Tái cơ cấu danh mục bất động sản, Phát Đạt (PDR) dồn lực cho khát vọng Thủ Thiêm
Bán dự án cũ, dồn nguồn lực về Thủ Thiêm
Một loạt dự án được chuyển nhượng, những khoản đầu tư tồn đọng nhiều năm từng bước được xử lý, trong khi hàng nghìn tỷ đồng lại được Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HoSE: PDR) rót vào một dự án mới tại Thủ Thiêm. Những chuyển động này nằm trong quá trình tái cơ cấu danh mục bất động sản của doanh nghiệp, với trọng tâm đang dịch chuyển về dự án có vị trí trung tâm tại TP.HCM.
Trong nửa đầu năm 2026, Phát Đạt đẩy mạnh thoái vốn tại ba dự án gồm Thuận An 1, Serenity Phước Hải và khu nhà ở phức hợp cao tầng tại phường Tam Hiệp. Các giao dịch mang về khoảng 4.713 tỷ đồng tiền mặt, tạo thêm nguồn lực cho kế hoạch đầu tư trong giai đoạn tiếp theo.
Trong đó, doanh nghiệp chuyển nhượng 80% vốn tại công ty chủ đầu tư Thuận An 1 với giá trị 2.694 tỷ đồng, ghi nhận khoản lãi 906 tỷ đồng. Tại Serenity Phước Hải, thương vụ chuyển nhượng 99,34% vốn có giá trị 2.500 tỷ đồng. Phát Đạt cũng thực hiện giao dịch liên quan đến 30% vốn tại dự án nhà ở Tam Hiệp với giá trị 637,5 tỷ đồng.
Việc liên tục chuyển nhượng các dự án đánh dấu sự thay đổi trong cách phân bổ nguồn lực của Phát Đạt. Thay vì duy trì danh mục đầu tư trải rộng, doanh nghiệp đang thu hẹp các dự án cũ để tập trung vốn cho những kế hoạch có quy mô lớn hơn.
Quá trình này còn gắn với việc xử lý các khoản mục tồn đọng trên bảng cân đối kế toán. Ngày 21/8/2026, Phát Đạt hoàn tất thủ tục chuyển nhượng dự án The EverRich 2 cho Big Gain với giá trị 5.225 tỷ đồng, qua đó tiến thêm một bước trong việc giải quyết các vấn đề tài chính liên quan đến dự án kéo dài nhiều năm.
Sau khi cấn trừ giá trị chuyển nhượng với các khoản phải trả, số dư còn lại của Phát Đạt đối với Big Gain là 2.421 tỷ đồng. Theo thông tin doanh nghiệp cung cấp, khoản này liên quan đến hợp đồng dịch vụ hỗ trợ đối tác hoàn thiện pháp lý và sẽ tiếp tục được cấn trừ trong thời gian tới.
Cùng với The EverRich 2, hai dự án BT gồm Khu Cổ Đại và Trung tâm Thể dục thể thao Phan Đình Phùng cũng nằm trong diện xử lý. Tổng giá trị đầu tư tại hai dự án đạt 527 tỷ đồng, trong đó doanh nghiệp đã trích lập dự phòng 408 tỷ đồng trong nửa đầu năm 2026. Việc xác định phương án bồi hoàn các khoản đầu tư vẫn đang được các bên liên quan tiếp tục thực hiện.
Theo cập nhật của Chứng khoán BIDV (BSC), hoạt động thoái vốn của Phát Đạt dự kiến chưa dừng lại trong năm nay, doanh nghiệp còn định hướng chuyển nhượng phần vốn tại Đồng Nai Riverside trong nửa cuối năm 2026 và Thuận An 2 trong năm 2027. Riêng thương vụ Thuận An 2 được dự báo có thể mang về khoảng 3.000 tỷ đồng, với khoản lãi chuyển nhượng ước đạt 950 tỷ đồng.
