24,8 tỷ USD FDI đang chảy về đâu trên sàn chứng khoán?

Dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đang trở lại mạnh mẽ và lần này không còn tập trung vào các ngành thâm dụng lao động như trước. Với 24,81 tỷ USD vốn đăng ký trong 5 tháng đầu năm 2026, tăng 34,9% so với cùng kỳ, làn sóng mới đang hướng vào bán dẫn, điện tử, công nghệ cao và sản xuất chế tạo, những lĩnh vực có khả năng tạo ra giá trị gia tăng lớn hơn cho nền kinh tế. Điều đó cũng mở ra một chu kỳ kỳ vọng mới đối với nhóm cổ phiếu khu công nghiệp sau nhiều năm tích lũy.

Theo ông Huỳnh Anh Huy, Giám đốc Phân tích ngành tại Chứng khoán Kafi, gần 90% vốn FDI đăng ký mới hiện tập trung vào lĩnh vực chế biến - chế tạo. Con số này cho thấy Việt Nam tiếp tục giữ vai trò là một mắt xích quan trọng trong chuỗi cung ứng toàn cầu, đặc biệt khi các tập đoàn quốc tế đẩy mạnh chiến lược đa dạng hóa sản xuất sau những biến động địa chính trị kéo dài trong những năm gần đây.

Khác với các chu kỳ FDI trước đây, dòng vốn mới đang có xu hướng lựa chọn những khu công nghiệp sở hữu hạ tầng hoàn thiện, quỹ đất sạch và khả năng đáp ứng các yêu cầu kỹ thuật cao. Điều đó khiến cơ hội không còn chia đều cho toàn ngành mà tập trung vào một số doanh nghiệp có lợi thế rõ rệt về vị trí, quy mô quỹ đất và khả năng triển khai dự án. Đây cũng là lý do cổ phiếu khu công nghiệp được đánh giá có thể bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới thay vì chỉ là một nhịp tăng ngắn hạn mang tính đầu cơ.

Nhóm hưởng lợi trực tiếp trước hết là các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn tại những địa phương đang trở thành trung tâm thu hút FDI công nghệ cao. Theo đánh giá của Chứng khoán Agriseco, Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) đang có lợi thế khi hiện diện tại Bắc Ninh, Hải Phòng, Hưng Yên và Long An, những địa bàn liên tục thu hút các dự án điện tử, bán dẫn và sản xuất linh kiện. Trong bối cảnh nhiều tập đoàn công nghệ tiếp tục mở rộng đầu tư tại miền Bắc, nhu cầu thuê đất có thể trở thành động lực tăng trưởng mới cho doanh nghiệp này trong các năm tới.

Tương tự, Tổng công ty IDICO (IDC) đang sở hữu nhiều khu công nghiệp lớn tại Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An và Bắc Ninh. Điểm đáng chú ý là doanh nghiệp vẫn còn dư địa cho thuê tương đối lớn trong khi giá thuê đất công nghiệp tại khu vực phía Nam đã duy trì xu hướng tăng nhiều năm liên tiếp. Nếu nhu cầu thuê tiếp tục gia tăng cùng với dòng vốn FDI, IDC có thể hưởng lợi kép từ cả sản lượng cho thuê lẫn mặt bằng giá thuê mới.

Ở nhóm doanh nghiệp đầu ngành, Becamex IDC (BCM) tiếp tục được nhắc đến nhờ sở hữu một trong những quỹ đất công nghiệp lớn nhất cả nước. Bình Dương vẫn nằm trong nhóm địa phương dẫn đầu về thu hút vốn đầu tư nước ngoài với hệ sinh thái công nghiệp đã hình thành tương đối hoàn chỉnh. Trong khi đó, Sonadezi Châu Đức (SZC) được hưởng lợi từ vị trí gần cụm cảng nước sâu Cái Mép - Thị Vải, còn Viglacera (VGC) sở hữu mạng lưới khu công nghiệp trải dài tại nhiều tỉnh phía Bắc, nơi đang nổi lên như trung tâm mới của ngành điện tử và bán dẫn.

Tuy nhiên, câu chuyện FDI không dừng lại ở khu công nghiệp. Khi các nhà máy đi vào hoạt động, nhu cầu vận chuyển nguyên vật liệu, xuất nhập khẩu và logistics sẽ tăng lên tương ứng. Đây là lý do nhiều chuyên gia cho rằng nhóm cảng biển và logistics có thể là những mắt xích hưởng lợi bền vững hơn trong dài hạn, bởi tăng trưởng không chỉ đến từ việc cho thuê đất mà còn từ toàn bộ hoạt động sản xuất diễn ra sau đó.

Ông Huỳnh Anh Huy cho rằng các doanh nghiệp logistics và cảng biển có khả năng quay trở lại tâm điểm nhờ vai trò không thể thiếu trong chuỗi giá trị FDI. Gemadept (GMD) là một trong những cái tên được nhiều tổ chức phân tích đánh giá cao nhờ hệ thống cảng và logistics trải dài từ Bắc vào Nam. Khi sản lượng hàng hóa xuất nhập khẩu tăng lên, doanh nghiệp có thể hưởng lợi từ cả hoạt động khai thác cảng lẫn các dịch vụ logistics đi kèm.

Bên cạnh đó, Vận tải và Xếp dỡ Hải An (HAH) được kỳ vọng hưởng lợi từ nhu cầu vận chuyển container gia tăng khi khu vực sản xuất mở rộng quy mô. Cảng Hải Phòng (PHP) cũng đứng trước cơ hội tương tự khi Hải Phòng ngày càng trở thành trung tâm công nghiệp mới của miền Bắc với sự hiện diện ngày càng lớn của các tập đoàn công nghệ quốc tế.

Dù vậy, không phải mọi doanh nghiệp khu công nghiệp đều sẽ hưởng lợi như nhau. Theo ông Nguyễn Anh Khoa, Giám đốc Phân tích Agriseco, yếu tố quyết định nằm ở chất lượng quỹ đất, vị trí, tính pháp lý và tốc độ triển khai dự án. Một doanh nghiệp sở hữu diện tích lớn nhưng chưa hoàn tất giải phóng mặt bằng hoặc chưa đủ điều kiện pháp lý có thể bỏ lỡ cơ hội dù đang đứng giữa làn sóng FDI mạnh mẽ.

Ở góc độ thị trường, ông Lê Đức Khánh, Giám đốc Phân tích của Chứng khoán VPS cho rằng giá thuê đất công nghiệp vẫn có thể duy trì xu hướng tăng trong trung hạn khi nguồn cung mới chưa thực sự dồi dào trong khi nhu cầu tiếp tục cải thiện. Điều này tạo nền tảng cho tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận của những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sẵn sàng cho thuê trong giai đoạn hiện nay.

Nếu dòng vốn FDI tiếp tục duy trì tốc độ tăng trưởng như hiện tại, nhóm khu công nghiệp có thể bước vào một chu kỳ mới kéo dài hơn những đợt sóng ngắn trong quá khứ. Tuy nhiên, cơ hội nhiều khả năng sẽ tập trung vào những doanh nghiệp có khả năng chuyển hóa dòng vốn FDI thành hợp đồng thuê đất, doanh thu và lợi nhuận thực tế. Trong một chu kỳ mới của FDI công nghệ cao, quỹ đất không còn là điều kiện đủ. Thứ thị trường tìm kiếm có lẽ là những doanh nghiệp đã sẵn sàng đón dòng vốn ngay từ hôm nay.