Nhà Khang Điền báo lãi tăng 131% dù doanh thu lao dốc, chuyện gì xảy ra?

Trong quý I/2026, Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã chứng khoán: KDH) ghi nhận doanh thu thuần khoảng 281 tỷ đồng, giảm 60,4% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, lợi nhuận sau thuế lại đạt 281 tỷ đồng, tăng tới 131% so với quý I/2025.

Diễn biến trái chiều giữa doanh thu và lợi nhuận khiến kết quả kinh doanh của doanh nghiệp thu hút sự chú ý của giới đầu tư. Nguyên nhân chủ yếu đến từ khoản thu nhập khác phát sinh trong kỳ, thay vì hoạt động bàn giao sản phẩm bất động sản như thông thường.

Khoản lãi bất thường từ thương vụ M&A 2.550 tỷ đồng

Theo thuyết minh báo cáo tài chính, Nhà Khang Điền ghi nhận khoảng 285 tỷ đồng thu nhập khác từ hoạt động mua rẻ doanh nghiệp. Khoản lợi nhuận này phát sinh sau khi công ty hoàn tất thương vụ mua lại 99% cổ phần tại CTCP Phát triển Bất động sản An Lập.

Tổng giá trị giao dịch vào khoảng 2.550 tỷ đồng. Sau khi tiếp quản doanh nghiệp, Nhà Khang Điền tiến hành đánh giá lại tài sản theo quy định kế toán. Chênh lệch giữa giá trị tài sản thuần và giá mua được ghi nhận vào thu nhập khác, tạo ra khoản lợi nhuận đột biến trong quý đầu năm.

Thông qua thương vụ này, Nhà Khang Điền gián tiếp sở hữu khu đất rộng 8,2 ha tại khu vực Cát Lái, TP.HCM. Đây được xem là một trong những quỹ đất có vị trí chiến lược tại khu Đông thành phố.

Sau giao dịch, tổng quỹ đất sạch có pháp lý hoàn chỉnh của doanh nghiệp tại khu vực Bình Trưng và Cát Lái tăng lên khoảng 40 ha. Tổng quỹ đất của Nhà Khang Điền tại TP.HCM hiện đã vượt 520 ha, tạo nền tảng cho kế hoạch phát triển trong nhiều năm tới.

Trong hoạt động kinh doanh cốt lõi, doanh nghiệp chỉ bàn giao 6 căn biệt thự thuộc dự án Gladia trong quý I. Tuy nhiên, nhờ đặc thù sản phẩm thấp tầng có biên lợi nhuận cao nên biên lợi nhuận gộp đạt khoảng 64,8%.

Sau quý đầu năm, Nhà Khang Điền mới hoàn thành khoảng 7% kế hoạch doanh thu và 22% mục tiêu lợi nhuận năm 2026. Trước đó, doanh nghiệp đặt kế hoạch doanh thu 4.200 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 1.500 tỷ đồng.

Nợ vay tăng mạnh khi mở rộng quỹ đất

Bên cạnh việc gia tăng quy mô tài sản, thương vụ M&A cùng nhu cầu triển khai các dự án lớn khiến áp lực tài chính của doanh nghiệp tăng lên đáng kể.

Tính đến cuối quý I/2026, tổng dư nợ vay của Nhà Khang Điền đạt khoảng 15.348 tỷ đồng, tăng hơn 5.198 tỷ đồng so với đầu năm. Mức tăng tương ứng hơn 51%.

Tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu hiện vào khoảng 71,3%, cao hơn đáng kể so với nhiều doanh nghiệp bất động sản cùng quy mô. Trong bối cảnh mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao trong thời gian qua, áp lực chi phí tài chính có thể ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động của công ty trong ngắn hạn.

Dù vậy, giới phân tích cho rằng khi các dự án trọng điểm bước vào giai đoạn bàn giao, dòng tiền kinh doanh sẽ được cải thiện, qua đó hỗ trợ doanh nghiệp giảm dần đòn bẩy tài chính.

Một tín hiệu tích cực là khoản người mua trả tiền trước đã có dấu hiệu phục hồi từ cuối năm 2025 sau giai đoạn suy giảm kéo dài. Điều này phản ánh hoạt động bán hàng đang dần cải thiện khi các dự án mới được đưa ra thị trường.

Cao điểm tăng trưởng được kỳ vọng từ năm 2027

Trong danh mục dự án hiện nay, Gladia tiếp tục là động lực chính của Nhà Khang Điền trong giai đoạn 2026-2027.

Dự án được phát triển cùng đối tác Keppel, trong đó Nhà Khang Điền sở hữu 51% lợi ích. Khu thấp tầng gồm 226 sản phẩm đã mở bán từ quý III/2025 và hiện khoảng 60% số lượng đã được tiêu thụ.

Phần còn lại dự kiến tiếp tục được bán trong giai đoạn 2026-2027. Theo ước tính, riêng khu thấp tầng có thể mang lại khoảng 4.500 tỷ đồng doanh thu trong giai đoạn này. Sau khi phân chia lợi ích với đối tác, phần doanh thu thuộc về Nhà Khang Điền ước khoảng 2.250 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, khu cao tầng của Gladia với khoảng 616 căn hộ đã được khởi công từ đầu năm 2026. Dự án có thể mở bán vào cuối năm nay hoặc đầu năm 2027 tùy thuộc vào diễn biến thanh khoản thị trường.

Ngoài Gladia, doanh nghiệp còn sở hữu nhiều dự án quy mô lớn như Solina tại Bình Hưng với diện tích hơn 16 ha, Bình Trưng Đông rộng 18,2 ha, Khu công nghiệp Lê Minh Xuân mở rộng gần 110 ha và dự án An Lập vừa được thâu tóm tại Cát Lái.

Trong đó, Bình Trưng Đông và Solina được kỳ vọng sẽ trở thành nguồn cung chủ lực từ cuối năm 2027. Khu công nghiệp Lê Minh Xuân mở rộng có thể bắt đầu cho thuê từ cuối năm 2026 hoặc đầu năm 2027, mở ra nguồn thu mới ngoài mảng nhà ở.

Xa hơn, các dự án Tân Tạo và Phong Phú 2 vẫn đang tiếp tục hoàn thiện pháp lý để chuẩn bị cho giai đoạn phát triển tiếp theo sau năm 2028.

Nhìn tổng thể, năm 2026 được xem là giai đoạn bản lề đối với Nhà Khang Điền. Kết quả kinh doanh trong năm nay chủ yếu đến từ việc bàn giao các sản phẩm thấp tầng của Gladia và các khoản lợi nhuận bất thường từ hoạt động M&A hoặc chuyển nhượng dự án.

Chu kỳ tăng trưởng mạnh hơn được kỳ vọng sẽ bắt đầu từ năm 2027 khi hàng loạt dự án lớn đồng loạt bước vào giai đoạn mở bán và ghi nhận doanh thu. Tuy nhiên, khả năng hiện thực hóa kỳ vọng này vẫn phụ thuộc đáng kể vào diễn biến lãi suất, thanh khoản thị trường bất động sản cũng như tốc độ cải thiện dòng tiền của doanh nghiệp trong thời gian tới.