TP HCM siết hoán đổi quỹ đất nhà ở xã hội

TP HCM vừa ban hành Quyết định 76/2025, làm rõ và siết chặt cơ chế hoán đổi quỹ đất nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại. Theo đó, quỹ đất thay thế phải bảo đảm diện tích và giá trị tương đương, đồng thời dự án thương mại không được đưa vào kinh doanh, nếu nghĩa vụ nhà ở xã hội chưa được thực hiện.

Theo quy định mới, trường hợp quỹ đất nhà ở xã hội được bố trí tại vị trí khác trong cùng khu vực phát triển nhà ở xã hội, diện tích đất theo quy hoạch phải tương đương, hoặc lớn hơn diện tích đất ở dành cho nhà ở xã hội đã được duyệt trong dự án ban đầu.

Nếu quỹ đất hoán đổi không nằm trong cùng khu vực, yêu cầu được nâng lên một bước: quỹ đất thay thế không chỉ phải là đất ở theo quy hoạch, mà còn phải có giá trị tương đương hoặc cao hơn giá trị quỹ đất nhà ở xã hội của dự án thương mại.

Quy định này được đưa ra trong bối cảnh, TP HCM đang tồn tại nhiều dự án chậm triển khai nhà ở xã hội, dù đã được giao quỹ đất từ lâu. Thống kê của Sở Xây dựng TP HCM cho thấy, thành phố hiện có khoảng 90 dự án nhà ở xã hội được chấp thuận chủ trương đầu tư, từ quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại.

Không chỉ siết điều kiện hoán đổi, Quyết định 76/2025 còn gắn trực tiếp nghĩa vụ nhà ở xã hội với quyền kinh doanh dự án thương mại. Cụ thể, nhà ở và công trình xây dựng tại quỹ đất cũ chỉ được phép đưa vào kinh doanh, sau khi dự án nhà ở xã hội tại quỹ đất hoán đổi đủ điều kiện kinh doanh.

Trong trường hợp, chủ đầu tư lựa chọn thực hiện nghĩa vụ bằng tiền, số tiền tương đương giá trị quỹ đất nhà ở xã hội được xác định theo Nghị định 261/2025 của Chính phủ và nộp vào ngân sách địa phương, quản lý theo quy định về Quỹ nhà ở quốc gia.

Trước đó, ông Phạm Minh Mẫn – Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP HCM cho biết, thành phố đang tham mưu ban hành các biện pháp chế tài mạnh hơn, nhằm xử lý tình trạng chậm trễ hoặc né tránh nghĩa vụ nhà ở xã hội. Với các dự án nhà ở thương mại có bố trí quỹ đất nhà ở xã hội nhưng không triển khai, Sở Xây dựng sẽ không xem xét thủ tục xác nhận nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện bán, cho thuê mua.

Đối với những dự án đã hết tiến độ nhưng chưa hoàn tất thủ tục pháp lý, cơ quan quản lý có thể không gia hạn tiến độ, chấm dứt hoạt động dự án và thu hồi đất, đồng thời xử lý vi phạm hành chính theo quy định.