MBS: Hạ tầng trở thành "điểm tựa", gọi tên 3 doanh nghiệp bất động sản triển vọng

Trong báo cáo ngành bất động sản mới công bố, Chứng khoán MB (MBS) cho rằng năm 2026 sẽ tiếp tục là giai đoạn phân hóa mạnh của thị trường. Lãi suất duy trì ở mức cao khiến nhu cầu đầu tư và tỷ lệ hấp thụ chưa thể phục hồi đồng đều, đồng nghĩa cơ hội sẽ không trải đều cho toàn ngành mà tập trung vào những doanh nghiệp có câu chuyện tăng trưởng riêng.

Theo MBS, khu vực phía Bắc, đặc biệt là Hà Nội, đang bước vào giai đoạn điều chỉnh khi sức mua suy giảm và nhà đầu tư thận trọng hơn trước quá trình tái quy hoạch đô thị. Trong khi đó, thị trường phía Nam dù đã phục hồi từ cuối năm 2025 nhờ nguồn cung căn hộ cải thiện nhưng đà hồi phục nhiều khả năng sẽ chậm lại do chi phí vốn vẫn ở mức cao và nguồn cung mới tăng lên.

Trong bối cảnh đó, MBS cho rằng động lực của ngành sẽ không còn đến từ chu kỳ tăng giá chung mà chuyển sang câu chuyện hạ tầng. Việc đẩy mạnh đầu tư metro, đường sắt liên vùng và các tuyến kết nối mới được kỳ vọng mở rộng không gian đô thị, gia tăng giá trị quỹ đất và tạo lợi thế cho những doanh nghiệp sở hữu dự án nằm trên các hành lang phát triển hoặc tham gia các dự án BT, PPP.

Từ góc nhìn này, MBS lựa chọn Vincom Retail (VRE), Đất Xanh (DXG) và CII là ba cơ hội đầu tư nổi bật giai đoạn 2026-2027. Ba doanh nghiệp đại diện cho ba câu chuyện khác nhau: mở rộng hệ sinh thái bán lẻ gắn với đại đô thị, hưởng lợi từ chu kỳ bàn giao dự án và đón đầu làn sóng đầu tư hạ tầng.

Với Vincom Retail (VRE), MBS kỳ vọng doanh nghiệp sẽ bước vào chu kỳ tăng trưởng mới nhờ mô hình "One-stop Shoptainment", kết hợp mua sắm, giải trí và trải nghiệm. Bên cạnh kế hoạch đưa Vincom Plaza Đan Phượng vào hoạt động trong năm 2026 và mở thêm hai trung tâm thương mại trong năm 2027, doanh nghiệp còn được kỳ vọng ghi nhận lợi nhuận từ việc bàn giao hai dự án Royal Island và Golden Avenue từ năm 2027.

Đối với Đất Xanh (DXG), MBS đánh giá động lực tăng trưởng sẽ đến từ hai dự án Gem Sky World và The Privé. Công ty chứng khoán này ước tính The Privé có thể đạt giá bán bình quân 120-130 triệu đồng/m² cùng biên lợi nhuận gộp khoảng 60%. Sau khi tiêu thụ toàn bộ khoảng 250 căn trong đợt mở bán đầu tiên, MBS kỳ vọng đợt mở bán thứ hai với khoảng 220 căn sẽ đạt tỷ lệ hấp thụ khoảng 90%, tạo nền tảng lợi nhuận cho giai đoạn 2026-2027.

Trong khi đó, CII được MBS đánh giá là doanh nghiệp hưởng lợi trực tiếp từ chu kỳ đầu tư công. Ngoài backlog xây lắp PPP được kỳ vọng tăng lên khi hạ tầng được đẩy nhanh, kế hoạch đấu giá 5 lô đất tại Thủ Thiêm trong năm 2026 cũng có thể tạo cơ sở để tái định giá quỹ đất của doanh nghiệp, vốn được tích lũy từ nhiều năm trước với giá vốn thấp. Đây được xem là hai động lực quan trọng có thể hỗ trợ giá trị doanh nghiệp trong trung và dài hạn.

Theo MBS, khi mặt bằng lãi suất vẫn chưa giảm đủ để tạo một chu kỳ phục hồi đồng loạt, dòng tiền nhiều khả năng sẽ tiếp tục ưu tiên các doanh nghiệp có quỹ đất chất lượng, dự án bước vào giai đoạn ghi nhận lợi nhuận hoặc hưởng lợi trực tiếp từ làn sóng phát triển hạ tầng. Điều này cũng đồng nghĩa sự phân hóa của nhóm bất động sản sẽ còn kéo dài trong giai đoạn 2026-2027.