[MoneyF Opinion] DXG quý II-2026: Nền tảng tài chính vững, kỳ vọng tăng trưởng từ năm 2027

CTCP Bluemarq Group (Mã: DXG) trải qua quý II-2026 với một số điểm đáng chú ý. Kết quả kinh doanh đi lùi so với cùng kỳ, chủ yếu do mảng môi giới suy giảm. Tuy nhiên, nền tảng tài chính được củng cố khi doanh nghiệp tiếp tục giảm nợ vay. Khoản người mua trả tiền trước cũng tăng mạnh, tạo tiền đề cho chu kỳ hạch toán mới trong năm 2027.

KQKD Q2-2026: Đi lùi do môi giới sụt giảm

DXG ghi nhận doanh thu thuần 788 tỷ đồng trong quý II-2026, tăng 7,3% so với cùng kỳ năm ngoái. Mức tăng này chủ yếu đến từ việc hoàn nhập khoảng 40 tỷ đồng khoản giảm trừ doanh thu. Lợi nhuận sau thuế đạt 53 tỷ đồng, giảm 34,8% so với cùng kỳ. 

Kết quả kinh doanh của DXG hiện phụ thuộc chủ yếu vào hai mảng là hạch toán bất động sản và môi giới bất động sản thông qua công ty con DXS. Trong quý II, lợi nhuận giảm chủ yếu do mảng môi giới suy yếu khi thanh khoản thị trường bất động sản sụt giảm.

Cụ thể, mảng môi giới ghi nhận 259 tỷ đồng doanh thu trong quý II, giảm 53,3% so với cùng kỳ năm ngoái. Lợi nhuận gộp đạt 173 tỷ đồng, giảm 52,8%. Đây là mức giảm mạnh và tác động đáng kể đến kết quả chung của DXG.

Thanh khoản bất động sản suy yếu trong bối cảnh lãi suất tăng cao. Việc kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực bất động sản cũng khiến giao dịch trên thị trường giảm. Đây là những yếu tố chính ảnh hưởng đến hoạt động môi giới của DXG.

Đối với mảng bất động sản, quý II thường là giai đoạn thấp điểm về bàn giao. Do đó, doanh thu và lợi nhuận ghi nhận trong kỳ ở mức không cao. DXG đạt 175 tỷ đồng doanh thu và 142 tỷ đồng lợi nhuận gộp từ mảng này. Tuy nhiên, hai chỉ tiêu vẫn tăng lần lượt 73,2% và 30,3% so với cùng kỳ. 

Kết quả kinh doanh quý II chủ yếu đến từ hoạt động bàn giao tại Gem Sky World. Lũy kế 6 tháng đầu năm 2026, DXG đã bàn giao khoảng 80 căn. Chi tiết về từng mảng kinh doanh và các dự án sẽ được cập nhật ở phần dưới.

Về tài chính, DXG đã duy trì xu hướng giảm nợ vay từ đầu năm 2025. Tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu hiện giảm còn 24,5%, từ mức trên 40% vào cuối năm 2024 và đầu năm 2025. 

Việc giảm nợ vay giúp DXG hạn chế áp lực tài chính trong bối cảnh lãi suất tăng từ cuối năm 2025 đến nay. Chi phí lãi vay cũng được giảm bớt. Đồng thời, áp lực dòng tiền thấp hơn khi thanh khoản bất động sản suy yếu.

Nhìn chung, nền tảng tài chính của DXG đang ở trạng thái tương đối tốt. Đây sẽ là yếu tố hỗ trợ doanh nghiệp phục hồi khi thị trường bước vào chu kỳ mới.

Các mảng kinh doanh chính

Mảng bất động sản

Đây là mảng cốt lõi và cũng là mảng được kỳ vọng nhất sẽ sớm giúp cho DXG bước vào chu kỳ hạch toán mới trong các quý tới khi mà khoản mục người mua trả trước đang tăng tốt trong các quý gần đây.  Tín hiệu tích cực đến từ khoản người mua trả tiền trước.

Đến cuối quý II-2026, khoản người mua trả tiền trước đạt 8.077 tỷ đồng, tăng 1.900 tỷ đồng so với đầu năm. Kết quả này đến từ khả năng hấp thụ tốt của các sản phẩm mở bán trong nửa cuối năm 2025.

Trong nửa cuối 2026 khi công ty có thể tiếp tục mở bán các đợt tiếp theo, dự kiến khoản mục người mua có thể tiếp tục gia tăng và dần chuyển thành doanh thu khi hạch toán trong 2027. Dưới đây là chi tiết các dự án chính của DXG hiện tại:

The Prive (100% lợi ích):Đây đang là dự án được kỳ vọng nhất đối với DXG vì đã mở bán 2 đợt trong 2025 và dự kiến đóng góp chính vào kết quả kinh doanh của công ty trong giai đoạn tới. Cụ thể dự án có quy mô 6,7 ha với 3.175 căn hộ tại Thủ Đức. 