Những thương vụ đã hoàn tất và các kế hoạch tiếp theo đều hướng đến việc tái phân bổ nguồn vốn, trong đó một phần quan trọng được dành cho dự án Lotte Eco Smart City tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm.
Trước đó, vào ngày 10/8/2026, Phát Đạt đã hoàn tất thanh toán 7.666 tỷ đồng để nhận chuyển nhượng 35% phần vốn góp tại Công ty TNHH Lotte Properties HCMC, pháp nhân thực hiện dự án Lotte Eco Smart City tại Khu chức năng số 2A, phường An Khánh, TP.HCM.
Trong khi đó, Lotte Properties HCMC đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai với số tiền 17.569 tỷ đồng vào ngày 31/7/2026. Đây là một trong những bước quan trọng để dự án tiếp tục triển khai kế hoạch đầu tư.
Với tổng diện tích khoảng 74.513 m² và tổng mức đầu tư dự kiến 60.000 tỷ đồng, Lotte Eco Smart City có quy mô lớn hơn đáng kể so với nhiều dự án trong danh mục hiện hữu của Phát Đạt. Dự án được quy hoạch gồm ba khối căn hộ và ba khối công trình thương mại.
Theo cấu trúc hợp tác, Phát Đạt nắm 35% lợi ích kinh tế tại phần căn hộ và 100% lợi ích kinh tế tại hai khối thương mại 2-1 và 2-3. Hai khối thương mại này có chức năng văn phòng, với tổng diện tích sàn xây dựng khoảng 221.000 m².
Ở phần nhà ở, dự án dự kiến phát triển 1.143 căn hộ. Theo kế hoạch được cập nhật cuối tháng 9/2026, hai khối văn phòng dự kiến khởi công trong tháng 10/2026, còn các khối căn hộ sẽ được triển khai từ năm 2027.
Sự hiện diện tại Thủ Thiêm đánh dấu bước chuyển quan trọng trong danh mục đầu tư của Phát Đạt. Tuy nhiên, việc hoàn tất thương vụ nhận chuyển nhượng vốn mới chỉ là bước đầu trong quá trình phát triển dự án. Quy mô đầu tư lớn cùng thời gian triển khai kéo dài đồng nghĩa với việc doanh nghiệp phải tiếp tục chuẩn bị nguồn lực tài chính cho những năm tới.
Khát vọng lớn đi cùng bài toán dòng tiền
Bên cạnh 7.666 tỷ đồng đã thanh toán để tham gia Lotte Properties HCMC, Phát Đạt còn dự kiến góp thêm khoảng 2.734 tỷ đồng vào pháp nhân này trong quá trình tăng vốn điều lệ từ 4.209 tỷ đồng lên 12.000 tỷ đồng.
Nguồn vốn dành cho dự án tại Thủ Thiêm cũng không phải nhu cầu duy nhất của doanh nghiệp. Trong danh mục đầu tư mới, Hàn Riverside tại Đà Nẵng và dự án 239 Cách Mạng Tháng Tám tại TP.HCM vẫn đang trong quá trình thực hiện các bước chuẩn bị đầu tư, chưa được kỳ vọng tạo dòng tiền đáng kể trong giai đoạn 2026–2027. Trong khi đó, dự án Quy Nhơn Iconic đang triển khai kinh doanh vẫn có tốc độ bán hàng chậm.
Điều này đặt Phát Đạt trước yêu cầu cân đối giữa nguồn tiền thu hồi từ các dự án cũ với nhu cầu đầu tư cho danh mục mới, đặc biệt khi phần lớn doanh thu và dòng tiền từ những dự án trọng điểm chưa thể ghi nhận ngay.
Theo dự phóng của BSC, dòng tiền ròng tại Lotte Eco Smart City có thể tiếp tục âm trong giai đoạn 2026–2029, trước khi chuyển sang dương từ năm 2030. Đây là dòng tiền ở cấp độ dự án, không phải toàn bộ dòng tiền được ghi nhận trực tiếp tại Phát Đạt.
