HoREA đề xuất lời giải cho condotel, gần 150.000 bất động sản lưu trú sắp có “danh phận”

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) kiến nghị gộp condotel, officetel, biệt thự du lịch và các loại hình lưu trú mới vào một khung pháp lý thống nhất, thay vì quản lý rời rạc theo từng tên gọi sản phẩm như hiện nay.

Đề xuất được HoREA đưa ra trong văn bản góp ý hoàn thiện dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), gửi tới Thủ tướng, Bộ Xây dựng, Bộ Công an và Bộ Tư pháp. Hiệp hội kiến nghị bổ sung, thống nhất quy định đối với nhóm công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, du lịch, lưu trú.

Vì sao cần một khung pháp lý chung

Theo HoREA, nhóm bất động sản này bắt đầu phát triển tại Việt Nam từ khi Luật Kinh doanh bất động sản 2006 có hiệu lực, rồi bùng nổ mạnh trong giai đoạn 2015-2019. Tuy nhiên suốt nhiều năm, pháp luật chưa có quy định đầy đủ và đồng bộ để điều chỉnh việc đầu tư, kinh doanh loại hình này, khiến hàng loạt dự án condotel, officetel triển khai giai đoạn 2007-2020 vướng mắc về đất đai, cấp giấy chứng nhận, huy động vốn và cam kết lợi nhuận.

Trong khi các dự án cũ vẫn đang được tháo gỡ dần, thị trường lại liên tục xuất hiện thêm những mô hình lưu trú mới như farmstay, căn hộ lưu trú quy mô nhỏ hay sleep box. Nếu luật chỉ liệt kê tên từng sản phẩm cụ thể, quy định sẽ khó theo kịp thực tế phát triển rất nhanh của thị trường.

Vì vậy, HoREA đề nghị dự thảo luật sử dụng thống nhất cụm từ "công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, du lịch, lưu trú" - khái niệm đã có trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023, thay vì liệt kê riêng lẻ từng loại sản phẩm như căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ kết hợp văn phòng hay nhà thương mại liên kế. Cách tiếp cận này được đề nghị áp dụng xuyên suốt các quy định về loại bất động sản đưa vào kinh doanh, điều kiện mua bán, quyền và nghĩa vụ các bên, hợp đồng và chuyển nhượng hợp đồng.

Quy mô thị trường lên tới hàng trăm nghìn sản phẩm

Dẫn số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, HoREA cho biết riêng giai đoạn từ năm 2022 đến tháng 6/2026, cả nước phát triển thêm 35.538 sản phẩm thuộc nhóm này, gồm 24.767 căn hộ du lịch và 10.771 biệt thự, nhà phố du lịch. Tính gộp cả nguồn cung hình thành trước đó, tổng số sản phẩm lưu trú kiểu này trên cả nước lên tới khoảng 146.438 căn, chưa kể hơn 10.000 căn officetel tại Hà Nội và TP HCM.

Số liệu từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam mà một số cơ quan báo chí dẫn lại cũng cho thấy bức tranh tương tự: cả nước hiện có gần 82.000 căn condotel, hơn 28.000 căn biệt thự du lịch và gần 13.000 phòng khách sạn thuộc các dự án bất động sản du lịch.

Riêng tại TP HCM, gần 9.000 căn officetel thuộc 29 dự án từng bị vướng, chưa được cấp giấy chứng nhận. Đến cuối năm 2024, thành phố đã tháo gỡ và cấp giấy chứng nhận cho hơn 7.000 căn thuộc 9 dự án, tương đương khoảng 80% số lượng tồn đọng.

Còn theo số liệu của Bộ Xây dựng, cả nước hiện có 130 dự án bất động sản thương mại du lịch đã hoàn thành và đang triển khai, với tổng vốn đầu tư khoảng 1,3 triệu tỷ đồng, quy mô hơn 10.000 ha và khoảng 48.000 sản phẩm. Riêng quý II năm nay, thị trường ghi nhận 3.690 giao dịch với tổng giá trị khoảng 7.600 tỷ đồng.

Không phải để hợp thức hóa sai phạm

HoREA nhấn mạnh, việc hoàn thiện khung pháp lý không đồng nghĩa với hợp thức hóa các dự án hoặc sai phạm đã phát sinh trước đó. Các dự án tồn đọng vẫn phải xử lý theo đúng quy định pháp luật, chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính và khắc phục sai phạm trước khi được đưa sản phẩm vào kinh doanh.

Theo Hiệp hội, việc sớm có một khung pháp lý rõ ràng càng trở nên cấp thiết trong bối cảnh du lịch được xác định là ngành kinh tế mũi nhọn, trong khi lượng lớn bất động sản phục vụ lưu trú đã hình thành và nhu cầu với loại hình này vẫn tiếp tục tăng.

Đề xuất mở thêm cửa cho người nước ngoài

Một điểm đáng chú ý khác trong văn bản góp ý là HoREA đề xuất mở rộng quyền mua bất động sản lưu trú cho người nước ngoài nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam. Theo đề xuất, nhóm này có thể được mua, thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ kết hợp văn phòng và một phần diện tích tại các công trình lưu trú, với mức trần đề xuất là tối đa 30% tổng diện tích sàn của một tòa nhà.

Hiện pháp luật mới chỉ giới hạn tỷ lệ sở hữu không quá 30% số căn hộ trong một tòa chung cư đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài, nhưng quy định này chỉ áp dụng cho nhà ở, chưa có hạn mức sở hữu cho condotel. Nếu được thông qua, cơ chế mới sẽ vận hành tương tự chính sách sở hữu nhà ở của người nước ngoài hiện nay, qua đó có thể mở rộng thêm nguồn cầu cho các sản phẩm phục vụ du lịch, lưu trú.