MBS chỉ ra giá trị dài hạn của Lotte Eco Smart City trong chiến lược tăng trưởng của PDR

Trong báo cáo cập nhật tháng 10/2026, MBS Research xem Lotte Eco Smart City là một trong những điểm nhấn dài hạn của Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã chứng khoán: PDR). Dự án có tổng mức đầu tư dự kiến khoảng 60.000 tỷ đồng, nằm trên khu đất rộng khoảng 7,45 ha tại khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP.HCM.

Ngày 10/08/2026, PDR hoàn tất thanh toán 7.666 tỷ đồng để sở hữu 35% vốn tại Lotte Properties HCMC, pháp nhân thực hiện dự án. Thương vụ này đánh dấu bước chuyển đáng chú ý về chất lượng quỹ đất của PDR, từ các dự án quy mô nhỏ tại địa phương sang tài sản nằm tại khu vực trung tâm thương mại của TP.HCM.

Điểm đáng chú ý trong thương vụ Lotte Eco Smart City là vai trò phát triển dự án của PDR. Doanh nghiệp được giao phát triển hai khối thương mại – dịch vụ tại lô 2-1 và 2-3, với tổng diện tích sàn khoảng 171.580 m². PDR cũng tham gia phát triển các hợp phần nhà ở tại lô 2-2, 2-4 và 2-6.

Lotte Eco Smart City có thể tạo thêm dư địa tăng trưởng cho PDR trong trung và dài hạn.

Theo MBS, dự án là động lực dài hạn nhờ vị trí tại Thủ Thiêm và quy mô lớn. Khi các hạng mục lần lượt được triển khai và tiến tới khai thác, dự án có khả năng bổ sung nguồn đóng góp mới cho PDR, qua đó mở rộng cơ sở tăng trưởng bên cạnh các dự án hiện hữu.

Về định giá, MBS đưa khoản đầu tư vào Lotte Eco Smart City vào phương pháp định giá tài sản ròng điều chỉnh (RNAV) theo giá vốn, với giá trị 7.666 tỷ đồng tương ứng phần sở hữu 35% của PDR. Đây là một cấu phần trong giá trị tài sản được đơn vị phân tích tính toán, cho thấy dự án đã được phản ánh trong đánh giá tài sản của doanh nghiệp, dù giá trị này chưa bao gồm phần lợi nhuận khai thác có thể phát sinh trong tương lai.

Triển vọng đóng góp vào kết quả kinh doanh cần được nhìn theo lộ trình dài hơn. MBS chưa ghi nhận lợi nhuận từ Lotte Eco Smart City trong dự báo trước năm 2028, do dự án cần thời gian triển khai xây dựng. Theo kế hoạch trong báo cáo, hai khối thương mại – dịch vụ dự kiến khởi công ngày 23/10/2026 và hoàn thành sau khoảng 36 tháng.

Với PDR, có thể nói Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm là khoản đầu tư có thể định hình lại danh mục tài sản và mở rộng nguồn tăng trưởng trong những năm tiếp theo. Tiến độ xây dựng, khả năng khai thác thương mại và nhu cầu vốn sẽ quyết định mức độ hiện thực hóa tiềm năng này.

Giá trị đáng chú ý nằm ở vai trò của dự án trong việc thay đổi cơ cấu danh mục đầu tư dài hạn của PDR. Tuy nhiên, khoản đầu tư lớn cũng kéo theo nhu cầu vốn và áp lực tài chính trong thời gian chờ doanh thu hình thành.

Trong bối cảnh lợi nhuận ngắn hạn còn chịu tác động từ bối cảnh vĩ mô và các hoạt động chuyển nhượng, tiến độ triển, khả năng tạo dòng tiền từ các dự án hiện hữu sẽ là những yếu tố cần tiếp tục theo dõi khi đánh giá triển vọng của PDR.