Trong 2025 dự án đã mở bán 2 đợt với tổng 2.047 căn và tỉ lệ hấp thụ tích cực với lần lượt là 99% và 90%. Dự kiến đợt còn lại sẽ được mở bán vào cuối 2026 với giá bán khoảng 115-130 triệu/m². Dự án dự kiến sẽ bắt đầu đưa vào bàn giao từ giữa 2027 và sẽ là dự án chủ lực để đóng góp vào kết quả kinh doanh của DXG trong 2027. 

Hiện tại thanh khoản thị trường bất động sản đang sụt giảm khá nhiều do lãi suất tăng cao và có thể phần nào sẽ khiến cho tốc độ hấp thụ sản phẩm của dự án trong đợt mở bán tới chậm hơn. Tuy nhiên do đã bán gần như hết 2 đợt trước cũng như sản phẩm có tính nhu cầu thực cao nên nhóm phân tích LTBNM cho rằng trong 2027 dự án vẫn sẽ được hạch toán phần lớn lượng đã mở bán trước đó và phần còn lại sẽ được bán và hạch toán dần trong các năm tiếp theo từ 2028 trở đi.

Gem Sky World (100% lợi ích): Dự án nằm tại Long Thành, Đồng Nai với quy mô lớn lên tới 92 ha và được DXG khai thác trong nhiều năm gần đây với quy mô 4.025 căn hộ. Trong 2026 dự án cũng là động lực chính đóng góp vào kết quả kinh doanh của công ty. Lũy kế đến hiện tại tổng dự án đã bán được khoảng 60% số sản phẩm và bàn giao 50% số sản phẩm. Trong 2026 công ty kỳ vọng có thể bàn giao khoảng 400 căn và tiếp tục mở bán đợt tiếp theo vào cuối 2026 để tạo nền tảng ghi nhận doanh thu tiếp từ 2027.

Các dự án khác: Ngoài 2 dự án chính trên đang được kinh doanh và hạch toán thì DXG còn khá nhiều dự án quan trọng khác đang sẵn sàng để đưa vào kinh doanh trong các năm tới nhằm gối đầu cho các dự án hiện tại, hình 6 dưới đây là chi tiết các dự án.

Với những cập nhật trên về các dự án công ty đang kinh doanh, có thể thấy chu kỳ hạch toán của DXG đã khá gần và trước mắt sẽ là kỳ vọng mở bán các đợt tiếp theo của dự án trong nửa cuối 2026 để tiếp tục hỗ trợ dòng tiền cho công ty cũng như giúp chỉ số người mua trả trước tiếp tục gia tăng tích cực.

Mảng môi giới bất động sản: Chịu ảnh hưởng lớn từ thanh khoản thị trường

Trái với hoạt động phát triển dự án, mảng môi giới bất động sản nhạy cảm hơn với biến động thanh khoản thị trường. Khi lãi suất tăng và tín dụng bất động sản bị kiểm soát, giao dịch giảm nhanh. Kết quả kinh doanh của DXG vì vậy cũng chịu ảnh hưởng rõ rệt.

Trong quý II-2026, doanh thu môi giới đạt 259 tỷ đồng, giảm 53,3% so với cùng kỳ năm ngoái. Lợi nhuận gộp đạt 173 tỷ đồng, giảm 52,2%.

Kết quả kinh doanh của mảng môi giới có xu hướng đồng pha với thanh khoản thị trường bất động sản. Diễn biến này thể hiện rõ trong quý II-2026. Thanh khoản thị trường giảm mạnh từ quý I sau khi lãi suất tăng. Kết quả kinh doanh môi giới của DXG sau đó cũng suy giảm trong quý II.

Điều này cho thấy kết quả kinh doanh mảng môi giới của DXG có độ trễ khoảng một quý so với thanh khoản thị trường. Xu hướng tương tự cũng từng xuất hiện vào cuối năm 2024 và đầu năm 2025.

Hiện chưa có chính sách lớn nào đủ sức thúc đẩy thanh khoản bất động sản phục hồi. Do đó, kết quả kinh doanh mảng môi giới của DXG nhiều khả năng vẫn kém khả quan trong hai quý tới. Thanh khoản chung của thị trường sẽ là chỉ báo quan trọng để đánh giá triển vọng mảng này.

Ngoài ra việc mở bán các giai đoạn tiếp theo của các dự án DXG đang kinh doanh vào cuối 2026 đầu 2027 cũng có thể là động lực hỗ trợ cho mảng môi giới. Nhóm phân tích LTBNM kỳ vọng phải đầu 2027 kết quả kinh doanh mới có phần khả quan dần trở lại.

Nội dung bài viết thể hiện quan điểm cá nhân tác giả, chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin và phân tích, không phải là khuyến nghị đầu tư, chào mua hoặc chào bán bất kỳ loại chứng khoán nào. Nhà đầu tư nên tự nghiên cứu hoặc tham khảo ý kiến của chuyên gia trước khi đưa ra quyết định đầu tư.