Theo dự báo của BSC, Lotte Eco Smart City dự kiến bắt đầu mở bán 1.143 căn hộ từ năm 2028, với giá trung bình khoảng 250 triệu đồng/m². Quá trình bán hàng có thể kéo dài đến năm 2033, trong khi tổng doanh thu toàn dự án được ước tính đạt khoảng 51.794 tỷ đồng trong giai đoạn 2026–2035.
Trong khi chờ đợi dòng tiền từ hoạt động khai thác dự án, nhu cầu huy động vốn có thể khiến dư nợ vay của Phát Đạt gia tăng. BSC dự báo tổng nợ vay doanh nghiệp sẽ tăng thêm khoảng 2.964 tỷ đồng, lên mức 8.508 tỷ đồng trong năm 2026 và duy trì ở mức cao trong hai năm tiếp theo.
Khả năng thu xếp vốn vì vậy phụ thuộc đáng kể vào tiến độ chuyển nhượng các dự án còn lại, hoạt động hợp tác đầu tư và kế hoạch khai thác sớm một phần diện tích thương mại tại Lotte Eco Smart City.
Áp lực vốn xuất hiện trong bối cảnh kết quả kinh doanh của Phát Đạt vẫn đang phụ thuộc nhiều vào hoạt động chuyển nhượng tài sản.
Nửa đầu năm 2026, doanh nghiệp ghi nhận doanh thu thuần 158 tỷ đồng, giảm 65,5% so với cùng kỳ. Riêng doanh thu kinh doanh bất động sản chỉ đạt khoảng 5 tỷ đồng, so với mức 447 tỷ đồng trong nửa đầu năm trước.
Trái ngược với sự sụt giảm doanh thu, lợi nhuận sau thuế thuộc cổ đông công ty mẹ đạt 213 tỷ đồng, tăng 84,3%. Kết quả này có đóng góp lớn từ hoạt động thoái vốn, khi doanh thu tài chính trong kỳ đạt 1.381 tỷ đồng. Ở chiều ngược lại, chi phí tài chính lên tới 537 tỷ đồng, cùng với các khoản dự phòng liên quan đến dự án BT và nợ phải thu khó đòi.
Nếu loại trừ thu nhập từ thoái vốn và các chi phí phát sinh liên quan, BSC ước tính Phát Đạt có thể ghi nhận khoản lỗ ròng khoảng 874 tỷ đồng trong nửa đầu năm 2026.
Sự khác biệt giữa lợi nhuận từ chuyển nhượng vốn và kết quả kinh doanh bất động sản cũng là cơ sở để giới phân tích đưa ra dự báo thận trọng về triển vọng ngắn hạn của Phát Đạt.
Trong năm 2026, BSC dự báo doanh thu thuần của Phát Đạt đạt khoảng 654 tỷ đồng, giảm 51% so với năm trước, trong khi lợi nhuận sau thuế thuộc cổ đông công ty mẹ ước đạt 302 tỷ đồng, giảm khoảng 41%.
Sang năm 2027, doanh thu được dự báo phục hồi lên 1.252 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế đạt 445 tỷ đồng. Tuy nhiên, nguồn đóng góp quan trọng vào lợi nhuận vẫn được kỳ vọng đến từ các giao dịch chuyển nhượng dự án, trước khi những khoản đầu tư mới bước vào giai đoạn kinh doanh.
Dù vậy, Lotte Eco Smart City vẫn được xác định là một trong những dự án trọng điểm có khả năng đóng góp vào giá trị dài hạn của doanh nghiệp. Cùng với Hàn Riverside và 239 Cách Mạng Tháng Tám, dự án tại Thủ Thiêm sẽ là một phần quan trọng trong danh mục bất động sản mà Phát Đạt đang xây dựng cho chu kỳ phát triển tiếp theo.
Duy Khánh
