Vinhomes, Novaland và Hodeco rục rịch mở bán, thị trường bất động sản được dự báo phục hồi có chọn lọc

Vinhomes, Novaland cùng loạt doanh nghiệp bất động sản đẩy mạnh bán hàng

Sau những quý giao dịch kém sôi động, thị trường bất động sản nhà ở đang xuất hiện thêm hoạt động mở bán tại một số dự án của các chủ đầu tư lớn. tiêu biểu như những cái tên như Vinhomes, Novaland hay Hodeco.

Theo báo cáo cập nhật ngành bất động sản nhà ở ngày 4/11 của Chứng khoán Vietcap, một số dự án được kỳ vọng triển khai các đợt giới thiệu bán hàng trong quý IV/2026, trong đó có Global Sportia tại Hà Nội của Công ty CP Vinhomes (HoSE: VHM) và Eco Home 1 tại TP.HCM của Công ty CP Phát triển Nhà Bà Rịa – Vũng Tàu (Hodeco, HoSE: HDC).

Ở phía Nam, Công ty CP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, HoSE: NVL) đã khởi động lại hoạt động bán hàng tại dự án Aqua City ở Đồng Nai từ ngày 31/10/2026. Bên cạnh các dự án này, những giai đoạn tiếp theo của các khu đô thị và dự án nhà ở hiện hữu cũng được kỳ vọng bổ sung nguồn sản phẩm cho thị trường trong thời gian tới.

Việc các doanh nghiệp nối lại hoặc chuẩn bị đẩy mạnh bán hàng diễn ra khi sức mua vẫn là một trong những vấn đề lớn nhất của thị trường bất động sản. Theo ước tính của Vietcap, tổng lượng giao dịch sơ cấp tại Hà Nội và TP.HCM trong 9 tháng đầu năm 2026 giảm khoảng 30% so với cùng kỳ năm trước. Con số này bao gồm cả phân khúc nhà ở cao tầng và thấp tầng, cho thấy hoạt động giao dịch tại hai thị trường lớn vẫn chịu sức ép đáng kể.

Một trong những nguyên nhân tác động lớn tác động đến sức mua được cho là đến từ diễn biến lãi suất trên thị trường. Khi chi phí vay mua nhà ở mức cao, người mua có xu hướng cân nhắc kỹ hơn về khả năng tài chính, đặc biệt với các khoản vay dài hạn. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến quyết định xuống tiền mà còn khiến thời gian bán hàng của các dự án có thể kéo dài hơn.

Trong khi đó, đối với doanh nghiệp bất động sản, việc đưa sản phẩm ra thị trường là một bước quan trọng để tạo doanh số và dòng tiền. Tuy nhiên, có nguồn hàng để bán mới chỉ là điều kiện ban đầu. Khả năng tiêu thụ còn phụ thuộc vào giá bán, vị trí dự án, tiến độ xây dựng và chính sách thanh toán dành cho khách hàng.

Chính vì vậy, dù nhiều chủ đầu tư đang chuẩn bị cho các đợt bán hàng mới, triển vọng phục hồi doanh số vẫn cần được nhìn nhận một cách thận trọng.

Vietcap kỳ vọng hoạt động giao dịch trên thị trường sơ cấp sẽ cải thiện trong quý IV/2026 so với quý trước. Ngoài yếu tố mùa vụ, khi những tháng cuối năm thường ghi nhận hoạt động mua bán sôi động hơn, định hướng giảm lãi suất trong tháng 10/2026 cũng được xem là yếu tố có thể hỗ trợ tâm lý thị trường.

Tuy nhiên, ngay cả khi giao dịch khởi sắc trong quý cuối năm, tổng lượng giao dịch sơ cấp cả năm 2026 vẫn được dự báo thấp hơn năm trước. Nguyên nhân là sự cải thiện trong một quý khó bù đắp được mức sụt giảm đã diễn ra trong phần lớn thời gian trước đó.

Điều này cũng cho thấy thị trường bất động sản đang đứng trước một giai đoạn chuyển tiếp. Hoạt động mở bán có thể từng bước được khơi thông, song sức mua và khả năng hấp thụ thực tế mới là yếu tố quyết định mức độ phục hồi của từng dự án.

Bất động sản năm 2027: Phục hồi có chọn lọc, cơ hội nghiêng về doanh nghiệp có lợi thế

Sau một năm nhiều thách thức, thị trường bất động sản nhà ở được kỳ vọng có những chuyển biến tích cực hơn trong năm 2027. Tuy nhiên, thay vì một đợt phục hồi đồng loạt, diễn biến thị trường có thể phân hóa rõ rệt giữa các dự án, phân khúc và chủ đầu tư.

