Cầu giảm 18%, giá chỉ giảm 1%: Nghịch lý biệt thự Đà Nẵng

Nền kinh tế vẫn tăng trưởng, nhưng bất động sản hạ nhiệt

Trong 8 tháng đầu năm 2026, kinh tế Đà Nẵng ghi nhận nhiều chỉ số tích cực: tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng tăng 13,3%, chỉ số sản xuất công nghiệp tăng 11,9%, khách quốc tế tăng 14,4%, xuất khẩu hàng hóa tăng 22,4%, vốn FDI đạt 40,63 tỷ USD (tăng 55,4% so với cùng kỳ 2025) và tổng thu ngân sách tăng 16%.

Tuy nhiên, theo báo cáo của Batdongsan.com.vn, thị trường mua bán bất động sản tại đây lại đi ngược xu hướng vĩ mô, tháng 8/2026 ghi nhận sụt giảm cả về lượng tin đăng lẫn mức độ quan tâm so với tháng 7. Cụ thể, phân khúc biệt thự giảm 13% về tin đăng và giảm tới 18% về mức độ quan tâm; chung cư giảm lần lượt 9% và 16%; đất nền giảm 21% và 17%; nhà riêng giảm 9% và 19%; nhà mặt phố giảm mạnh nhất với 30% và 23%.

Diễn biến này không phải cá biệt, báo cáo của DKRA Consulting cũng ghi nhận sức cầu đất nền tại Đà Nẵng trong tháng 8/2026 duy trì ở mức thấp, với lượng tiêu thụ giảm khoảng 74% so với tháng trước - một mức giảm mạnh, củng cố thêm bức tranh thị trường đang hạ nhiệt trên diện rộng.

Giá chưa giảm tương ứng: Biệt thự vẫn 138 triệu đồng/m2

Dù sức cầu lao dốc, mặt bằng giá rao bán tại Đà Nẵng lại chưa điều chỉnh theo cùng biên độ. Đến quý III/2026, giá biệt thự phổ biến đạt khoảng 138 triệu đồng/m2, chỉ giảm 1% so với đầu năm. Giá chung cư ở mức 68 triệu đồng/m2, gần như đi ngang; đất nền khoảng 76 triệu đồng/m2 (giảm 2%); nhà riêng khoảng 83 triệu đồng/m2 và nhà mặt phố khoảng 99 triệu đồng/m2, cùng giảm 4%.

Khoảng cách giữa mức độ quan tâm giảm 18% và giá rao bán chỉ giảm 1% ở phân khúc biệt thự được xem là một trong những tín hiệu đáng chú ý nhất của thị trường hiện tại, cho thấy người bán vẫn kỳ vọng giữ giá trong khi người mua đã thận trọng hơn hẳn.

Diễn biến này cũng phù hợp với nhận định của giới chuyên môn tại các sự kiện phân tích thị trường trước đó. Tại họp báo "Tổng quan Thị trường Bất động sản Đà Nẵng 2026" do CBRE Việt Nam tổ chức hồi tháng 4, đại diện đơn vị này cho biết thị trường căn hộ tại Đà Nẵng đang chuyển dịch mạnh sang phân khúc trung - cao cấp sau giai đoạn bùng nổ nguồn cung 2024-2025. Trong khi đó, sau gần một năm tăng giá liên tục, đất nền tại các khu vực như Sơn Trà, Ngũ Hành Sơn, Hòa Xuân, Cẩm Lệ, Liên Chiểu đã có dấu hiệu chững lại - một sự hạ nhiệt được giới chuyên môn đánh giá là cần thiết để loại bỏ yếu tố đầu cơ và thiết lập mặt bằng giá bền vững hơn.

Thị trường phân hóa giữa các dự án

Sự ổn định tương đối của mặt bằng giá chung không đồng nghĩa toàn thị trường vận động đồng nhất. Trong nhóm dự án chung cư được quan tâm nhiều nhất tháng 8, The Camellia ghi nhận lượng tin đăng tăng 28% và mức độ quan tâm tăng tới 60%; FourS Tower có mức độ quan tâm tăng 70%. Ngược lại, The Legend City giảm 21% tin đăng và giảm tới 35% mức độ quan tâm; Cora Tower cũng có mức độ quan tâm giảm nhẹ 4%.

Về giá, biên độ dao động khá rộng, từ 50 triệu đồng/m2 tại FourS Tower đến 124 triệu đồng/m2 tại The Legend City; các dự án của Sun Group như Wyndham Soleil, Sun Ponte Residence, Sun Cosmo Residence, Sun Symphony Residence dao động 89-100 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, ngoại trừ một vài trường hợp giảm sâu như S-Light Tower (giảm 18% so với quý II/2026), nhiều dự án vẫn tăng giá rao bán 2-3%.

Thị trường cho thuê "ngược dòng"

Trái với thị trường mua bán, kênh cho thuê tại Đà Nẵng lại ghi nhận diễn biến tích cực. Tháng 8, lượng tin đăng cho thuê chung cư tăng 38%, nhà riêng tăng 33%, biệt thự tăng 3%. Mức độ quan tâm với phòng trọ và căn hộ mini tăng vọt 70%, chung cư cho thuê tăng 22%. Giá thuê nhà riêng tăng tới 25% so với đầu năm, biệt thự tăng 8%, trong khi nhà mặt phố cho thuê giảm 16%.

Tổng thể, bức tranh thị trường Đà Nẵng hiện không phải là sự suy giảm đồng loạt, mà là quá trình sàng lọc: sức cầu mua giảm mạnh, đặc biệt ở biệt thự, trong khi giá rao bán vẫn neo cao và thị trường cho thuê duy trì sức hút tốt hơn ở một số phân khúc.