. Phân khu thấp tầng đã hoàn thiện xây dựng, bàn giao một phần và đang tiếp tục hoàn thiện các sản phẩm còn lại. Phân khu cao tầng được khởi công từ 1/2026 và đủ điều kiện mở bán vào 7/2026.

Dự án cao tầng chính thức mở bán trong 8/2026. Theo công bố của KDH, hơn 90% số căn chào bán đã được đặt mua, với tổng giá trị giao dịch gần 4.000 tỷ đồng. Kết quả này có thể giúp cải thiện khoản người mua trả tiền trước của KDH trong ngắn hạn khi khách hàng thanh toán theo tiến độ. Các căn hộ cao tầng dự kiến được bàn giao từ quý IV/2027. Trong năm 2026, dư địa hạch toán chủ yếu đến từ các sản phẩm thấp tầng còn lại.

Gladia – Bình Trưng Mới: Sau khi giảm tỷ lệ sở hữu trong quý II/2026, KDH hiện nắm 48,95% lợi ích tại dự án. Dự án gồm 159 căn thấp tầng. Tồn kho còn hơn 900 tỷ đồng và dự kiến được hoàn thiện, bàn giao trong thời gian tới. Tuy nhiên, dư địa đóng góp của dự án không còn nhiều do KDH phải chia sẻ lợi ích với đối tác.

Khu công nghiệp Lê Minh Xuân mở rộng: KDH sở hữu 100% dự án với quy mô 109,9 ha. Giai đoạn 1 có diện tích khoảng 89,6 ha. Phân khu này đã hoàn tất các thủ tục pháp lý, đang triển khai hạ tầng và chuẩn bị cho thuê.

Dự án có lợi thế nhờ vị trí tại khu vực TP HCM cũ. Nhu cầu thuê và giá thuê được đánh giá cao hơn nhiều khu vực lân cận. Đây có thể trở thành nguồn dòng tiền tiếp theo của KDH sau Gladia. Dự án dự kiến đóng góp vào kết quả kinh doanh từ năm 2027.

Bình Trưng 18 ha: KDH nắm 99,9% lợi ích. Dự án có quy mô khoảng 200 căn thấp tầng và 3.000 căn hộ. KDH đã hoàn tất giải phóng mặt bằng và được chấp thuận chủ trương đầu tư. Hiện dự án đang hoàn tất quy hoạch 1/500, nghĩa vụ tài chính về đất, giấy phép xây dựng và các điều kiện mở bán. Do đó, dự án vẫn cần thêm thời gian trước khi có thể mở bán và đóng góp vào kết quả kinh doanh.

The Solina: KDH nắm 99% lợi ích. Đây là dự án gối đầu của doanh nghiệp trong những năm tới, với quy mô 16,4 ha. Giai đoạn 1 rộng khoảng 13,1 ha, gồm 493 căn thấp tầng và 1.140 căn hộ. KDH đã hoàn tất nghĩa vụ tiền đất, được cấp giấy chứng nhận và giấy phép xây dựng. Dự án hiện đang triển khai hạ tầng nhưng chưa công bố thời điểm mở bán dự kiến.

An Lập – Cát Lái: KDH nắm 98,01% lợi ích tại dự án. Dự án có quy mô 8,2 ha với hơn 200 căn thấp tầng. Pháp lý cơ bản đã hoàn tất, gồm giấy chứng nhận và quy hoạch 1/500. Hiện dự án đang chờ giấy phép xây dựng để khởi công. Đây cũng là một trong những dự án gối đầu của KDH trong 2-3 năm tới.

Tân Tạo: KDH nắm 99% lợi ích. Đây là dự án có quỹ đất lớn nhất trong danh mục tồn kho của công ty, với diện tích khoảng 330 ha. Tuy nhiên, dự án vẫn được xem là quỹ đất dài hạn.

Tại ĐHCĐ tháng 7/2026, KDH đã thông qua việc điều chỉnh tổng mức đầu tư dự án lên 17.918 tỷ đồng, tăng hơn 10.000 tỷ đồng so với trước. Nguyên nhân chủ yếu đến từ chi phí giải phóng mặt bằng và tiền sử dụng đất. Dự án đã kéo dài nhiều năm và KDH chưa công bố diện tích thương phẩm. Do đó, dự án vẫn còn nhiều yếu tố chưa rõ ràng. Nhóm phân tích LTBNM cho rằng cần chờ thêm các bước pháp lý quan trọng như hoàn tất giải phóng mặt bằng, nghĩa vụ tiền đất và phê duyệt quy hoạch 1/500.

Phong Phú 2: KDH nắm 99% lợi ích. Dự án có tổng diện tích khoảng 147,7 ha. Tồn kho trong năm 2026 tăng từ 1.891 tỷ đồng lên 2.679 tỷ đồng. Tuy nhiên, pháp lý và các mốc triển khai kinh doanh vẫn đang trong giai đoạn chuẩn bị. Vì vậy, đây cũng là dự án dài hạn của KDH.

Nhìn chung, kết quả kinh doanh năm 2026 của KDH vẫn phụ thuộc lớn vào việc hạch toán các sản phẩm thấp tầng tại Gladia. Dư địa từ nhóm sản phẩm này không còn nhiều. Nhóm phân tích LTBNM cho rằng KDH nhiều khả năng không hoàn thành kế hoạch doanh thu năm nay. Tuy nhiên, công ty có thể hoàn thành kế hoạch lợi nhuận nhờ khoản lợi nhuận hạch toán một lần trong quý II.

Sang năm 2027, Gladia – Đoàn Nguyên và Khu công nghiệp Lê Minh Xuân mở rộng có thể trở thành những động lực tăng trưởng mới. Tuy nhiên, thanh khoản thị trường bất động sản đang suy giảm khiến thời điểm triển khai và tốc độ hấp thụ các dự án cần được theo dõi sát để xây dựng dự phóng phù hợp.

Trong ngắn hạn, việc mở bán và hấp thụ tốt phân khu cao tầng Gladia có thể giúp giảm áp lực dòng tiền cho KDH. Xa hơn, Khu công nghiệp Lê Minh Xuân mở rộng được kỳ vọng là dự án quan trọng để tháo gỡ nút thắt dòng tiền. Dự án có quy mô lớn, giá thuê được đánh giá cao và doanh nghiệp có thể thu tiền ngay từ giai đoạn đầu cho thuê. Đây là dự án cần được theo dõi sát trong thời gian tới.

Nội dung bài viết thể hiện quan điểm cá nhân tác giả, chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin và phân tích, không phải là khuyến nghị đầu tư, chào mua hoặc chào bán bất kỳ loại chứng khoán nào. Nhà đầu tư nên tự nghiên cứu hoặc tham khảo ý kiến của chuyên gia trước khi đưa ra quyết định đầu tư.