[MoneyF Opinion] Phát Đạt (PDR - Phần 2): Cú hích từ Eco Smart City và bài toán xoay vốn

Dự án Eco smart city và kế hoạch thu xếp vốn

Trước tiên chúng ta sẽ cập nhật về dự án được coi là quan trọng nhất của PDR trong thời gian gần đây và cũng được công ty coi là dự án có thể giúp công ty chuyển mình trong thời gian tới là Eco Smart City. Đây là dự án mới được PDR ký kết hợp tác với Lotte Proerties HCMC (Lotte) để tham gia triển khai khu phức hợp quy mô lớn nhất tại phân khu 2A, Khu đô thị mới Thủ Thiêm, TPHCM.

Đây là dự án có tổng quy mô khoảng 7,45 ha nằm tại Thủ Thiêm và có vị trí đắc địa khi nằm tại lõi trung tâm TP.HCM với 2 ga metro nằm trong ranh giới dự án và nằm trọn trong ranh giới khu trung tâm tài chính quốc tế (IFC) Việt Nam. 

Để được tham gia dự án, PDR đã góp vốn khoảng 10.400 tỷ đồng nhằm sở hữu 35% vốn điều lệ tại Lotte, qua đó sở hữu 35% lợi ích dự án. 

Ngoài 35% lợi ích từ các lô chung cư cao cấp, PDR sẽ nắm giữ toàn bộ 100% lợi ích từ các khối văn phòng thương mại 2-1 và 2-3, khối đế thương mại và tầng hầm. Đại loại đây sẽ là các công trình dịch vụ để cho thuê, kinh doanh mang lại nguồn tiền ổn định về sau cho công ty khi đi vào vận hành.

Hiện tại công ty đang kỳ vọng dự án có thể mang về nguồn doanh thu và lợi nhuận rất lớn khi bàn giao (kỳ vọng khoảng 60.000 tỷ đồng doanh thu và 6.000 tỷ đồng lợi nhuận). 

Công ty dự kiến có thể sớm khởi công dự án với khối căn hộ vào cuối 2026, mở bán từ 2027 với quy mô giai đoạn 1 khoảng 1.143 căn hộ. Như vậy chúng ta có thể thấy phần nào quy mô của dự án cũng như lịch trình triển khai các năm tới và để có thể hạch toán mang lại lợi nhuận cho công ty thì sớm cũng phải là giai đoạn 2029-2030.

Tiếp theo là việc công ty làm thế nào để có được dòng tiền khoảng gần 10.000 tỷ đồng (hiện đã cọc 900 tỷ trong tổng 10.400 tỷ đồng phải góp) để triển khai đại dự án Eco Smart City. Nhóm LTBNM cho rằng sẽ có 2 phương án chính là chuyển nhượng dự án và phát hành cổ phiếu để tăng vốn.

Đầu tiên là hoạt động chuyển nhượng dự án. Dưới đây, nhóm phân tích LTBNM cập nhật một số dự án có thể được PDR đưa vào danh sách chuyển nhượng trong thời gian tới nhằm thu về dòng tiền lớn.

Thứ nhất, các dự án đã được thoái vốn hoặc chuyển nhượng, gồm Thuận An 1 với giá trị 1.900 tỷ đồng, Serenity với 2.500 tỷ đồng và Tam Hiệp với 637,5 tỷ đồng. Các khoản này sẽ được tiếp tục hạch toán.

Thứ hai, thoái toàn bộ cổ phần tại CTCP Cao Ốc Hòa Phú, với doanh thu ước tính trên 3.000 tỷ đồng.

Cuối cùng, một số dự án tiềm năng khác có thể được đưa vào danh sách chuyển nhượng, gồm Thuận An 2, Hàn Riverside và hai dự án tại Đồng Nai mà công ty vừa trúng đấu thầu cũng có thể được chuyển giao ngay nếu có lợi nhuận tốt.

Bên cạnh đó, PDR dự kiến phát hành tối đa 199,6 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu trong năm 2026, qua đó thu về gần 2.000 tỷ đồng. Kết hợp với dòng tiền từ hoạt động thoái vốn và chuyển nhượng các dự án nêu trên, nguồn vốn này sẽ giúp PDR có đủ ngân quỹ để góp vốn triển khai dự án Eco Smart City cùng Lotte.

Các dự án còn lại

Với đại dự án Eco Smart City được kỳ vọng là dự án giúp PDR có thể chuyển mình, tuy nhiên để hạch toán và mang lại dòng tiền thì cũng cần ít nhất 3-4 năm nữa nên công ty cũng không thể chờ đợi quá lâu như vậy vào một dự án cả. 

Hiện công ty cũng đang còn sở hữu khá nhiều dự án nằm ngoài các dự án dự kiến thoái hoặc chuyển nhượng. Dưới đây là một số thông tin chính về các dự án này:

Thuận An 1&2: Thuận An 1 hiện đã bán 80% cho đối tác Nhật Bản và 20% sẽ chờ hạch toán trong giai đoạn tới khi đã mở bán. Thuân An 2 cũng đang tìm kiếm đối tác chuyển nhượng trong thời gian tới.

Hàn Riverside: Dự án condotel nên rất khó về thanh khoản và đang được PDR tìm đối tác chuyển nhượng. Ngoài ra 2 dự án vừa được PDR đấu giá thành công tại Đồng Nai cũng có thể cân nhắc đưa vào chuyển giao nếu được giá để lấy dòng tiền triển khai dự án Eco Smart City.

239 Cách mạng Tháng Tám: Đã hoàn tất nhận chuyển nhượng dự án (nằm tại TP.HCM) thông qua mua cổ phần tại AKYN từ Đại Quang Minh với diện tích 3.000m². Dự án đang trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư và được công ty lên kế hoạch triển khai từ 2026 tới 2030 với vốn đầu tư khoảng 5.500 tỷ đồng để xây chung cư cao tầng.

Poulo Condor, Tropicana Long Hải, KDC làng nghề Hàm Ninh: Cả 3 dự án đã hoàn thành phê duyệt 1/500 và đang tiếp tục thực hiện các thủ tục điều chỉnh quyết định chủ trương đầu tư. Tuy nhiên đây đều là các dự án condotel và khách sạn du lịch nên khả năng cao sẽ còn chậm trễ do tính thanh khoản không cao và thậm chí có thể đưa vào chuyển nhượng nếu cần.

Ngoài ra công ty sẽ hướng thêm sang việc triển khai các dự án BT để đổi lấy quỹ đất cũng như tiếp tục đấu giá các quỹ đất tiềm năng tại các khu vực trung tâm nếu có cơ hội trong thời gian tới.

Như vậy có thể thấy ngoài Thuận An 1&2 đang trong giai đoạn sắp kinh doanh và có thể mang lại dòng tiền hạch toán dự án (dù không cao do đã bán phần lớn lợi ích) thì các dự án còn lại đa phần đều không có tính thanh khoản cao (dự án condotel, khách sạn), hoặc nằm trong danh mục chuyển nhượng nếu cần dòng tiền. Điều này đồng nghĩa với việc trong 2-3 năm tới khả năng cao KQKD của PDR vẫn phụ thuộc chính vào việc thanh lý dự án thay vì mảng kinh doanh cốt lõi là bàn giao dự án BĐS.

Nội dung bài viết thể hiện quan điểm cá nhân tác giả, chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin và phân tích, không phải là khuyến nghị đầu tư, chào mua hoặc chào bán bất kỳ loại chứng khoán nào. Nhà đầu tư nên tự nghiên cứu hoặc tham khảo ý kiến của chuyên gia trước khi đưa ra quyết định đầu tư.