TP.HCM 'bật đèn xanh' đấu giá 5 lô đất vàng Thủ Thiêm sau một thập kỷ bỏ hoang

Hồi sinh đất vàng khu vực Thủ Thiêm

UBND TP.HCM vừa ban hành quyết định phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất, công trình xây dựng và tài sản gắn liền với đất tại 5 lô đất quen thuộc với tên gọi R1, R2, R3, R4, R5 trước đây, nay mang mã số mới 1.K7.9.HH, 1.K7.5.HH, 1.K7.6.HH, 1.K7.8.HH và 1.K7.7.HH tại phường An Khánh. Đây là động thái mới nhất trong nỗ lực kéo dài hơn một thập kỷ của thành phố nhằm khơi thông khối tài sản công khổng lồ từng bị bỏ hoang giữa lòng Thủ Thiêm.

Căn cứ Điều 119 và khoản 1 Điều 125 Luật Đất đai năm 2024, Nhà nước sẽ giao đất có thu tiền sử dụng cho nhà đầu tư trúng đấu giá, với thời hạn sử dụng 50 năm tính từ ngày Chủ tịch UBND Thành phố ký quyết định giao đất. Phiên đấu giá dự kiến diễn ra ngay trong tháng 10/2026; tổ chức tham gia phải đáp ứng điều kiện theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP, đã được sửa đổi bởi Nghị định 49/2026/NĐ-CP.

Riêng mức giá khởi điểm - vốn là "nút thắt" từng khiến nhiều phiên đấu giá trước đây đổ vỡ, chưa được ấn định ngay trong quyết định lần này, mà sẽ do cơ quan chuyên môn xác định, thẩm định và phê duyệt sát thời điểm tổ chức đấu giá.

Về tổ chức thực hiện, Sở Nông nghiệp và Môi trường giữ vai trò chủ trì, phối hợp cùng Trung tâm Phát triển Quỹ đất Thành phố triển khai phương án, đồng thời chịu trách nhiệm về tính chính xác của hồ sơ pháp lý đất đai. Trước khi mở phiên đấu giá, các sở Tài chính, Xây dựng, Quy hoạch - Kiến trúc, cơ quan Thuế cùng UBND phường An Khánh có trách nhiệm rà soát ranh giới, chỉ tiêu quy hoạch, hiện trạng tài sản, đồng thời công khai đầy đủ điều kiện và nghĩa vụ đối với bên trúng đấu giá. Quyết định chính thức có hiệu lực từ ngày 3/10/2026.

Hơn một thập kỷ "ế ẩm" của 3.790 căn hộ tái định cư

Ít ai biết rằng 5 lô đất nói trên chính là nơi tọa lạc của 3.790 căn hộ chung cư tái định cư từng gây xôn xao dư luận suốt nhiều năm. Đây là một phần trong chương trình xây dựng 12.500 căn hộ phục vụ tái định cư cho Khu đô thị mới Thủ Thiêm, hoàn thành từ năm 2015, với khối R1- R3 gồm 2.220 căn và khối R4 - R5 gồm 1.570 căn.

Số căn hộ này đã bị bỏ trống suốt hơn 10 năm và trải qua ít nhất 4 - 5 lần đấu giá bất thành kể từ năm 2018. Lần đầu tiên, thành phố đưa ra mức giá khởi điểm khoảng 9.100 tỷ đồng nhưng không có đơn vị nào tham gia; đến lần thứ hai, giá trị được thẩm định lại theo mặt bằng thị trường năm 2018 và nâng lên gần 9.936 tỷ đồng, song vẫn tiếp tục "ế". Theo đánh giá của giới chuyên gia, nguyên nhân chính là quy mô gói tài sản quá lớn, giá khởi điểm cao, trong khi doanh nghiệp phải ký quỹ tới 20% giá khởi điểm, rào cản khiến phần lớn nhà đầu tư e ngại.

Để tháo gỡ, từ năm 2025 thành phố đã chấp thuận chuyển đổi công năng khu căn hộ từ nhà ở tái định cư sang nhà ở thương mại. Phường An Khánh cũng đề xuất điều chỉnh quy hoạch theo hướng nâng chiều cao tối đa lên 45 tầng nổi, 3 tầng hầm và tăng hệ số sử dụng đất từ 5-6 lần lên tới 10 lần nhằm tối ưu hiệu quả khai thác đất, kỳ vọng thu hút được các nhà đầu tư bất động sản lớn như Son Kim Land, Sunshine Group hay Bcons. Việc chia tài sản thành gói nhỏ hơn, nay là 5 lô đất riêng biệt thay vì một khối thống nhất, cũng được xem là giải pháp nhằm giảm áp lực tài chính cho bên tham gia đấu giá so với các lần tổ chức trước đây.

Giới quan sát thị trường từng nhận định bài toán khó nhất không nằm ở khâu tổ chức đấu giá mà ở khâu định giá: xác định đúng, đủ giá trị công trình và quyền sử dụng đất giữa bối cảnh mặt bằng giá bất động sản tại Thủ Thiêm đã biến động rất mạnh so với một thập kỷ trước, trong khi vẫn phải đảm bảo không để thất thoát tài sản nhà nước. Với quyết định phê duyệt phương án đấu giá vừa ban hành, TP.HCM đang đặt mục tiêu khép lại một trong những vụ việc tồn đọng lâu nhất về quản lý tài sản công tại khu đô thị mới Thủ Thiêm, đồng thời mở đường cho dòng vốn đầu tư mới chảy vào khu vực này ngay trong quý cuối năm 2026.