Đây cũng là nhận định được Vietcap đưa ra khi đánh giá triển vọng ngành bất động sản nhà ở trong năm tới. Theo đó, hoạt động bán hàng có thể cải thiện, nhưng mức tăng trưởng nhiều khả năng tập trung ở một số dự án có lợi thế, thay vì lan rộng trên toàn thị trường.

Trước hết, nhu cầu mua nhà để ở được xem là nền tảng quan trọng cho sự phục hồi. Những dự án có vị trí thuận lợi, đáp ứng nhu cầu thực tế và đưa ra mức giá, chính sách thanh toán phù hợp có thể thu hút người mua tốt hơn trong bối cảnh thị trường vẫn thận trọng.

Bên cạnh nhu cầu ở thực, mặt bằng lãi suất cũng đóng vai trò quan trọng. Nếu lãi suất ổn định hơn trong năm 2027, áp lực tài chính đối với người mua nhà có thể giảm bớt, qua đó hỗ trợ khả năng tiêu thụ sản phẩm của các chủ đầu tư.

Ở góc độ doanh nghiệp, sự phục hồi cũng không chỉ phụ thuộc vào diễn biến chung của thị trường mà còn gắn với thời điểm đưa sản phẩm ra bán.

Những dự án mới bắt đầu thương mại hóa hoặc chuẩn bị mở bán có thể ghi nhận mức tăng trưởng doanh số cao hơn nhờ có thêm sản phẩm được giới thiệu. Ngược lại, các dự án đã bán hàng từ trước, đặc biệt những dự án có doanh số cao trong năm 2026, có thể tăng trưởng chậm hơn do mức nền so sánh lớn.

Trong nhóm doanh nghiệp được Vietcap theo dõi, gồm Vinhomes (VHM), Khang Điền (KDH), Nam Long (NLG), Đất Xanh (DXG), Novaland (NVL) và Hodeco (HDC), các đợt mở bán dự án mới và những giai đoạn tiếp theo của dự án hiện hữu được kỳ vọng tiếp tục đóng góp vào doanh số năm 2027.

Tuy nhiên, không phải doanh nghiệp nào cũng có điều kiện thuận lợi như nhau. Một chủ đầu tư sở hữu quỹ đất lớn nhưng chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý hoặc chưa thể triển khai dự án sẽ có triển vọng khác với doanh nghiệp đã có sản phẩm sẵn sàng đưa ra thị trường.

Đây là lý do năng lực tài chính, khả năng triển khai dự án và tiến độ hoàn thiện pháp lý tiếp tục trở thành những yếu tố quan trọng trong việc đánh giá triển vọng từng doanh nghiệp.

Vietcap cho rằng các chủ đầu tư có nền tảng tài chính và năng lực triển khai như Vinhomes, Khang Điền và Nam Long đang có vị thế thuận lợi để phát triển, khai thác thương mại quỹ đất. Những thay đổi trong khung pháp lý bất động sản, nếu được thực hiện theo kỳ vọng, có thể tiếp tục hỗ trợ tiến độ phê duyệt và mở ra cơ hội phát triển dự án mới.

Về cơ cấu sản phẩm, nhà ở trung cấp và cao cấp được dự báo tiếp tục chiếm phần lớn lượng giao dịch sơ cấp trong phạm vi các doanh nghiệp mà Vietcap theo dõi. Trong khi đó, các dự án nhà ở xã hội của Vinhomes và Hodeco dự kiến đóng góp tỷ trọng nhỏ hơn.

Không chỉ tác động đến thị trường nhà ở, triển vọng phục hồi có chọn lọc còn tạo ra sự khác biệt trong cách nhìn nhận các doanh nghiệp bất động sản trên thị trường chứng khoán.

Trong số những cổ phiếu thuộc danh mục theo dõi, Vietcap tiếp tục ưu tiên Khang Điền (KDH) và Nam Long (NLG). Hai doanh nghiệp được đánh giá có triển vọng tương đối rõ ràng về hoạt động bán hàng và lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh cốt lõi.

Đáng chú ý, việc giá cổ phiếu điều chỉnh trong thời gian qua được đơn vị phân tích nhìn nhận là yếu tố giúp mức định giá trở nên hấp dẫn hơn xét trên tương quan giữa tiềm năng tăng giá và rủi ro. Cùng với đó, danh mục dự án hiện hữu và năng lực triển khai được kỳ vọng hỗ trợ kết quả kinh doanh trong năm 2027.