Quỹ đất lớn không còn là “lá bùa” của cổ phiếu khu công nghiệp

Theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Tài chính), tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam trong 4 tháng đầu năm 2026 đạt hơn 18,7 tỷ USD, tăng 35,5% so với cùng kỳ. Việt Nam tiếp tục hưởng lợi từ xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu khi nhiều tập đoàn quốc tế mở rộng sản xuất hoặc tìm kiếm trung tâm sản xuất mới ngoài Trung Quốc.

Đi cùng dòng vốn ngoại là nhu cầu rất lớn về đất khu công nghiệp, logistics, nhà xưởng xây sẵn và hạ tầng sản xuất đồng bộ. Đây là lý do nhóm cổ phiếu khu công nghiệp từng được xem là một trong những “câu chuyện tăng trưởng dài hạn” hấp dẫn nhất trên thị trường chứng khoán nhiều năm qua.

Tuy nhiên, thị trường hiện không còn nhìn nhóm khu công nghiệp theo cách cũ. Trước đây, doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn thường được xem là có lợi thế tuyệt đối. Chỉ cần còn nhiều hecta đất thương phẩm, cổ phiếu đã có thể được thị trường trả mức định giá cao nhờ kỳ vọng tăng trưởng tương lai.

Nhưng hiện tại, giới đầu tư bắt đầu quan tâm nhiều hơn tới khả năng biến quỹ đất thành dòng tiền thực tế. Bởi phía sau mỗi hecta đất khu công nghiệp là lượng vốn đầu tư rất lớn cho giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng, hoàn thiện pháp lý và phát triển hệ sinh thái đi kèm.

Trong bối cảnh mặt bằng lãi suất vẫn neo cao và tín dụng chưa thực sự nới lỏng, áp lực đòn bẩy tài chính đang trở thành bài toán lớn với nhiều doanh nghiệp trong ngành. Điều đó phản ánh thực tế mới của ngành khu công nghiệp: quỹ đất lớn chỉ là điều kiện cần, còn năng lực tài chính mới là yếu tố quyết định doanh nghiệp có thể tăng trưởng thật sự hay không.

Trong khi đó, những doanh nghiệp có cấu trúc tài chính ổn định hơn như IDICO (IDC) lại đang chọn hướng đi thận trọng hơn, tập trung vào nhà xưởng xây sẵn và mở rộng các khu công nghiệp có khả năng khai thác nhanh nhằm tối ưu dòng tiền. Becamex (BCM) vẫn duy trì lợi thế quy mô lớn, nhưng cũng phải đối mặt áp lực chi phí tài chính khi duy trì đòn bẩy cao để mở rộng quỹ đất.

Không chỉ áp lực vốn, một thay đổi quan trọng khác đang buộc thị trường phải định giá lại toàn ngành là quy định mới về ghi nhận doanh thu cho thuê đất khu công nghiệp theo Thông tư 99/2025/TT-BTC, có hiệu lực từ ngày 1/1/2026. Theo quy định mới, doanh thu cho thuê đất sẽ không còn được ghi nhận một lần như trước mà phải phân bổ dần trong suốt thời gian thuê.

Điều này đồng nghĩa lợi nhuận kế toán của nhiều doanh nghiệp khu công nghiệp có thể giảm mạnh trong ngắn hạn, dù dòng tiền thực tế không thay đổi nhiều. Sonadezi Châu Đức (SZC) là ví dụ rõ nhất khi kế hoạch lợi nhuận năm 2026 giảm xuống chỉ còn 56 tỷ đồng – mức thấp nhất gần một thập kỷ – chủ yếu do thay đổi cách hạch toán doanh thu.

Đây được xem là bước ngoặt lớn với nhóm cổ phiếu khu công nghiệp. Trong nhiều năm, thị trường từng quen với các doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận đột biến nhờ hạch toán một lần tiền thuê đất. Nhưng từ năm 2026, cách nhìn đó có thể thay đổi hoàn toàn. Nhà đầu tư sẽ không còn chỉ nhìn vào lợi nhuận kế toán hay quy mô quỹ đất, mà sẽ tập trung nhiều hơn vào chất lượng dòng tiền, khả năng triển khai dự án, sức khỏe bảng cân đối kế toán và mức độ phụ thuộc vào nợ vay.

Điều này đồng nghĩa chu kỳ mới của bất động sản khu công nghiệp sẽ không còn là “cuộc chơi tăng trưởng đồng đều”. Dòng tiền trên thị trường chứng khoán nhiều khả năng sẽ phân hóa rất mạnh giữa một bên là nhóm doanh nghiệp có tài chính lành mạnh, quỹ đất sạch, khả năng triển khai nhanh với một bên là các doanh nghiệp chịu áp lực nợ vay lớn hoặc thiếu dư địa phát triển thực tế. Trong bối cảnh đó, quỹ đất lớn có thể vẫn là lợi thế, nhưng sẽ không còn là “lá bùa” đủ sức nâng định giá cổ phiếu như giai đoạn trước.